Налог на апартаменты для физических лиц

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Налог на апартаменты для физических лиц". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Налог на апартаменты для физических лиц, ставка и расчет налога

Налоговая ставка для квартир – 0,1% кадастровой стоимости. Однако апартаменты считаются нежилым фондом, поэтому пониженная ставка для них применяться не будет. Поскольку налог на имущество — местный, если власти в регионе не успели на своем уровне изменить размер налога, то применяются общие расчеты.

Налог рассчитывается с учетом нескольких особенностей.

Что указано в документах?

Этот вопрос ключевой! При покупке апартаментов следует внимательно изучить всю документацию, какую предоставит застройщик. Самое важное – назначение здания, в котором расположены апартаменты.

[1]

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5%, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:

  • они не находятся в торгово-офисном или деловом центре;
  • кадастровая стоимость апартаментов ниже 300 000 рублей;
  • ни в технической, ни в базе данных Росреестра (закажите выписку из ЕГРН и проверьте, в течении нескольких минут ее можно получить здесь) не указано назначение под офисы, торговую площадь или иное коммерческое использование. Если это прописано – готовьтесь к повышенной ставке налога.

Лучший вариант назначения здания — под гостиницу. Ставка налога на апартаменты в этой ситуации составит 0,5% кадастровой стоимости.

Какой налог платить, если кадастровая стоимость выше 300 000 рублей, или в документах указано использование под офисы, а также при расположении в деловом или офисном центре? В этом случае налог на имущество физических лиц апартаменты составит 2%.

Для владельцев крупногабаритных апартаментов не все однозначно

  • Если их площадь не превышает 300 кв. м, то первые 150 м2 предлагается облагать по льготной ставке 0,5%;
  • А оставшиеся м2 — по ставке 2%.

Несмотря на высокий налог на апартаменты, следует учесть и плюсы. В настоящее время апартаменты уже не относятся к дефицитной недвижимости, и многие застройщики снизили на них стоимость.

С другой стороны. Хоть налог за апартаменты чрезмерно увеличен, но в крупных городах такое имущество можно приобрести на порядок дешевле квартиры. Разница в 1 – 2 000 000 рублей компенсирует оплату налога на имущество на ближайшие 100 лет.

Применяются ли льготы?

Имущественный налог

Никаких льгот нет. Вычеты, уменьшающие налог, предусмотренные для объектов с назначением «жилое» (не облагаемые 20 м2 и т.д.). Но к апартаментам это не относятся.

Однако в регионах местные власти уменьшить или увеличить ставку налога. Единственное ограничение – в регионах нельзя уменьшить налог на недвижимость апартаменты до нуля. Также не увеличивают ставки более, чем в три раза.

Налог на апартаменты в Москве, к примеру, регулируется Законом №51 от 19.11.2014 г. Для того, чтобы проверить, существуют ли льготы на апартаменты именно в вашем регионе, нужно зайти на официальный сайт ФНС и изучить раздел «Справочная информация».

Расчет налога на имущество апартаменты осуществляется с учетом кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января отчетного года. Либо от инвентаризационной стоимости, это зависит от переходного периода. В каждом регионе РФ этот период свой.

Гражданин не может возвращать свой НДФЛ при покупке или продаже апартаментов. Как это возможно при купле или реализации жилья (квартира, дом, комната).

Поэтому вычет по НДФЛ при покупке (до 2 млн. руб.) или при продаже (1 млн. руб., либо по сумме расходов на приобретение) не доступен до тех пор, пока апартаменты не будут переведены в жилое помещение с правом прописки.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Изменения в сфере налогов коммерческой недвижимости физлиц в 2017 году

Российские власти на фоне непростой экономической ситуации в стране пытаются максимально возможно увеличить поступления в бюджеты – как федеральный, так и региональные. Сделать это можно, например, увеличив налоги или же изменив схему их начисления. Согласно предварительным расчетам, такие шаги должны реально помочь с наполнением бюджетов.

Одним из наиболее ярких примеров здесь является налог на недвижимость для физлиц, в том числе и на коммерческую. Здесь произошли достаточно серьезные перемены. В частности, начиная с 2017 года собственники (либо арендаторы) коммерческой недвижимости будут платить налог исходя не из ее балансовой стоимости, как раньше, а из кадастровой. Соответственно, расходы здесь возрастут, причем достаточно серьезно.

