Изъятие земельных участков для государственных нужд, изъятие земли для муниципальных нужд, порядок и

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Изъятие земельных участков для государственных нужд, изъятие земли для муниципальных нужд, порядок и". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Содержание

  • Изъятие земельных участков для государственных нужд, изъятие земли для муниципальных нужд, порядок и основания изъятия, основные проблемы процедуры

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Каков порядок изъятия земельных участков органом местного самоуправления для государственных, муниципальных нужд?

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Прибыткова Мария

    Ответ прошел контроль качества

    ————————————————————————-
    *(1) Данное постановление касается вопроса изъятия жилых помещений для государственных и муниципальных нужд, но, как нам кажется, приведенное в нем разъяснение является универсальным.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    [2]

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    [3]

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

    В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

    1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

    Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

    Основания изъятия земельного участка

    ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

    Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Обзор изменений».

    Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

    Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

    Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – Ред.], могут возникнуть проблемы. «Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника», – рассуждает Василий Шарапов.

    Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

    Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

    Читайте так же:  Досрочное увольнение при сокращении штата и расторжение договора до истечения срока предупреждения

    Решение об изъятии земельного участка

    После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» – то со дня опубликования решения об изъятии).

    Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

    Цена изъятого земельного участка

    На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

    Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

    При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

    Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

    Соглашение об изъятии недвижимости

    Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

    При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

    Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

    Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании «Найдем Адвоката» Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

    В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

    Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. «Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже», – предостерегает Сергей Казинец.

    ***

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.

    Нововаршавский муниципальный район

    Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

    Когда у государства или муниципалитетов возникает необходимость решения проблем, связанных со строительством крупных инфраструктурных объектов, земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц и попадающие в зону размещения таких объектов, могут изыматься у них из пользования, если иного способа решения задачи нет.

    Так происходило, например, в Сочи при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток.

    Нуржан Аманжолов,
    специалист-эксперт
    межмуниципального Таврического отдела
    Управления Росреестра
    по Омской области

    Некоторые проблемы принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

    Кичко Александр Иванович, соискатель кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.

    В научной статье исследуется вопрос правового регулирования изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, поскольку в законодательстве России отсутствуют четкие основания изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа.

    Ключевые слова: земельный участок, земельные участки, прекращение права собственности на земельный участок, государственные и муниципальные нужды, прекращение права собственности, изъятие земельного участка.

    In the scientific article the question of legal regulation of withdrawal (redemption) of the ground areas for the state and municipal needs as in the legislation of Russia there are no accurate bases of withdrawal of the ground areas, including by the redemption is researched.

    Key words: the ground area, the ground areas, the ownership right termination on the ground area, the state and municipal needs, the ownership right termination, ground area withdrawal.

    Особую актуальность для науки гражданского права в настоящее время приобретает проблема принудительного прекращения прав на земельные участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд. В литературе [1] по вопросу принудительного прекращения права собственности на земельные участки при их изъятии (выкупе) для государственных и муниципальных нужд отмечается наличие множества серьезных проблем, возникающих при применении данного способа прекращения права собственности. В целом отечественное правовое регулирование изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд находится сегодня на этапе становления и нуждается в тщательной проработке. Такая проработка будет успешной при комплексном подходе к обозначенной проблеме, когда задачи решаются не только на основе собственного опыта, но и с учетом опыта иностранных государств [2]. Рассмотрим некоторые из наиболее актуальных первостепенных проблем, представляющихся для науки гражданского права и практики ее применения наиболее значимыми.

    Во-первых, это проблема оснований изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

    Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме определенных законом случаев.

    В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

    выполнением международных обязательств Российской Федерации;

    размещением определенных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

    Приведенный выше перечень обстоятельств не является исчерпывающим. Иные обстоятельства могут быть предусмотрены федеральным законом.

    В законодательстве России отсутствуют четкие основания изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд. При этом критерии отнесения размещаемых объектов к объектам государственного или муниципального значения законодательством не определены.

