Кредиторы застройщика пытаются взыскать с жск

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Кредиторы застройщика пытаются взыскать с жск". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Если деньги привлекал не застройщик: можно ли защитить права дольщиков?

Можно ли признать юрлицо, которое привлекало деньги граждан на строительство дома не напрямую, а через аффилированную компанию, застройщиком? Суды трех инстанций отрицательно отвечали на этот вопрос, пока дело не попало в ВС РФ. Рассмотрим подробности.

Заказчик ООО «М» и инвестор ЖСК «Ц» заключили договор об инвестиционной деятельности, согласно которому инвестор обязуется передать заказчику денежные средства для строительства жилых домов, а заказчик – использовать их в соответствии с условиями договора с последующим предоставлением в собственность инвестора квартир в построенных домах.

ЖСК «Ц» в свою очередь заключил с пайщиками-физическими лицами договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением – указанными квартирами. Именно инвестор ЖСК «Ц» гарантировал пайщикам предоставление жилого помещения по окончании строительства.

Узнайте про порядок передачи участнику долевого строительства построенного объекта из
«Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Затем в отношении ООО «М» была введена процедура наблюдения сроком на три месяца, и пайщики ходатайствовали о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов. Для этого необходимо было доказать суду тот факт, что именно общество является застройщиком и применить в отношении него §7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников-юридических лиц» Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве).

Добавим, что застройщиком для целей дел о несостоятельности признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве). Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит определение о применении при банкротстве должника правил о банкротстве застройщиков (абз. 3 п. 3 ст. 201.1 закона о банкротстве). Этот порядок применяется только в отношении застройщика, который привлекал средства граждан для строительства многоквартирного дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 15636/13 по делу № А41-5150/2011).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций

Омский областной суд установил, что несколько пайщиков внесли денежные средства в день заключения договора паевого взноса непосредственно в ООО «М». ООО «М» является одним из учредителей ЖСК «Ц». Последний не осуществлял каких-либо видов деятельности, не принимал денежные средства на свой счет, а предлагал сразу перечислить их на счет или внести в кассу общества. Несмотря на это, суд первой инстанции решил, что законодательство о банкротстве застройщиков к ООО «М» применяться не должно (определение Арбитражного суда Омской области от 8 апреля 2015 года по делу № А46-13473/2014). Вскоре ООО «М» было признано банкротом.

При этом во время рассмотрения спора о применении к должнику правил о банкротстве застройщиков суд первой инстанции не привлек к участию в деле ЖСК «Ц». Апелляционный суд усмотрел в этом нарушение, привлек кооператив в качестве заинтересованного лица и перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ).

Во время повторного рассмотрения спора суд пришел к выводу: чтобы признать ООО «М» застройщиком, необходимо установить, что оно привлекало деньги участников строительства для возведения многоквартирного дома и в связи с этим у общества возникли обязательства по передаче жилых помещений. При этом из условий договора между ООО «М» и ЖСК «Ц» прямо не следует, что переданные заказчику деньги являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. По мнению суда второй инстанции, ввиду отсутствия между должником и пайщиками договоров пайщики не могут требовать от общества передать им квартиры в построенном жилом доме. Суд посчитал, что застройщиком мог бы являться кооператив, который собирал деньги с граждан путем продажи паев.

Апелляционный суд хоть и отменил определение нижестоящего суда по формальным основаниям (из-за того, что кооператив не был привлечен к процессу), но тем не менее также отказал в применении к ООО «М» правил о банкротстве застройщиков (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 г. № 08АП-4886/2015 по делу № А46-13473/2014).

[2]

В суде кассационной инстанции представитель ЖСК «Ц» пояснил, что кооператив пытается согласовать с ООО «М» возможность осуществить достройку многоквартирного жилого дома с целью передачи пайщикам квартир. Кассация, с учетом того, что апелляционный суд рассматривал вопрос по правилам суда первой инстанции, оставила в силе постановление апелляционного суда (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 января 2016 г. № Ф04-28938/2015 по делу № А46-13473/2014).

Позиция ВС РФ

КРАТКО

Реквизиты решения: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2016 г. № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014.
Требования заявителя: Применить к обществу (реальному застройщику) правила о банкротстве застройщиков и защитить права пайщиков, поскольку данное общество аффилировано с кооперативом, привлекавшим деньги граждан: оно является учредителем этого кооператива.
Суд решил: Отменить постановления нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение, в ходе которого выяснить истинные мотивы создания кооператива.