Например, региональные власти Краснодарского края приняли решение, что такой вариант налогообложения начнет действовать на территории региона, начиная с 1 января этого года. Так поступили и некоторые другие регионы страны. При этом не стоит забывать, что между инвентаризационной стоимостью объекта недвижимости и рыночной достаточно солидная разница, естественно, в пользу второй. Объясняется это особенностью методики подсчета. В частности, инвентаризационная стоимость не учитывает рыночные факторы. Рассчитывается она исходя из:

  • физического износа объекта недвижимости;
  • восстановительной стоимости.

Здесь также оперируют укрупненными индексами, показателями и коэффициентами. В итоге нередко возникают ситуации, когда инвентаризационная стоимость объекта недвижимости в Москве оказывается более низкой аналогичного, но расположенного, например, в Сибири.

Естественно, что если взять для сравнения рыночную стоимость, то разница будет существенной. Причем большей, конечно же, в пользу Москвы. Соответственно, налог на коммерческую недвижимость, рассчитанный исходя из инвентаризационной стоимости, относительно невысокий. Можно даже сказать, что он не соответствует реальной ситуации.

Изменение методики подсчета приведет к повышению налога на коммерческую недвижимость

Теперь же ситуация изменилась. В 2017 году налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. Это в корне меняет ситуацию. Теперь владельцы (либо арендаторы) таких объектов будут вынуждены перечислять в бюджет значительно большие суммы, чем раньше.

Давайте рассмотрим ситуацию немного детальнее. Как уже говорилось, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше, чем инвентаризационная. В первую очередь это относится к объектам, попадающим в категорию «коммерческая». Здесь разница увеличивается очень серьезно, соответственно, платить придется больше. Следует также отметить еще один важный момент. Средства, вырученные благодаря налогу на коммерческую недвижимость, направляются в региональные бюджеты. Соответственно, местные власти, крайне заинтересованные в наполнении казны, будут делать все возможное для того, чтобы увеличить кадастровую стоимость.

Читайте так же:  Какие документы для временной регистрации нужны для граждан рф перечень и список, а также оформление

При этом стоит отметить, что, например, в Москве расчет налога на коммерческую недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости, будет применяться только лишь для крупных торговых и деловых центров с площадью более 3-х тысяч квадратных метров. Несколько иная ситуация с отдельно стоящими зданиями, которые используются в качестве ресторанов, кафе, магазинов и так далее. Здесь по новой схеме налог будет рассчитываться при условии, что площадь превышает 1 тысячу квадратных метров. Данный параметр был снижен в 2 раза, соответственно, количество налогоплательщиков в 2017 году здесь существенно увеличится. Выросла и ставка налогообложения – вместо 1,3 процента, применявшейся в прошлом году, нужно будет платить 1,4 процента. Однако это еще не предел. В 2018 году ставка вырастет еще на 0,1 процентного пункта – до 1,5 процента.

Естественно, что такая инициатива властей не радует предпринимателей. Понять, в принципе, можно как их, так и представителей власти. Из-за экономического кризиса доходы многих предпринимателей значительно упали. Соответственно, существенно снизились поступления в бюджет. При этом расходные статьи нужно как-то финансировать. Вот власти и придумывают различные варианты дополнительных поступлений в казну. С другой стороны, бизнес может просто не выдержать усилившегося налогового давления. Печальным итогом этого станет закрытие торговых точек, небольших кафе и так далее.

Кроме того, эксперты обращают внимание на еще один, очень важный в данной ситуации момент. По их словам, зачастую кадастровая стоимость объекта является неадекватной и банально не соответствует рыночной цене. Из-за этого возникают определенные казусы. В частности, при подсчетах по новой методике налог на недвижимость для помещений в старом здании может быть значительно большим, чем для офисов в стоящем неподалеку новеньком бизнес-центре. Новая методика подсчета, согласно задумке, должна, во-первых, повысить наполняемость бюджетов, во-вторых, стать эффективным рычагом регулирования на рынке. Однако эксперты уже предупреждают – подобная реформа нуждается в определенной доработке, поскольку властям стоит также прислушаться и ко мнению специалистов, работающих в данной сфере.