    Практика применения ст. 49 ЗК РФ показывает, что государственные и муниципальные нужды толкуются органами государственной и муниципальной власти неоднозначно. Причиной изъятия земельных участков является не только строительство конкретных объектов электроэнергетики или газового хозяйства, но и такие многозначные и неопределенные по объему и содержанию основания, как «реконструкция города», «комплексная реконструкция», «застройка муниципального образования» и т.п. [3].

    Анализ зарубежного опыта правового регулирования принудительного прекращения права собственности на землю показывает, что принципы исследуемого правового института и источники правового регулирования отличаются разнообразием.

    По праву США, основанием изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, выступает публичное использование. Для обоснования потребности в публичном использовании необходимо доказать разумную необходимость изъятия земельного участка, которое действительно необходимо для достижения поставленных государством целей. Кроме того, принудительное прекращение права собственности должно удовлетворять «разумно обозримые потребности». Органы власти должны обосновать общественные потребности, для реализации которых требуется изъятие земельного участка.

    Ряд выработанных судебной практикой США правил изъятия земельного участка представляется весьма интересным и может быть принят во внимание российским законодателем для дальнейшего совершенствования механизма правового регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

    В частности, по праву США, изъятие земельного участка будет правомерным, если: 1) после изъятия земля передается публичному собственнику для размещения социально значимых объектов; 2) после изъятия земля передается для оказания социально значимых услуг; 3) изъятый земельный участок передается частному лицу, но для публичного использования.

    Важным является то, что в США земельные участки действительно изымаются для публичных нужд, однако могут использоваться в частном порядке. Этот принцип представляет определенный интерес для отечественной практики регулирования рассматриваемых отношений. Данный принцип пока не нашел четкого закрепления в российском законодательстве.

    На наш взгляд, нет серьезных препятствий тому, чтобы изъятый для государственных или муниципальных нужд земельный участок мог использоваться частными лицами при условии удовлетворения публичных нужд.

    Оправданным представляется установление в ЗК РФ ограничений изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. По этому пути пошел казахстанский законодатель. К преимуществам казахстанского законодательства следует отнести установление ограничения изъятия земель отдельных категорий.

    Согласно ст. 90 Земельного кодекса Республики Казахстан изъятие орошаемых сельскохозяйственных угодий, земель опытных полей научно-исследовательских и учебных заведений сельскохозяйственного, биологического и ирригационно-мелиоративного, рыбохозяйственного профилей, лесного и водного фондов допускается только в исключительных случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий, выполнением международных обязательств, обнаружением под участком месторождения ценных полезных ископаемых, строительством дорог, линий электропередачи, линий связи и магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного их размещения.

    Во-вторых, проблема регламентации порядка изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Согласно п. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. В правилах ст. ст. 279 — 282 ГК РФ данные положения получили свое закрепление.

    Порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд определяется федеральным земельным законодательством.

    Проблемой сегодняшнего дня является неопределенность механизмов взаимодействия органов государственной власти, уполномоченных на изъятие земельных участков, с другими органами власти и заинтересованными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков.

    В России, следуя проверенному практикой опыту правового регулирования изъятия земли в США, Великобритании и Германии, регламентация деятельности государственных и муниципальных органов по изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд должна основываться на государственном и муниципальном планировании использования изымаемых земель. Результаты такого планирования должны быть доступны для общего сведения. Гласность планирования изъятия земли обеспечивает собственникам изымаемой недвижимости возможность своевременно внести изменения в планы развития земельных участков, их застройки и тем самым снизить убытки от такого изъятия.

    Государственное и муниципальное планирование принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно осуществляться в долгосрочном периоде. Планирование изъятия земли должно стать неотъемлемым элементом планирования жилищного строительства, развития городской инфраструктуры.