Не согласившись с принятым решением, пайщики обратились в ВС РФ. Высший судебный орган определил, что нужно выяснить для правильного разрешения спора:

  • привлекало ли общество деньги или имущество участников строительства;
  • выдвигались ли к обществу денежные требования или требования о передаче жилых помещений;
  • является ли многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и имущества участников строительства не был введен в эксплуатацию, объектом строительства.

ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не дали оценку доводам одного из пайщиков о том, что ЖСК «Ц» и ООО «М» аффилированы друг с другом, поскольку последний выступает одним из учредителей кооператива. Возможно, изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи возводимых должником в жилых домах будущих квартир. При этом поступающие от продажи паев деньги кооператив переводил в пользу должника для осуществления строительства. То есть фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и гражданами.

Читайте так же:  Перевести пенсионные накопления в негосударственный пенсионный фонд

По мнению некоторых пайщиков, такая схема использовалась аффилированными лицами, чтобы «обойти» норму о том, что для привлечения денег граждан нужно обязательно получить разрешение на строительство (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Таким образом, договоры по приобретению паев и последующее перечисление денег должнику по договору инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве, заключаемые при помощи ЖСК «Ц», который продавал квартиры от имени и в интересах ООО «М» (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

На основании изложенного, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо будет привлечь всех участников строительства, установить, кто фактически привлекал средства граждан, а также дать оценку доводам о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования. Кроме того, суду нужно будет определить, способствует ли введение правил о банкротстве застройщика более эффективной защите прав участников строительства. Для этого, в частности, необходимо будет установить, имеются ли у должника разрешение на строительство или возможность его получения, определить степень готовности объекта и перспективу удовлетворения требований о передаче объекта незавершенного строительств или жилых помещений включенным в специальный реестр кредиторам (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2016 г. № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014).

[1]

Этим делом ВС РФ создал важный прецедент: он не исключил, что застройщиком можно признать юрлицо, которое привлекало деньги граждан не напрямую, а через аффилированную компанию. Это значит, что теперь недобросовестным участникам строительства будет сложнее «обойти» нормы действующего законодательства, отчего дольщики получат дополнительную защиту.

Суд с застройщиком

Суд с застройщиком: как подстраховаться на случай суда с застройщиком, возможно ли выиграть спор с застройщиком, самые частые причины для суда застройщиком, о чем говорит наличие у застройщика множества судебных дел в суде.

Начнём с того, что суд с застройщиком дольщику сам по себе – не нужен. Дольщику нужна его квартира, купленная по договору участия в долевом строительстве . Дольщику и его семье нужно, чтобы это была качественно построенная квартира, со всеми условиями, которые были описаны в договоре и сданная застройщикам в определённый срок.

Проблема дольщика начинается в тот момент, когда застройщик нарушил свои обязательства: не сдал квартиру к определённому сроку, указанному в договоре ДДУ или сдал квартиру существенными дефектами. Обманутый дольщик естественно пытается уладить ситуацию: выдвигает застройщику требования исправить недостатки (если дело касается дефектов квартиры) или вернуть деньги (если вопрос касается долгостроя , не сдачи квартиры определённый срок). Как вариант, дольщик требует у застройщика неустойку за сорванные сроки строительства.

Претензия застройщику

Требования дольщик подвигает в виде претензии застройщику или заявления, где описывает нарушения застройщика и свои требования по этому поводу. Если претензия и требования в ней изложенное застройщиком не удовлетворяются в течение месяца, дольщик может действовать только двумя путями: оставить всё как есть или инициировать суд с застройщиком.

Когда нужно начинать суд с застройщиком

Суд с застройщиком – единственный действенный выход из ситуации, если дольщик по-прежнему настроен решительно. Ни жалобы в прокуратуру ни в какие либо другие инстанции денег дольщику не вернут. Прокуратура отпишется от дольщика тем, что посоветует написать в суд исковое заявление и решить свои вопросы в судебном процессе. Это так. Требования денежного характера может разрешить только суд с застройщиком. В результате процесса, по судебному решению, застройщик, хочет он этого или нет, вернёт денежные средства дольщику в размере, указанном в судебном решении.

Сложно ли выиграть суд с застройщиком?

Суд с застройщиком – не пустая формальность. На нашей памяти ни один застройщик не спешил расставаться с денежными средствами дольщика просто так. Юристы застройщика – опытные судебники. Они работают на застройщика за приличные деньги и всеми силами пытаются доказать, что нарушения со стороны застройщика не было. Если дольщик защищает себя в процессе самостоятельно и по оплошности или по незнанию допустит ошибку на суде с застройщиком, он проиграет.