Не стоит также забывать, что кадастровая стоимость вовсе не является какой-то незыблемой величиной. Скорее всего, владельцы коммерческой недвижимости будут стараться уменьшить ее всеми законными способами, чтобы снизить тем самым налоговую нагрузку. Конечно, это потребует затрат и времени, и сил, однако в итоге овчинка, как говорится, может не стоить выделки. Практика показала, что кадастровая стоимость у большей части объектов недвижимости в России завышена. Зачастую ее снижение приносит владельцу до 50 процентов экономии при уплате налогов. То есть бороться есть за что, и собственники коммерческой недвижимости, скорее всего, не преминут это сделать.

Налог на апартаменты в 2018 и 2019 году: к чему готовиться собственнику

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир. Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье. Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание. Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья. Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

  • региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
  • в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
  • какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

  • кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
  • инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

  • 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
  • менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
  • продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).
Читайте так же:  Арест на квартиру, что это, как проверить наложен ли арест на квартиру

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6% (что подтверждается письмом Министерства финансов от 28.03.2014 № 03-11-11/13850).

Доступен ли налоговый вычет?

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Никакие льготы для них также не существуют.

В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.

Это положение пытались оспорить в Конституционном Суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона. Но суд остался непреклонен. Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе. По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (Определение Конституционного суда от 17 июля 2018 г. № 1719-О).

Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью. Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений. Однако пока все законопроекты об этом только обсуждаются.

НДФЛ при сдаче в аренду

Перед каждым, кто сдает в аренду апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования). Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %. Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года, и уплатить до 15 июля.

Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) — особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.

Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%. Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (в размере 20% — начиная с 2019 года, в 2018 и ранее — 18%). Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье).

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2018 году. С помощью расчета ниже вы сможете проверить калькуляторы налогов, размещенные в интернете.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Для сравнения, разница между налогом на квартиру и на апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

Земельный налог

И напоследок, нужно упомянуть еще об одной статье расходов – земельном налоге. Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов. Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех.

Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка. В крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге и других) она может составить существенную сумму.

Налог определен Налоговым кодексом, как процент от налоговой базы. Ставка налога определяется местными властями, но не может превышать установленных НК РФ пределов:

  • 3% для земельных участков, занятых жилыми домами; и
  • 5% для прочих земельных участков.

Для примера: Закон Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24 ноября 2004 года (с последующими изменениями) устанавливает ставки:

  • от 0.025% до 0.3% для льготных категорий участков;
  • 5% для прочих категорий.

Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге» от 23 ноября 2012 года № 617-105 устанавливает, что ставка земельного налога равна:

  • 01% — 0.42% для льготных категорий участков;
  • 4% для гостиниц;
  • 5% для прочих участков.

В Екатеринбурге ставки налогов равны:

  • 18% для туристических баз и санаториев;
  • 5% для прочих категорий участков.

В самом благоприятном случае, здание с апартаментами попадет в категорию гостиниц и санаториев со слегка пониженной ставкой. Это возможно, если земельный участок имеет официальный вид использования «для размещения гостиниц», и сам апарт-отель также определен, как отель, гостиница и т.п. Но не исключен и вариант, когда налог будет взыскиваться по самой высокой ставке – 1.5% от кадастровой стоимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Повышенные налоги могут сделать апартаменты далеко не такими привлекательными, как на первый взгляд. Различия между квартирой и апартаментами проявляются не только в области налогов (читайте об этом подробнее в другой статье нашего сайта). Поэтому, рассматривая покупку апартаментов в новостройке, нужно хорошо обдумать все плюсы и минусы такого решения.

Реестр апартаментов с льготами по налогу на имущество физических лиц в Москве.

Реестр апартаментов. Документы.

26.10.2016 года Правительство Москвы утвердили реестр апартаментов с льготами по налогу на имущество физических лиц. Соответствующее постановление подписал мэр города Сергей Собянин. Это прописано в двух документах.

Читайте так же:  Пошаговая инструкция по кадровому делопроизводству с нуля

Мифы об апартаментах.

№ 705-ПП от 26.10.2016 «О Порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц».

№ 706-ПП от 26.10.2016 «Об утверждении реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц».

Постановление Москвы о формировании реестра апартаментов с льготным налогообложением физлиц..

Льготная ставка 0,5 % на уплату налога на имущество физических лиц.