    Думается, что документы территориального планирования и градостроительного обоснования должны рассматриваться судом в совокупности с другими доказательствами при оценке законности и обоснованности решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

    В-третьих, проблема определения размера выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд. В проблеме принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд серьезные трудности и конфликты сторон вызывает решение вопроса о выплате собственнику изымаемого земельного участка предварительного и равноценного возмещения стоимости участка и находящейся на нем недвижимости.

    Данный вопрос нашел отражение в нормах федеральных законов, прежде всего Земельном кодексе Российской Федерации (статьи 49, 55, 57 и 63) и Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 279 — 282).

    В настоящее время остается неразрешенным вопрос о том, подлежит ли возмещению рыночная стоимость земельного участка, изымаемого для государственных нужд, который не принадлежит лицу на праве собственности, а находится в его постоянном (бессрочном) пользовании, — так, как это установлено для прекращения права собственности. Либо вытекающая из статьи 35 Конституции Российской Федерации обязанность произвести предварительное и равноценное возмещение при изъятии земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, не предполагает его выкуп по рыночной стоимости, а лишь предусматривает обязанность произвести возмещение, равноценное прекращаемому праву (а не объекту данного права). То есть суть проблемы состоит в том, полагается ли обладателю земельного участка его выкупная стоимость, или только возмещение убытков, причиненных изъятием земельного участка и тем самым — прекращением права постоянного (бессрочного) пользования им.

    Лицо, земельный участок которого изымается, может претендовать не только на получение выкупной цены земельного участка, но в определенных случаях также на получение взамен изымаемого участка другого, равноценного участка без выплаты выкупной цены изымаемой земли. В связи с этим весьма интересно сравнить нормы п. 3 ст. 281 ГК РФ и п. 1 ст. 63 ЗК РФ с п. 4 ст. 351 ГК Украины [4]. В п. 4 ст. 351 ГК Украины закреплено право лица, право собственности которого прекратилось, требовать предоставления ему другого, равноценного по качеству, земельного участка в черте данного населенного пункта.

    Российский законодатель предоставляет собственнику изымаемого земельного участка больше гарантий его прав, чем украинский законодатель, так как равноценный земельный участок должен быть предоставлен собственнику изымаемого участка до прекращения права собственности на него. В то же время в украинском ГК содержится весьма полезная ссылка на то, что равноценный земельный участок должен находиться в черте «данного населенного пункта». Такое правило отсутствует в ГК РФ.

    Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

    Рубрика: 1. Общие вопросы

    Дата публикации: 04.05.2015

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Статья просмотрена: 1358 раз

    Библиографическое описание:

    Саргсян С. М. Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд [Текст] // Науки о Земле: вчера, сегодня, завтра: материалы Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2015 г.). — Казань: Бук, 2015. — С. 25-29. — URL https://moluch.ru/conf/earth/archive/161/7985/ (дата обращения: 26.09.2019).

    Регулирование вопроса права собственности и его прекращение на земельный участок занимает особое положение в системе земельного права. Одним из условий прекращения права собственности является изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данный вопрос регулируется не только нормами земельного права, но и Конституцией РФ, Гражданским Кодексом, а также федеральными законами [1]. П. 3 ст. 35 Конституции РФ, например, определил, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

    Таким образом, видно, что право частной собственности в нашем государстве действительно защищается от всевозможных незаконных посягательств даже на конституционном уровне. Но что делать, когда земельный участок, принадлежащий лицу находится в районе, который видится государству, например, привлекательным для важных построек, как это случилось в городе Сочи, где для строительства олимпийских объектов потребовалось выкупить у граждан их земельные участки.

    Стоит заметить, что для изъятия данных земельных участков важно соблюсти ряд обязательных условий, установленных законом, а также иметь одно из оснований для выкупа земельных участков у собственников, которые закреплены в ст. 49 ЗК РФ, а именно:

    1. изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

    1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

    2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

    — объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

    — объекты использования атомной энергии;

    — объекты обороны и безопасности;

    — объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

    — объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

    — объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

    — линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

    — объекты систем электро, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;

    — автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

    3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации [2].

