Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок. Арендатор намерен заключить договор субаренды с третьим лицом на 11 месяцев.
Не противоречит ли это п. 2 ст. 615 ГК РФ (договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока аренды)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключение договора субаренды на 11 месяцев в случае, когда срок договора аренды (основного договора) не определен, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

17 ноября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

[1]

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации

Главная страница Форум Гарант

инф.письмо вас 59

Между сторонами был заключен договор аренды здания на 11 месяцев . Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от пролонгации договора . До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от пролонгации договора .

В последующем арендодатель предъявил иск к арендатору о его выселении из здания, так как пролонгация договора аренды представляла собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ для пролонгации договора здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев .

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам: условие об автоматической пролонгации договора на тот же срок и на тех же условиях фактически представляет собой соглашение об изменении срока аренды под отлагательным условием, которое вступает в силу при отсутствии заявления любой из сторон об отказе от пролонгации . В соответствии с условием о пролонгации срок аренды увеличился и составил 22 месяца , т. е. более одного года. Поэтому пролонгация договора аренды здания подлежала обязательной государственной регистрации согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ. На этом основании арбитражный суд иск арендодателя о выселении арендатора из здания удовлетворил.

Кассационный суд, рассмотрев дело по кассационной жалобе ответчика, решение арбитражного суда отменил по следующим мотивам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам , т. е. менее одного года. В соответствии с условиями договора аренды пролонгация осуществлялась автоматически при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от пролонгации . Условие о пролонгации не может рассматриваться как соглашение об изменении срока аренды под отлагательным условием, поскольку по смыслу п. 1 ст. 157 ГК РФ в качестве отлагательного условия не может выступать условие, наступление или ненаступление которого зависит от воли сторон по договору.

Таким образом, в силу условия о пролонгации договора аренды здания между сторонами фактически начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям прекратившегося договора . На этом основании арбитражный суд признал, что пролонгация договора аренды не подлежала государственной регистрации , так как срок пролонгации (срок аренды по новому договору ) был менее одного года.

Читайте так же:  До скольки лет можно взыскивать алименты на маму

Особенности заключения договора субаренды: срок договора

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Необходимо отметить, что договоры субаренды регулируются теми же правилами, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы договора (например, требования государственной регистрации), правила п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (См.: п. 19 и 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Вместе с тем, следует учитывать, что само по себе, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным (если при этом, договор субаренды отвечает всем необходимым условиям и требованиям законодательства, предъявляемым к таким договорам). Так, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части ( ст.180 ГК РФ).

При этом исходя из положений абз.2 п.3 ст.610 , абз.2 п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которым, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды , начисление оплаты за субаренду имущества, необходимо производить с момента его заключения, до момента окончания срока действия основного договора аренды.

Приведем конкретной пример из судебной практики.

Общество обратилось в Арбитражный суд области с иском о взыскании с Федерального бюджетного учреждения задолженности по арендной плате в сумме 725 150 руб. по договору субаренды.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требованиях о взыскании арендной платы было отказано. Свое решение суд мотивировал тем, что договор субаренды, заключенный на срок превышающий действие основного договора аренды, является недействительным в силу ст.168 ГК РФ, как сделка не соответствующая требованиям закона и иных нормативно-правовых актов, поэтому и арендная плата не подлежит взысканию с ответчика.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции, обратив внимание на следующее.

[2]

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309 , 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Срок действия договора субаренды спорного недвижимого имущества превышает срок действия договора аренды этого имущества. Вместе с тем, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Между тем, факт пользования спорным имуществом, а также наличие задолженности было подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (См.: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2011 г . N 07АП-8136/11).

Вышеуказанный вывод подтверждается и другим примером из судебной практики. Так, признавая обоснованным и доказанным размер задолженности по договору субаренды, за период действия основного договора аренды (и отказывая во встречном иске о признании договора субаренды недействительной ничтожной сделкой по мотивам превышения его срока, срока действия основного договора), арбитражный суд обратил внимание на то, что превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2013 г . N Ф02-1118/13 по делу N А33-9546/2012).

Если основной договора аренды помещения прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то договор субаренды, имеющий производный от него характер также прекращает свое действие. Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

— если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г . N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Читайте так же:  Договор дарения имущества — скачать образец, бланк. пример формы шаблона

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

— если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1. Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г . N Ф08-2810/06 «При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ»).

2. В сложившейся судебно-арбитражной практике, нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г . N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г . N 14АП-2249/2009; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г . N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г . N 15АП-12348/12 и др. ).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя, недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем, Федеральным законом от 7 мая 2013 г . № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.


Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г . N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г . N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации

3 способа пролонгации (продления) договора аренды земли и важные нюансы!

Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон. Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки).