На объекты, которые перечислены в реестре, распространяется льгота на уплату налога на имущество физических лиц. Если ранее ставка на эти объекты была 2 %, то теперь стало 0,5 %. Почему так произошло? Люди, купившие нежилые помещения, попали на ставку 2 %. Потому что в проектной документации эти объекты значились как торгово-офисные. Покупатели либо не посмотрели, либо были введены в заблуждение. Либо был следующий вариант. Данная недвижимость перестала пользоваться спросом, как торгово-офисная. Застройщиками было принято единственно возможное решение: продать эти объекты для проживания. Возможен и другой вариант. Объекты изначально строились для проживания. Но под офисную недвижимость дешевле была земля, или перевести участок в категорию жилой недвижимости не предоставлялось возможным. Для этого необходимо много условий, в том числе наличие социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов, школ, магазинов, мест для парковок машин и так далее. Они либо должны быть, либо их придётся построить, а это сильное удорожание проекта.

Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.

Необходимые условия для льготного налогообложения.

Постановление устанавливает пониженную ставку 0,5 % за первые 150 метров, последующая площадь облагается ставкой 2 %. Это должно быть единственным жильём, и там не должны быть зарегистрированы юридические организации. Кадастровая стоимость должна быть больше 100 000 рублей за 1 м2. В марте 2018 в данный реестр было добавлено ещё 8 зданий. В декабре 2018 года добавили ещё одно здание по адресу Ярославское шоссе 124.

«Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность. Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне не отличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — говорит руководитель департамента экономической политики и развития московского правительства Владимир Ефимов в пресс-релизе своего ведомства.

Внимательно читайте проектную декларацию.

В постановлении говорится, что застройщик может подать заявку для внесения в реестр. Объект, должен соответствовать определённым условиям. В этом случае решение будет принято в пользу застройщика.

Что необходимо знать потенциальным покупателям нежилой недвижимости?

Если вы не готовы платить налог по ставке 2 %, внимательно смотрите проектную декларацию. Вы должны купить: нежилое помещение, либо гостиничный комплекс с апартаментами. Если торгово-офисный комплекс то будьте готовы к налогу в размере 2 %. И очень осторожно относитесь к словам застройщика, что вы якобы быстро попадёте в этот реестр по льготной оплате налога физических лиц. Это совсем непросто.

Удачных приобретений.

Реестр апартаментов с льготами по налогу в Москве на имущество физлиц.

Название/ Район/ Адрес/ Действие льготы с года.

  1. «Кленовый DOM» Хамовники Пречистенская набережная, 7 2017 год
  2. Noble Row Хамовники Коробейников переулок, 1, стр. 5 2017 год
  3. ЖК «ОКО» Пресненский 1-й Красногвардейский проезд , 21, стр. 2 2017
  4. Клубный дом «Мосфильмовская, 38А» Раменки улица Мосфильмовская, 38А 2017 год.
  5. ЖК «Горизонт» Зюзино проспект Балаклавский, 16А 2017 год.
  6. БЦ «Лотос» Зюзино улица Одесская, 2 2017 год.
  7. Клубный дом Sky Parks Лосиноостровский улица Изумрудная, 18 2017 г.
  8. Апартаменты в гостиничном комплексе «СтандАрт» Тверской Страстной бульвар, 2 2017 год.
  9. ЖК ‹‹Каретный Плаза›› Тверской Большой Каретный переулок, 24, стр 2
    2016 год.
  10. ЖК «Звезды Арбата» Арбат Новый Арбат, 32 2015 год.
  11. «Империя Тауэр» Пресненский Пресненская набережная, 6, стр. 2 2015
  12. «Башня Федерация» Пресненский Пресненская набережная, 12 2015
  13. «Город столиц» Пресненский Пресненская набережная, 8, стр. 1 2015
  14. ЖК «4-й Крутицкий переулок, 14» Таганский 4-й Крутицкий переулок, 14
    2015 год.
  15. БЦ «А-48» Алтуфьевский Алтуфьевское шоссе, 48, к. 2 2015 год.
  16. «Первый деловой дом» Марьино Братиславская улица, 6 2015 год.

Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.

Налог на апартаменты для физических лиц

Дата публикации: 19.03.2018

Власти Москвы расширили реестр апартаментов, собственникам которых предоставлена льгота по налогу на имущество физических лиц. В перечень включено восемь апарт-комплексов, соответствующее постановление принято правительством столицы.

Поправки в московский закон о налоге на имущество физлиц были приняты осенью 2016 года. Для владельцев апартаментов, расположенных в торгово-офисных объектах, была введена льгота в виде скидки к исчисленной сумме налога. Изначально таких зданий в Москвы было 8, еще 8 добавилось в марте 2018-го.