    Одним из важнейших условий принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд является согласно ст. 55 ЗК РФ предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка. Это положение очень часто пренебрегается властями, что является одной из причин увеличения судебной практики в данной части.

    Так, например, в городе Сочи для проведения Олимпийских игр администраций города был изъят земельный участок площадью 900 кв. м, где проживало несколько семей, которые были выселены из центра города на окраину, причем квартиры, которые были им предоставлены, не имеют элементарных условия для проживания (канализация, вода и т. д.). Стены нового дома буквально сыпятся. Естественно, что бывшие собственники земельных участков не были согласны с данными условиями, поэтому решили бороться в судебном порядке, однако суд оказался на стороне властей, и жителям пришлось переехать в новые квартиры [3].

    Из этого следует, что на практике собственники зачастую не согласны с условиями, которые им предоставляются для отчуждения земельных участок для государственных и муниципальных нужд.

    Еще одним примером общественного резонанса в данной части стал конфликт властей г. Москвы и жителей Южного Бутова. Администрация города решила изъять у них землю площадью в 50 га для строительства жилого комплекса, то есть в целях развития города. И как пояснил один из разработчиков проекта — «Москва развивается, растет и ей тесно в собственных границах, поэтому вчерашние деревеньки становятся развитыми жилыми районами». Жителям изъятого земельного участка были предоставлены новые квартиры в других районах города, и некоторые собственники без претензий переехали туда, но другая их половина была возмущенна данной ситуацией, пояснив, что условия их не устраивают. В борьбе за свои права они дошли до Верховного суда, однако и в этой ситуации суд оказался на стороне властей, что на мой взгляд обоснованно, так как иногда, действительно, приходится наступать на частные права для удовлетворения публичных интересов.

    Еще одной проблемой в части изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является ложное заявление о целях такого изъятия.

    Примером может послужить ситуации, сложившаяся в г. Краснодар, где распоряжением главы администрации Краснодарского края «О резервирование земельных участков для государственных нужд Краснодарского края для размещения комплекса по приему иностранных делегаций и спортивного комплекса в городе Краснодаре» были зарезервированы земельные участки, на которых размещались жилые дома, принадлежащие нескольким семьям. Акт органа управления был обжалован в суд, который вынес решение о ее признании указанного. Судебное решение было обосновано тем, что зарезервированные земельные участки должны быть предоставлены «негосударственному инвестору», кроме того, акт органом управления был вынесен в отсутствии соответствующих документов планирования (схем территориального планирования, правил землепользования и застройки), что свидетельствует о том, что целью резервирования явились не государственные нужды.

    Таким образом, принятие решений об изъятии земельных участков может быть обусловлено тем, что органы управления власти удовлетворяют коммерческие интересы, выдавая их за государственные и муниципальные нужды.

    Изложенное позволяет судить, что затронутые проблемы являются актуальными. В публичных интересах могут ограничиваться права граждан или юридических лиц правообладателей земельных участков, но необходим баланс публичных и частных интересов, права на земельные участки как недвижимо имущество должны быть гарантированы, в частности, установлением исключительных случаев, когда возможно изъятия для государственных или муниципальных нужд, четко установленной процедурой совершения юридически значимых действий, компенсацией убытков в полом объеме.

    1. Сыродоев Н. А. Земельное право (курс лекций) / Н. А. Сыродоев. М.: Проспект, 2009. С 153–154.

    2. Ст. 49. Земельный кодекс Российской Федерации // Собр. Законодательства РФ. 2001. № 44, ст. 4147; 2014. № 30, ч. I, ст. 4225.

    3. Данилов, Е. П. Жилищные споры. Комментарий законодательства, адвокатская и судебная практика / Е. П. Данилов. — 3-е изд., испр. и доп. — М.: Право и Закон, 2014. С. 372–380.

