Непосредственное управление многоквартирным домом правила и последние изменения

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Непосредственное управление многоквартирным домом правила и последние изменения". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Новая редакция Ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

1.2. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к Статье 164 ЖК РФ

1 — 3. Комментируемая статья содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161 Кодекса и комментарий к указанной статье). Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.

Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, могут заключаться в следующем порядке: а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 45 ЖК РФ) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46 — 48 Кодекса; б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

В порядке, установленном ч. 3 комментируемой статьи, на стороне заказчика по договорам, указанным в ч. 1 данной статьи, вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается.

Применение положений ч. ч. 1 и 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса, исключается императивной нормой.

Другой комментарий к Ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, — без привлечения управляющей организации и без создания товарищества собственников жилья.

2. В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно, каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.

Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с соответствующими лицами — по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора.

3. От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемую всеми или большинством собственников.

Последние изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 году

Собственники квартир в многоквартирном доме напрямую заинтересованы в том, кто является управляющим здания. Это требуется для создания комфорта проживающих лиц. Но получать подобные услуги хочется за оптимальную цену.

Читайте так же:  Штраф за просроченные транзитные номера

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каждый из методов организации и контроля будет иметь свои плюсы и минусы, которые потребуется учитывать при выборе метода и управляющей организации. Ознакомление с действующим законодательством при этом является обязательным.

Положения по закону

Новое законодательство обязывает собственников выбирать способ управления домом.

Согласно новой редакции статьи №161 Жилищного кодекса РФ, установлены следующие основные правила и способы управления многоквартирным домом:

Часть 1 Нормы для регулирования управленческой деятельности.
Часть 2 Способы, которые могут быть использованы для управления.
Части 2.1–2.3 Субъекты, которые будут нести ответственность перед собственниками в определенных случаях.
Часть 3 Выбранный способ управления применяется ко всем собственникам.
Часть 4 Если не выбран способ управления, то проводится открытый конкурс на отбор подходящей организации (правила отбора собраны в Постановлении Правительства РФ №75 от 06.02.2006).
Часть 7 Право собственника на обращение в суд с требованием подбора управляющей организации в соответствии имеющимися требованиями.
Части 13 и 14 Правила эксплуатации реконструированных или перестроенных домов.

Договор управления многоквартирным домом составляется в соответствии с требованиями статьи №162 Жилищного кодекса РФ:

Часть 1 Одной стороной признаются те собственники, которые являются большинством голосовавших лиц.
Части 2 и 3 Предмет договора управления и его условия.
Часть 4 Условия действуют на всех собственников дома.
Часть 5 Срок действия заключенного договора.
Часть 6 Договор продлевается автоматически, если об обратном решении не было заявлено.
Часть 7 Момент вступления договора в силу.

Также могут быть использованы иные положения по закону, в зависимости от индивидуальных особенностей ситуации: статья №161 ЖК РФ, ПП РФ №290, ПП РФ №491, статья №36 ЖК РФ и другие. При любом действии или процессе следует ознакомиться с действующим законодательством.

Главные понятия

Введенные положения направлены на упрощения организационных моментов.

Основные изменения законодательства защитили фонды капитальных ремонтов от инфляции:

  • процедура собрания упрощена за счет возможности передать право голоса другому лицу, но для этого потребуется доверенность (ее не требуется заверять у нотариуса, достаточно подписи с места учебы или работы);
  • теперь для принятия решений требуется более половины голосов от общего числа собственников (ранее требовалось 2/3 голосов);
  • средства для капремонта теперь можно положить на соответствующий счет в банке.

Кроме необходимости выбора метода управления домом, изменения позволили защитить собственников дома от инфляции в случае сбора средств на капремонт. Также были добавлены правила для регулирования способов выбора управляющего, его обязанности, иные условия, правила проведения конкурса на отбор организаций и в других аспектах.

Новые правила

В 2019 году начали действовать следующие Федеральные законы в отношении управляющих компаний, обязательные для ознакомления:

  • №416 от 20.12.2017;
  • №437 от 28.12.2017;
  • №462 от 29.12.2017;
  • №485 от 31.12.2017;
  • №503 от 31.12.2017.
ФЗ №416 Обязательство благоустройства участка, на котором находится многоквартирный дом.

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ (ред. от 29.07.2017) О водоснабжении и водоотведении

ФЗ №437 Отмена нормы, согласно которой при отсутствии квитанции собственник мог не оплачивать услуги, в соответствии с этим были отменены штрафы за нарушение лицензионных требований для управляющих организаций. При этом заполнение информации остается обязательством компаний. Были уменьшены штрафы по статье №13.19.2 КоАП РФ за размещение недостоверной информации, либо ее отсутствие.