Наивные граждане, дольщики, полагают, что судья знает, что дольщик прав, что судья подскажет, что делать и будет заодно с дольщиком. К сожалению это не так. Судья не имеет права подсказывать одной из сторон, где допущена ошибка. Если дольщик ошибётся, не приложит нужные доказательства, не акцентирует внимание суда на значимых деталях (хоть они и очевидные, но их нужно акцентировать), суд не будет учитывать эти доказательства. Судья будет рассматривать дело на основании заявленных документов и заявленных требованиях.

Обманутые дольщики , защищающие себя в суде — явные кандидаты на проигрыш в деле, которое имели все шансы выиграть. Чтобы не проиграть в суде с застройщиком, получите хотя бы юридическую консультацию от нашего юриста по недвижимости. Бесплатная консультация юриста поможет вам лучше ориентироваться в вашем деле, стратегии суда, в тех доказательствах, которые вы должны собрать.

Как судья может подставить дольщика на суде с застройщиком

Например, в суде с застройщиком может произойти и так, судья, видя, что вы не юрист , заставит вас подписать документы, которые упростят дело именно для суда. Например, вам посоветуют написать частичный отказ от требований. Судья выигрывает на этом то, что за одно или два заседания она может вынести решение и сдать дело в архив. Но обманутый дольщик будет обманут ещё раз: в суде с застройщиком он, сам того не зная, подписал документы, которые значительно снизили сумму, взыскиваемых денег. При вынесении судебного решения он узнает, как ошибся. Но будет уже поздно.

В нашей практике был такой случай, когда за апелляцией к нам обратился дольщик после суда с застройщиком. Судья сделала это не из-за того, что она подыграла застройщику. В любом процессе судья преследует свои интересы — она (или он) хочет поскорее закончить дело и не хочет, чтобы ее действия были обжалованы в апелляции.

Читайте так же:  Мфц подать вид на жительство

К чести наших судей нужно сказать, что они идут на маленькие подсказки дольщикам: не имея возможности сказать, в чем конкретно ошибка дольщика, который самостоятельно защищает себя в суде, судья посоветует нанять юриста! Но этот совет — максимум, который суд может себе позволить. Иначе квалификация судьи, подсказавшей дольщику верный ход, будет под вопросом.

Юристы для суда с застройщиком

Наши юристы по защите прав дольщиков проконсультируют Вас и, при вашем желании, выступит в ваших интересах в суде с застройщиком. Дольщики думают, что не обязательно нанимать юриста для того, чтобы получить неустойку по ДДУ с застройщика. К сожалению это не так. Наш анализ современных договорах долевого участия и договоров с ЖСК о строительстве дома показывает, что уже на этапе подписания договора дольщик или пайщик не проверили риски, которые были так явны в договорах. Проверка договора ДДУ или договора с ЖСК, проверка самого застройщика – обязательна при принятии решения о вложении денег в строительство.

Не экономьте на юристе по недвижимости при проверке договора или в суде с застройщиком. Деньги, заплаченные юристу не так уж велики, и они вам вернуться. Суд с застройщиком даст возможность дольщику вернуть его судебные расходы. Это значит, что деньги, заплаченные юристу за защиту в суде, за составление иска на застройщика , претензии к застройщику – дольщику вернуться по решению суда наряду с деньгами, которые взыскиваются дольщиком по иску.

Риски пайщиков жилищно-строительного кооператива и риски дольщиков – нужно обязательно проверять вместе с юристом. Но суд с застройщиком, суд с ЖСК – это настолько тонкие вопросы, что даже если право дольщика было явно нарушено, без юриста по недвижимости, без судебника, дольщику и пайщику просто не справиться.

Чтобы записаться на консультацию юриста , достаточно просто позвонить по телефону. Придя на консультацию принесите все документы по вашему вопросу. Проблема будет решена. Деньги с застройщика взыскать можно. Просто не сделайте ошибки.

Передача дома ЖСК дольщиков при банкротстве застройщика

Как мы уже рассказывали, в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.

В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:

1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.

2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.

3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.

4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.

Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.

Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.

Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.

После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.

Читайте так же:  Если на больничном улетаешь из страны

Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.

Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.

После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.

Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Читайте так же:  Искать долги по фамилии

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Создание ЖСК

Краткое содержание

  • Поможет ли создание ЖСК после признания застройщика банкротом?
  • Возможно ли создание жск на несколько домов незавершенных строительством?

1. Поможет ли создание ЖСК после признания застройщика банкротом?

1.1. Добрый день! Хуже не будет. Во всяком случае, Вы будете сами решать вопрос строительства.

2. Возможно ли создание жск на несколько домов незавершенных строительством?