Сколько платить по льготе
В отличие от жилья, налог на имущество физических лиц в апартаментах выше. Если собственники в жилых домах платят 0,1–0,3% для объектов, чья кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб. и 2%, если превышает эту сумму. То владельцы жилых апартаментов гостиничного типа — 0,5%, если же помещение находится в многофункциональном торгово-офисном здании — 2%.

Размер данной льготы рассчитывается по формуле, указанной в законе города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц». Налоговое бремя снизится (для зданий, попавших в данный реестр) пропорционально размеру ставки.

Согласно закону, нежилое помещение должно быть расположено в здании, которое включено в реестр апартаментов, а по адресу не зарегистрированы юридические лица. Также помещение не используется для предпринимательской деятельности, по помещению нет зарегистрированных договоров аренды, а кадастровая стоимость 1 кв. м помещения не ниже 100 тыс. руб.

Если сейчас владельцы апартаментов в зданиях торгово-офисного назначения должны платить 2% от кадастровой стоимости, то ставка налога в зданиях, включенных в реестр, снизится на 1,5%, до 0,5% от кадастровой стоимости объекта за первые 150 кв. м апартаментов площадью до 300 кв. м. На оставшиеся метры (свыше 300 кв. м), а также на вторые апартаменты в собственности будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости.

Читайте так же:  Расшифровка подписи в договоре от руки

Налог для физических лиц на апартаменты в 2017

После того как в силу вступил нормативный акт, введший налог на недвижимость, многих граждан стало интересовать: сколько же им придется платить за апартаменты, пребывающие у них во владении?

Апартаменты – это что

По большому счету это жилье, но с определенной спецификой. Обычно речь идет о помещениях, находящихся в деловых зданиях или в бывших производственных строениях. Нередко их продают уже отделанными. Отличие от обычной квартиры одно – правовой статус. Поскольку они не входят в жилой фонд, то и прописаться там невозможно. В мировой же практике под термином «апартаменты» понимают квартиры с сервисом гостиничного типа.

Также стоит упомянуть, что в отношении такого вида помещений не действуют стандарты, разработанные для жилья. То есть их можно обустраивать без учета:

  • наличия социальной инфраструктуры;
  • плотности;
  • инсоляции комнат и пр.

Однако продажа такого рода жилья сулит немалую прибыль для застройщика и обеспечивает высокую рентабельность офисных зданий.

Чаще всего апартаменты располагают на последних этажах деловых зданий. Площадь одного помещения может варьироваться от 40 до 300 метров квадратных.

Удобство для проживающих там достаточно очевидны, ведь в одном и том же строении собственник нередко работает. Кроме того, там же обычно есть и:

Правда, владельцам такого специфического жилья приходится платить заметно больше, чем собственникам обычных квартир и за коммуналку, и за дополнительный сервис. Но в немалой степени это компенсирует более низкая цена при покупке.

Основные понятия

Как известно, новый фискальный сбор власти РФ ввели в начале 2015 года. Таким образом, плательщики получили извещения от ФНС еще летом прошлого 2016 года.

Предполагалось, что рассчитаться владельцы апартаментов должны были еще 1 декабря минувшего года, однако в Москве власти вынуждены были отложить крайний срок до мая 2017 из-за того, что многим жителям города так и не удалось разобраться, сколько же им придется платить.

Стоит еще раз напомнить, что в российском законодательстве не существует такого термина, как «апартаменты», поэтому данная категория всегда причисляется к коммерческой недвижимости.

Указанный закон предполагает рост ставки налога в зависимости от типа жилья. Таким образом, граждане, проживающие в бюджетных домах, получают самый низкий тариф (в прошлом году – 0,1 процента), в то время как владельцы коммерческой недвижимости должны вносить в государственную казну от 0,5 процента до 2-х.

В частности, максимальную цену платят собственники:

  • помещений в бизнес-центрах;
  • ТРЦ;
  • ресторанов;
  • организаций, занимающихся бытовым обслуживанием граждан.

Полпроцента от кадастровой стоимости недвижимости вынуждены платить и собственники апартаментов, расположенных в престижных районах.

К примеру, если квадратный метр квартиры там обойдется покупателю приблизительно в 200 тысяч рублей, то за апартаменты он заплатит около 65. Таким образом, налоговая база, основанная на кадастровой цене, втрое меньше.