Федеральный закон от 29.12.2010 N 437-ФЗ (ред. от 30.03.2016) О внесении изменений в Федеральный закон О некоммерческих организациях

ФЗ №462 Согласно чему, каждая УК должна предоставить беспрепятственный доступ к жилым помещениям для собственников-инвалидов.

Федеральный закон от 29.12.2017 N 462-ФЗ О внесении изменений в ЖК РФ по вопросу инвалидов

ФЗ №485 Были добавлены новые причины проверок ГЖН:
  • нарушение требований содержания общего имущества;
  • нарушение правил действий, связанных с КУ;
  • распоряжение главного жилищного инспектора России.

Добавлено требование к обязательному отсутствию схожести наименований УК, что необходимо для устранения клонов. Теперь каждое название компании должно быть оригинальным. Кроме этого, к лицензиям был создан срок их действия (на данный момент – 5 лет). Новое требование при лицензировании домов (лицензия аннулируется, если сведения не предоставляются в течение 6 месяцев). Добавлено обязательство ведения собственников помещений управляющими организациями.

Федеральный закон от 31.12.2017 N 485-ФЗ О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации

ФЗ №503 Добавлены правила, касающиеся отходов производства и потребления.

Что стоит иметь в виду

Выбор способа

Выбор способа управления многоквартирным домом происходит на всеобщем собрании. Каждый собственник имеет право голоса. Выбирается тот метод, который собрал большее количество голосов.

Согласно жилищному законодательству определены следующие способы управления:

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство МКД управляющей организацией;
  • управление МКД товариществом или кооперативом.

Каждая из форм имеет свои преимущества и недостатки. Выбор организации – это ответственный шаг, требуется обращать внимание только на тех, которым стоит доверить ремонт и содержание МКД. Если же способ управления не выбран, то этим вопросом займутся местные власти.

Обзор договоров

Договоры управления МКД содержит в себе:

  • одной стороной являются все собственники или их большинство;
  • договор оказания услуг подразумевает обязательство за определенную плату выполнить работы по содержанию или ремонту дома;
  • договор на обращение с отходами, водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение и газоснабжения заключается каждым собственником отдельно;
  • при заключении многочисленных договоров с каждым собственником в отдельности можно оформить соглашение с одним лицом, если на того остальные оформят соответствующую доверенность.

[2]

Особенности процедуры управления

Если же собственниками квартир в доме был выбран самостоятельный метод управления, то следует учитывать имеющиеся особенности.

Читайте так же:  Приостановление и прекращение регистрации права собственности на недвижимое имущество

Они определяются ЖК РФ, который представляет один из видов самоуправления:

  • проведение общих собраний жильцов для решения важных вопросов по домоуправлению и содержанию здания;
  • распределение обязанностей между всеми собственниками;
  • выбрать лицо, представляющее интересы жильцов, что возможно без оформления доверенностей, если он сам является собственником.

Можно определить следующие особенности непосредственного управления МКД:

  • квартплата фактически заменяется на оплату услуг каждым жильцом в отдельности;
  • наличие долгов у одного из жителей не влияет на общую ситуацию в доме;
  • поставляемые услуги не обязывают организации заниматься иными вопросами по содержанию или ремонту систем;
  • нельзя получать средства по муниципальным программам.

Организация и контроль

Обязанности собственников при выборе непосредственного управления МКД:

  • хранение документов и их создание;
  • хранение данных о собственниках и нанимателях;
  • разработка и обсуждение вопросов о содержании имущества, проведения работ по ремонту;
  • создание плана содержания дома;
  • условия проведения капитального ремонта;
  • заключение договоров на предоставление услуг (горячая и холодная вода, газ и так далее);
  • контроль за недостатками и их обсуждение;
  • учет расходов за работы с документальным оформлением;
  • взаимодействие с учреждениями государственного и муниципального уровня.

Определение лица, ответственного за управление домом проводится на общем собрании. При выборе собственника другие жильцы могут установить вознаграждение лицу, являющемуся «главным» по МКД.

Контроль деятельности «главного» и соответствие остальным условиям непосредственного управления домом ведется другими собственниками. Они должны отслеживать сроки работ, их качество и другие вопросы. При наличии жалоб может быть собран общее собрание, где коллективно будет решен возникший вопрос.