2.1. Добрый день! Конечно

Читайте так же:  Отличие регресса от суброгации в страховании таблица

3. Создалась ситуация, чтобы сохранить строящийся дом, подлежащий сносу (согласно судебному решению), пайщики объединились, договариваются с администрацией о создании ЖСК и передаче земли ЖСК, чтобы закончить строительство и получить свои квартиры. Вопрос: адвокат спрашивает: кем вы будете, учредителем или простым членом ЖСК. Что несёт за собой первое и второе?

3.1. Добрый день
Если создан кооператив, соответственно все кто вложил деньги в общее дело, должны стать его членами и у всех членов кооператива права равные.

4. У меня к вам вопрос. Квартира куплена мной по переуступке прав ДДУ в январе 2015 г. Застройщик обанкротился в 2016 году. Стройку заморозили. Путем дополнительных взносов с дольщиков и создания нового ЖСК мы достроили свои квартиры и дом сдали в конце 2018 года. Акт приема был подписан в 25.12.2018 г. Сейчас встал вопрос о продажи квартиры. Придется ли мне платить налог с продажи квартиры в моем случае? Спасибо!

4.1. Да.
Придется платить 13% от разницы в виде дохода и расходов на строительство.

5. Была доля в многоквартирном доме. За время строительства сменилось несколько застройщиков. Последний признан банкротом. Создано жск для окончания строительства. Доля оформлена через суд как квартира. В собственности. Жск предъявило иск о взыскании убытков понесённых для окончания строительства. Мы писали заявление о вступлении в жск. не приняли. Засчитываются ли уплаченные суммы первоначальному застройщику в созданный впоследствии жск?

5.1. Здравствуйте, Сергей. Из Вашего вопроса не совсем понятно о каком иске о взыскании убытков идет речь. По поводу зачета уплаченных сумм первоначальному застройщику, то обращаю внимание на следующее: жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива. Эта позиция изложена в определении Верховного суда (определение № 19-КГ 16-5). ВС в определение, указал, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК.

6. В суде не слушает судья, все ходатайства отклоняет. В середине дома создан ЖСК с основания дома. УК взыскивает, собрания все фальсификат. УК с ЖСК не заключал договор. Но деньги пытается взыскать. Подскажите, может есть выигрышные дела? Решения судов.

[3]

6.1. Есть выигрышные дела. В зависимости от конкретных обстоятельств. Если решение суда будет не в Вашу пользу пишите апелляцию, ст.320 ГПК Рф.

7. Я являюсь участником долевого строительства. Застройщик обанкротился. Судом назначен конкурсный управляющий. Сейчас на сайте фонда защиты прав размещена информация о предстоящем голосовании по вопросу создания ЖСК в соответствии со ст.201 Закона о банкротстве (https://xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai/vote#place-vote).
Скажите, пожалуйста, каковы последствия для меня?

7.1. Здравствуйте, Сергей!
Ну во первых надо уточнить какие ваши требования включены в реестр требований — о передаче жилого помещения, либо денежные требования.
Арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками.
Но существует ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна.
Поэтому, в вашем вопросе надо разбираться в части того, может ли вообще создано ЖСК.

8. Создан новый жск по недострою. Из 115 пайщиков вступило в жск 70. Остальные будут вступать, но по разным причинам пока не могут этого сделать. Председатель жск игнорирует невступивших, не пускает на собрания, запрещает любую информацию о жск. И кто мы, оплатившие полностью деньги за квартиры и какие у нас права к жск.

8.1. Надо отталкиваться от учредительных документов старого и нового Ж (С)К и вашего договора о вступлении в старый. В 90% случаев создание «кооператива в кооперативе» незаконно, но они часто существуют при полном непротиводействии пассивных членов старого неликвидированного ЖСК, и чем дольше существует и действует новый, тем сложнее препятствовать их деятельности, нарушающей права и законные интересы не вступивших. Таким образом многие просто захватывают контроль над застройкой и распределением имущества вопреки заключенным соглашениям. Лучше, если Вы также скооперируете членов, оказавшихся отстраненными от управления делами ЖСК, и займетесь групповыми обращениями в различные инстанции. И вам нужен опытный специалист в этой области.

Видео (кликните для воспроизведения).

9. Создан ЖСК. Из-за конфликта между председателем ЖСК и юристом администрации города, вопрос с достраиванием объекта не решается. Может ли группа лиц, состоящая в реестре граждан, чьи права нарушены (обманутые дольщики) отделиться от ЖСК и претендовать на получение квартир?

9.1. Здравствуйте! Могут конечно, но для этого нужно обращаться с исковым заявлением в суд и признавать права собственности на квартиры.

Источники


  1. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.

  2. Ивин, А.А. Логика для юристов; М.: Гардарики, 2011. — 288 c.

  3. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.
  4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
  5. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
Кредиторы застройщика пытаются взыскать с жск
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here