    34. Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

    Земельное законодательство определяет следующие виды изъятия земельных участков:

    изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

    изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования;

    конфискация (безвозмездное изъятие за совершенное правонарушение);

    реквизиция (при чрезвычайных обстоятельствах).

    Основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

    Ст. 49 ЗК РФ устанавливает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

    1) выполнением международных договоров РФ;

    2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

    объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

    объекты использования атомной энергии;

    [1]

    объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

    объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

    объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

    линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

    объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

    автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

    3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

    Ст. 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

    П. 10 ст. 32 Жилищного кодека Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

    П. 9,10 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

    Ст. 25.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».

    Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

    Ст. 279 ГК РФ устанавливает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Однако, уже в ст. 282 ГК РФ вводится уточнение: «Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

    ИМХО: Введение в ГК РФ ст. 282 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ противоречит ст. 8 Конституции РФ, нарушая принцип равной защиты всех форм собственности в РФ: ни физическое, ни юридическое лицо не имеют права подать иск о принудительном изъятии земельного участка у государства или муниципалитета, даже в случае его нецелевого использования.

    При этом за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (ст. 281 ГК РФ). Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

    Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен Гл.VII.1 ЗК РФ.

    Новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд — 2015

    Разделы статьи:

    Чем вызвана необходимость изъятия участков?

    Когда у государства или муниципалитетов возникает необходимость решения проблем, связанных со строительством крупных инфраструктурных объектов, земельные участки, находящиеся в собственности граждан и компаний и попадающие в зону размещения таких объектов, могут изыматься у них из пользования, если иного способа решения задачи нет.

    Так происходило, например, в Сочи при при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток.

    Немалое число собственников столкнулись с этой проблемой, когда вблизи их участков или непосредственно на них велось или ведётся строительство газовой магистрали и нефтепроводов, водопроводов или линий электропередач, обеспечивающих населённые пункты или их отдельные районы необходимыми людям электричеством, газом, водой, современными автобанами, связывающими не только поселения и целые области, но и страны.

    Такие земельные наделы попадают в поле зрения государственных органов, государственно-правового управления, ведущих российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей задолго до начала процедуры изъятия.

    Ещё на этапе проектирования будущего объекта исследуется территория, где он будет размещаться, выявляются ситуации, где будут затронуты права собственности частных землепользователей, чтобы оценить предстоящие финансовые вложения в строительство и время, требуемое не только для его осуществления, но и решения вопросов компенсаций собственникам за дальнейшее изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

    Общий государственный анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса РФ, которая и была проведена. В кодекс внесена новая глава, устанавливающая новый порядок изъятия земель и срок вступления его в действия.

    Речь идёт о Федеральном законе №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятом Государственной Думой 19 декабря 2014 года, одобренном Советом Федерации 25 декабря 2014 года, подписанным Президентом РФ Владимиром Путиным и вступающим в действие с 01.04.2015 года, определившем новый порядок изъятия и принудительного отчуждения земельных участков для государственных и муниципальных нужд, и новой редакции статьи 279 ГК РФ, согласно которой изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется путём прекращения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на него.

    «Сочинский синдром»

    Изъятие земель — процесс всегда болезненный. И главная причина этого известна и властям, и собственникам участков, которые оказались в связи с этим в патовой ситуации. Это несправедливая цена, предлагаемая им властями при выкупе земельного актива.

    На памяти у многих огромная волна возмущений и недовольства, прокатившаяся при изъятии участков у людей при подготовке к Олимпиаде-2014, когда происходило массовое изъятие земель.

    Поэтому подготовка нового порядка решения задач госнужд, связанных с таким изъятием, вызвала бурную негативную реакцию общественности и ожесточённые споры.

    Опасения собственников остаться без принадлежащих участков. получив за них ничтожную компенсацию, небезосновательны, ведь их многие «товарищи по беде» в Сочи, уже пережившие ударную волну, у которых были изъяты земли и дома, так и не смогли добиться вменяемого возмещения за свои потери.