Читайте так же:  Как правильно назвать должность санитарки, выполняющей еще работы уборщицы и буфетчицы

Здесь можно изменить условия:

  1. предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества.
  2. разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка;
  3. условия расторжения договора аренды земельного участка;
  4. оплаты и внесения платежей;
  5. пользования и распоряжения;

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Продление договора аренды нежилых помещений

Заключение договора субаренды недвижимого имущества посредством обмена письмами не допускается.

Продление договора аренды

Читайте также Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону. Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени.

После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;

Как налоговое бремя при субаренде отличается от налогового бремени при аренде (Бушуева И.А.)

Про субарендатора там не упомянуто.

Косвенно это подтверждено и в Письмах Минфина России от 13.01.2012 N 03-03-06/1/9 и УФНС России по г. Москве от

Пролонгирование договора по истечении срока, субаренда помещения

01 Сентября 2019, 22:23 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть Похожие вопросы

  1. 05 Марта 2019, 21:53, вопрос №1561681
  2. 07 Октября 2019, 00:49, вопрос №1399710
  3. 16 Июня 2019, 10:06, вопрос №1285838
  4. 28 Ноября 2019, 12:26, вопрос №1827215
  5. 06 Июля 2019, 05:29, вопрос №1305738

Смотрите также Правовед.ru В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5)

Как вносить изменения в договор субаренды

Одним из приложений к нему является график осуществления арендной платы.

  1. не следует считать существенными;
  2. явились причиной снижения цены за общую арендованную территорию.
  3. были известны арендатору;

И все же ситуация может осложниться, так как предмет договора считается его существенным условием.

Пролонгация договора аренды

651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.

Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами.

Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.

По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст.

655 ГК Российской Федерации. Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании

Особенности заключения договора субаренды: срок договора

Вместе с тем, следует учитывать, что само по себе, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным (если при этом, договор субаренды отвечает всем необходимым условиям и требованиям законодательства, предъявляемым к таким договорам). Так, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).При этом исходя из положений абз.2 п.3 ст.610, абз.2 п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которым, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды, начисление оплаты за субаренду имущества, необходимо производить с момента его заключения, до момента окончания срока действия основного договора аренды.

Соглашение о пролонгации договора аренды на новый срок

Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант.

Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты. Контрольные точки при оформлении 1.

Соглашение о пролонгации можно подписать как в день истечения срока аренды по договору, так и более поздней датой.

Если между сроком окончания договора и подписанием соглашения о его пролонгации прошло какое-то время, то существовавшие в это время отношения сторон все равно регулируются договором.

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Последние изменения: Май 2019

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

    Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

    арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия; собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.
Читайте так же:  Кто имеет право проводить опрессовку системы отопления

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Договор пролонгации аренды. Образец (35,0 KiB, 3 736 hits)

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды. Бланк приложения к основному договору (27,5 KiB, 5 762 hits)

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 859 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 331 hits)

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

    Название документа; Дату; Ссылку на первичный договор; Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления; Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

[3]

    наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 524 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Адвокаты Москвы

Коллегия адвокатов «Правовая защита»

Органы управления СНТ

Ольга Ивановна, Москва, 24 января 2019 года, 15:23

Уважаемые консультанты, здравствуйте . Была бы вам благодарна за консультацию по следующему вопросу. Общее собрание СНТ при отсутствии кандидатур в Правление и на должность Председателя (по настоянию бывшего председателя вопреки действующему уставу СНТ) решает заключить договор с Управляющей компанией; лицами, которые не имеют никого отношения к СНТ, при обязательстве «Провести .

Отвечает: адвокат Ежов Антон Валентинович, ГК «Правовая защита», запись на приём по телефонам (495) 790-67-86, адрес: 119019, Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1, оф. 904

Появится ли надежда для обманутых дольщиков в 2018 году?

В России внесены изменения в критерии включения объектов недвижимости в реестр проблемных. В 2018 году у чиновников будет больше оснований для включения объекта недвижимости в проблемный реестр. Об этом сказано в приказе«О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан…», утвержденном в Министерстве строительства в конце января 2018 года.
01 августа 2018 года, смотреть далее

ВС РФ расширяет перечень дел с обязательным полным решением суда

Судей избавят от оглашения решений в полном объёме по множеству судебных дел. Но определённые категории дел будут всё-таки в обязательном порядке иметь полнообъёмное решение.
05 июня 2018 года, смотреть далее

Права на старый советский гараж были рассмотрены в Верховном Суде РФ

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был спор собственника старого кирпичного гаража в его споре с городскими властями, на чьей земле расположено данное строение.
01 июня 2018 года, смотреть далее

Новости коллегии

Адвокаты Ежов Антон Валентинович и Голованов Алексей Николаевич на радио Свобода: «Лесная амнистия» – это панацея?

Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о лесной амнистии. На самом деле название у проекта более длинное и менее понятное: закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров». Речь идет о противоречиях между сведениями Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости, из-за которых тысячи россиян рискуют лишиться собственности.
09 июня 2017 года, смотреть далее

Адвокат Антон Ежов в интервью телеканалу Москва24 в проблеме «Жильцы против коммунальщиков»

Довольно часто управляющие компании наживаются на запутанности расчётов при нежелании жильцов разбираться с платёжным документом. К примеру, в платёжной ведомости вдруг появляется запись «Капитальный ремонт», хотя имеющаяся графа «Плата за содержание и ремонт жилого помещения» уже его подразумевает. Один из бдительных жильцов московского многоэтажного дома обнаружил, что тепловой счетчик в подвале не работает.
26 апреля 2015 года, смотреть далее
Читайте так же:  Наследование неприватизированной квартиры основные правила и ограничения

Адвокат Антон Ежов дал свой комментарий по поводу событий, связанных с продажей бюстов фашистов в «Центральном Детском магазине на Лубянке»

В начале апреля следователи столичного главка СКР изъяли из торговых точек игрушки — бюсты военных фашистской Германии периода Второй мировой войны, а также провели допросы и обыски у продавцов. По факту продажи фигурок солдат и офицеров в форме фашистской Германии периода 1939-1945 годов с нанесенной на них нацистской символикой возбуждено уголовное дело по статье 282 УК РФ (возбуждение ненависти либо вражды, унижение человеческого достоинства). «При этом решение о возбуждении уголовного дела и проведении всех следственных действий следователями принимаются самостоятельно», — сказала представитель СКР Юлия Иванова.
16 апреля 2015 года, смотреть далее

Субаренда нежилого помещения: продление договора

Субарендные отношения в по степени своего распространения сравнялись с количеством заключаемых договоров аренды. Их преимущество очевидно. Договор субаренды позволяет, например, арендаторам сдавать лишние площади, а другим компаниям — использовать их, не нарушая положения законодательства и условия договора аренды.

Заключение договора субаренды нежилого помещения предполагается лишь в том случае, если арендатор наделен соответствующим правомочием в рамках основного договора аренды или же оно было ему представлено дополнительным соглашением к нему. Заключение договора субаренды нежилого помещения, ограничено рамками основного договора аренды. Наряду с обязательностью получения согласия на его заключения со стороны арендодателя, определенные ограничения существуют и по его содержанию. Последнее базируется на жестком принципе, исключающем улучшение условий субаренды нежилого помещения в сравнении с основным договором.

Адвокаты «Правовой защиты» помогут грамотно составить договор субаренды и отстоять ваши интересы в суде. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86 .

В то же время возникающие в рамках данных договоров отношения в большей степени являются самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды.

По своему содержанию отношения субаренды нежилого помещения идентичны отношениям аренды с той лишь разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. На отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видах договора аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Заключение сторонами договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, предполагает ничтожность договора. Однако в такой ситуации признать срок договора субаренды несогласованным нельзя. В этой связи, возникающий между сторонами спор относительно срока действия субаренды нежилого помещения, будет разрешен в пользу предельного максимального срока, исходя из срока действия основного договора аренды.

Естественно, что срок субаренды нежилого помещения может быть менее срока действия основного договора, что предполагает возможность его продления с учетом предельно допустимых сроков. Продление или пролонгация субаренды нежилого помещения на равный срок допустима в силу прямой оговорки допущенной сторонами при его заключении, если она была включена в содержание договора. В противном случае участники могут заключить новый договор на прежних условиях.

Принимая во внимание, что к субаренде нежилого помещения в равной степени применяются положения регулирующие отношения аренды, стоит отметить, действующее жесткое правило о преимущественном праве субарендатора о заключении договора субаренды нежилого помещения на новый срок. В данном случае оно предполагает наличие у субарендатора возможности претендовать на заключение с ним нового договора субаренды преимущественно перед иными лицами. Стоит отметить, что данное преимущество не дает оснований рассчитывать на сохранение прежних условий договора субаренды. Последние, в свою очередь, могут быть и изменены. Для реализации своего права на преимущественное заключение договора, субарендатор должен известить своего контрагента об имеющемся у него желании вновь заключить договор субаренды. Еще раз подчеркнем, что вести речь о продлении в данном случае ранее действующего договора субаренды, даже формально не представляется возможным. Речь идет о новом договоре субаренде.

В этой связи на практике часто возникает вопрос о необходимости получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды на новых условиях, а равно его пролонгации, насколько в подобных случаях действия арендатора будут легитимны. Анализ судебной практики, в этой связи, позволяет отметить, что если арендодатель дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Аналогичным образом следует поступать и в случаях, если арендодатель дал согласие на заключение договора субаренды в целом. В этой связи арендатор вправе заключить аналогичный договор субаренды того же имущества с другим лицом без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам грамотно составить договор субаренды и отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-67-86 .

Видео (кликните для воспроизведения).

Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»

Источники


  1. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.

  2. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.

  3. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.
  4. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
  5. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.
Как продлить договор субаренды на тот же срок без регистрации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here