В то же время граждане, владеющие апартаментами, не могут получить вычет из налога в 20 метров квадратных, предусмотренный для жилья.

Законодательство

Правило, согласно которому действует оценка налоговой базы по стоимости, упомянутой в кадастре, применяется сейчас в 28 регионах страны, и в том числе в Екатеринбурге и СПб.

В настоящее время в Налоговом кодексе приводятся определения, исходя из которых начисляется налог на недвижимое имущество. В частности, к этой категории принадлежат:

  • жилье (особняки и квартиры);
  • гаражи;
  • места на парковках;
  • все виды коммерческих помещений

Сейчас вся жилая недвижимость, чья стоимость менее 300 миллионов рублей, облагается по минимальной ставке, не превышающей 0,1 процента.

При этом имеется здесь обязательный вычет:

  • с одной комнаты – 10 метров квадратных;
  • с квартиры – 20;
  • с дома – 50.

Остальное недвижимое имущество, оцененное в сумму, превышающую 300 миллионов, облагается 2-процентным фискальным сбором.

Коммерческие помещения разделены на шесть групп:

  • гостиницы, общепит, спорткомплексы;
  • торговые площади;
  • помещения для бизнеса;
  • индустриальные здания;
  • апартаменты;
  • медучреждения, общественные спортивные сооружения, вокзалы и аэропорты.

В отношении помещений коммерческого назначения в 2016 действовала ставка, актуальная для 2015 года, – 1,2.

За 2016 придется уже заплатить 1,5 процента, далее – 1,8. В полной мере россияне ощутят налоговое бремя только в 2020-м.

В ситуации если отдельные апартаменты не имеют определенной кадастровой стоимости, закон предписывает вычислять размер налога исходя из их доли в общей площади здания, в котором они расположены.

В любом случае все необходимые справки можно навести в ИФНС по месту жительства.

Какой будет налог

Формула в целом достаточно проста, и сумму налога нетрудно определить, используя обычный калькулятор:
  • квартира – общая площадь умножается на стоимость метра квадратного по кадастру, и на 0,1;
  • налог на апартаменты рассчитывается точно так же, но при этом используют ставку – 0,5.

То есть если квартира имеет размер 48 метров квадратных, то от него отнимают 20 и умножают на 0,1, в результате получится, что за год придется внести в качестве налога немногим более 6 тысяч рублей.

За апартаменты такого же размера отдать придется уже почти 15 тысяч.

Эта форма в целом универсальна и годится для любых российских регионов.

Послесловие

Как отмечают эксперты, несмотря на то, что имущественный налог был введен еще в 2014, многие владельцы апартаментов так и не смогли разобраться, сколько именно им придется платить государству.

По большей мере они опасались того, что в отношении их помещений не действует налоговый вычет в 20 метров квадратных. Кроме того, тревогу вселяла также и повышенная ставка фискального сбора.

Тем не менее правоприменительная практика продемонстрировала, что в реальности разница не столь уж и существенная, и составляет всего несколько сотен рублей в пересчете на месяц.

Впрочем, для экспертов рыка недвижимости это сюрпризом не стало, ведь цена апартаментов по кадастру в несколько раз ниже, чем у стандартного жилья.

Снижение цены в данном случае практически нивелирует повышенный налог, чего забывать не следует, если есть сомнения относительно покупки недвижимости.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Легализация должна повысить привлекательность данного формата недвижимости.

Столичные власти начали выводить апартаменты из тени, впервые употребив это понятие в городском законодательстве. Новый закон обязывает горадминистрацию создать реестр апартаментов, которые будут облагаться имущественным налогом по пониженной ставке – 0,5% против 2%. Эксперты считают, что шаг к легализации повысит популярность этого привлекательного в глазах покупателей формата недвижимости и позволит увеличить поступления в городской бюджет.

Читайте так же:  Расчетные ведомости по начислению заработной платы образец

Отсутствие понятия «апартаменты» в федеральном законодательстве создавало определенные трудности для налогообложения таких объектов. Власти и налоговики «видели» либо гостиницы, существующие в форме апарт-отелей (они облагаются налогом на имущество по ставке 0,5%), либо торгово-офисные помещения (облагаются по ставке 2%). Апартаменты, которые по своим потребительским свойствам совпадают с квартирами, в эту схему не укладывались, что позволило их владельцам избежать налогообложения за 2014 год. Однако в прошлом году Москва, как известно, вошла в перечень пилотных регионов, где недвижимость, принадлежащая физическим лицам, также будет облагаться налогом, рассчитанным исходя из кадастровой стоимости.