    Процедура изъятия земель вызывает конфликт интересов, когда инициатор изъятия, власти или претендент на участок, производит оценку имущества, стремясь снизить расходы, а собственник, естественно, пытается защитить свои права. Понятно, что некоторые злоупотребления в спорах за землю могут быть при этом с обеих сторон.

    Основные положения нового закона

    • Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков.
    • Определены основания, содержание и процедура принятия решений и заключения соглашений об изъятии.
    • Уточнено, что за изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение.
    • Возмещение за изымаемые земельные участки полагается не только собственникам, но и правообладателям, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (статья 279 Гражданского кодекса РФ, статья 56.8 Земельного кодекса РФ).

    В размер возмещения включаются:

    • рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием
    • убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды)
    • упущенная выгода

    Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

    Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с госнуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт.

    Новый закон устанавливает единые, общефедеральные, правила разрешения таких случаев и выплаты компенсаций. Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия.

    Как производится изъятие участков по новому порядку?

    Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно.

    Изъятие участка на основе соглашения

    Собственнику правообладателю) участка будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться:

    • рыночная стоимость земли
    • стоимость находящейся на ней недвижимости — дома, надворных построек, гаража и других
    • связанные с таким поворотом событий убытки и упущенная выгода, затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте

    Непростым предметом переговоров остаётся цена, и процесс её обсуждения может занять не более 3-х месяцев.

    Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, произведя по ней свою оценку. Но собственник, если не согласится с ней, может, по закону, заказать свою экспертизу и назвать свою цену.

    Проект соглашения о цене и условиях изъятия и решение об изъятии власти обязаны отправить землевладельцу, и на их изучение отводится 3 месяца.

    О принятии решения об изъятии земельных участков и недвижимости на них правообладатели (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и собственники земельных участков) уведомляются в письменной форме в течение 7 дней со дня принятия таких решений.

    Само же изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3-х месяцев со дня получения такого уведомления допускается только с согласия правообладателей земельных участков и объектов имущества.

    До момента принятия решения власти ведут выявление собственников и выполняют катастровые работы для оценки планируемых к изъятию площадей и стоимости недвижимости, ведут первичные переговоры с собственниками.

    Право изъятия земли закреплено не только за органами власти, но и за юридическими лицами — в случае одобрения соответствующего ходатайства, подать которое смогут компании из списка, составленного правительством (к примеру, компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации).

    Право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, с отнесением на них возможных рисков, у собственника сохранится до момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

    Процесс напоминает процедуру освоения ветхого жилого фонда, когда сделки по нему останавливаются заранее, чтобы предотвратить возможные спекуляции, все выселяющиеся получают компенсацию и освобождают свои прежни обжитые «земельные квартиры». Волнуют расчёты суммы полагающейся компенсации.

    Принудительное изъятие

    О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится то самое принудительное изъятие. Выполняется оно по решению суда.

    В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

    Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

    До вступления нового порядка изъятия этот срок исчисляется одним годом, и это сохранится только до 1 апреля 2015 года.

    На это важное обстоятельство нужно обратить особое внимание тем собственникам, у кого строения на участке не зарегистрированы официально.

    Трёх месяцев на то, чтобы успеть оформить свою недвижимость по закону, может ведь и не хватить, а вот за самострой никакого возмещения не полагается.

    Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса К РФ).

    Перечень оснований для изъятия земельных участков

    В соответствии с новым законом, статья 49 Земельного кодекса РФ об основаниях для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд отредактирована так:

    Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

    Есть надежда, что разработанный механизм изъятия земель будет справедливым для обеих сторон этого процесса и не обернётся в настоящий грабёж одних и метод обогащения других.

    Полезно ознакомиться и с этим

    ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.

    С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.

    Источники


    1. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.

    2. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.

    3. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.
    4. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.
    5. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
    Изъятие земельных участков для государственных нужд, изъятие земли для муниципальных нужд, порядок и
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here