Это заставило городские власти сделать первый шаг навстречу официальному признанию апартаментов в качестве формата городской недвижимости, предназначенного для проживания, в том числе на постоянной основе.

Поправки в закон «О налоге на имущество физлиц», утвержденные Мосгордумой в третьем, окончательном чтении, вводят для апартаментов ставку налогообложения, принятую для гостиниц, – 0,5%. Это по-прежнему существенно больше параметров налога, установленного для собственников квартир (0,1–0,3%), но меньше налога на торгово-офисную недвижимость, уплачиваемого юридическими лицами. Правда, под льготное налогообложение попадут не все объекты, являющиеся апартаментами. «Для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр», – говорится в сообщении столичного правительства.

К сожалению, критерии составления такого реестра пока неясны. В поправках, одобренных Мосгордумой, говорится, что «здание подлежит включению в реестр на основании сведений о наличии в нем апартаментов согласно документам, оформляемым в связи со строительством или вводом в эксплуатацию». А отдельные нежилые помещения, входящие в состав торгово-офисных комплексов, власти обещают занести в перечень «в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц». «Однако набор документов, необходимых для попадания в реестр, и сам порядок признания помещений используемыми для проживания физлиц пока не определены, – указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Урегулированием этих вопросов должно будет заняться правительство Москвы через разработку и принятие соответствующих постановлений. Таким образом, точно сказать, кто получит снижение ставки, а кто – нет, можно будет только после утверждения вышеупомянутых документов».

Помимо попадания в реестр для налогообложения по пониженной ставке апартаменты должны удовлетворять еще нескольким критериям. Во-первых, их площадь не должна превышать 300 кв. метров. (При этом ставка 0,5% действует только на первые 150 кв. метров, а остальная площадь будет облагаться налогом по ставке 2%.) По мнению экспертов, данное требование не является критичным. «Как показывает статистика, даже в элитном сегменте средний размер апартаментов не превышает 130 кв. метров, а значит, попадает в льготную категорию объектов, владельцы которых будут платить имущественный налог по ставке 0,5%», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Марина Литинецкая. По данным компании, средний размер апартаментов, представленных на столичном рынке, в настоящее время составляет 65 кв. метров, а их рыночная стоимость – 26,9 млн руб. В массовом сегменте средняя площадь достигает 38 кв. метров, а рыночная цена – 5,5 млн руб., в бизнес-классе – 60 кв. метров и 14,2 млн руб., в элитном – 130 кв. метров и 104,9 млн руб.

Во-вторых, чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде. Наконец, еще один критерий – кадастровая стоимость.

[2]

С учетом всех вышеперечисленных ограничений эксперты сомневаются, что реестр апартаментов, попавших под пониженное налогообложение, будет велик, а поправки в законодательство приведут к революционным сдвигам на рынке недвижимости. «Апартаменты не превратятся в жилье и по-прежнему будут продаваться с дисконтом относительно квартир аналогичного качества. Учитывая разницу в налоговых ставках, размер дисконта должен составлять процентов 10 – как минимум – для тех апартаментов, которые будут включены в соответствующий реестр. А для тех, что не будут, – много больше», – прогнозируют Бернадский. Вместе с тем решение уравнять апартаменты с гостиницами в плане налога на имущество делает их покупку не только менее обременительной в плане долгосрочных финансовых последствий, но и менее рискованной, отмечает Олег Репченко.

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

По данным Est-a-Tet, в конце третьего квартала 2016 года на первичном рынке Москвы был представлен 101 проект с апартаментами. Объем предложения в них составляет около 640 тыс. кв. метров, что на 8,8% больше, чем во втором квартале 2016 года, и на 15,8% больше, чем в третьем квартале 2015 года. Средняя стоимость – 373,8 тыс. руб./кв. метр: по сравнению со вторым кварталом она выросла на 0,2%, но в годовой динамике сократилась на 5,3%.

Источники


  1. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.

  2. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.

  3. Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.
  4. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
  5. Семенова, Анастасия Дом — зеркало судьбы. Как приворожить удачу для всей семьи; СПб: Невский проспект, 2013. — 157 c.
Налог на апартаменты для физических лиц
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here