Плюсы и минусы

Непосредственная форма управления МКД имеет следующие плюсы
  • каждый собственник заключает отдельный контракт с компанией, предоставляющей услуги;
  • каждый собственник получает индивидуальный счет на оплату ЖК услуг;
  • задолженность одного собственника не отражается на остальных;
  • организационные вопросы решаются на совете;
  • компанию, осуществляющую ремонт, выбирают сами жители на собрании;
  • управдом имеет право на решение вопросов в качестве уполномоченного представителя в тех случаях, если это интересует более половины собственников.
Кроме преимуществ есть и минусы
  • благоустройство дома – это личное дело каждого;
  • управдом не должен оплачиваться, вознаграждение может быть назначено другими собственниками;
  • незнание некоторых аспектов каждым из жителей;
  • управдом должен следить за уплатой квитанций;
  • муниципальная и государственная поддержка становятся недоступными;
  • ответственность за документацию ложится на управдома;
  • капитальный ремонт – забота самих собственников.

Непосредственное управление многоквартирным домом – это тот метод, который подходит для тех собственников, которые готовы самостоятельно проявлять инициативу по ремонту дома, его обустройству и слежению за остальными факторами. Но этот способ повлечет за собой и некоторые обязательства, например, выбор управдома, а желающего на такую должность может не найтись. Тогда потребуется вносить дополнительную плату, которая станет вознаграждением для управляющего.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • обслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

  • разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
  • индивидуальные правила подсчета голосов;
  • нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

[1]

Что это такое

Данное мероприятие преследует следующие цели:

Читайте так же:  Образец заполнения европротокола при дтп

  • сохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.
Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • ремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.

Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.
  • Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

    • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
    • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
    • технический паспорт дома;
    • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
    • доверенности, заверенные нотариусом.

    Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

    Порядок и контроль финансирования

    Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

    Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

    Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

    О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

    Выбор способа управления многоквартирным домом

    Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161) определяет три способа управления многоквартирным домом:

    • Управление управляющей организацией;
    • Непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
    • Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Вне зависимости от способа, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161).

    Договор управления МКД с управляющей компанией.

    Что такое непосредственное управление домом, читайте тут.

    Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть определен и изменен в любое время на основании его решения.

    Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Управление управляющей организации – это то, что сейчас, в принципе, масштабно распространено по городам, когда управляющая организация предлагает на конкурсной основе свои услуги по содержанию и по управлению домом, а также текущему ремонту.

    Читайте так же:  Ответственность агента по агентскому договору перед покупателем

    Она показывает собственникам свое коммерческое предложение, где установлен тариф (размер платы за содержание и текущий ремонт) и затем, по решению общего собрания собственников, определяется такой способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

    Этот способ характерен тем, что управляющая организация, как юридическое лицо, заключает договоры на поставку ресурсов, таким образом, принимая ответственность за качество и надлежащее предоставление коммунальных услуг (чтобы вода была в полном объеме горячая и холодная, тепла хватало на обогрев всего дома и каждой квартиры в отдельности).

    Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом:

    • При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания;
    • По договору управления многоквартирным домом, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива), в течение согласованного срока за плату, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

    Сюда же относится и неприятная работа с должниками по задолженности. Также по договору управления сюда входит оказание жилищных услуг.

    Это тот перечень, который определен Постановлением Правительства №290, и в который собственники, по согласованию с управляющей организацией, могут внести изменения (к примеру, добавить проведение одного косметического ремонта в одном подъезде, одни раз в год, а в следующий год, добавляется уже другой подъезд).

    То есть управление полностью осуществляет управляющая организация, будучи подконтрольной совету дома. В соответствии с жилищным законодательством, любой собственник также имеет полное основание обращаться в управляющую компанию за разъяснением и соблюдением обязательных условий договора.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018

    Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

    Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

    • специальная распоряжающаяся организация,
    • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество,
    • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

    Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

    • удобное, благоприятное проживание,
    • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов,
    • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций,
    • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

    Критерии выбора, особенности обслуживания дома

    Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

    Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

    Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

    Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

    • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство),
    • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

    От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

    Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома. Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно. На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

    Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

    Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

    Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

    Председатель совета

    Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

    • вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества,
    • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД,
    • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания,
    • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам, быть представителем собственников в суде,
    Читайте так же:  Взыскать ущерб с бывшего работника

    Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

    Общее собрание хозяев МКД

    Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

    Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

    • очного голосования, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений,
    • заочное голосование проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи голосов,
    • голосование очно-заочное.

    Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в голосовании более 50% собственников.

    О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней. Одновременно сообщаются:

    • сведения об инициаторе созыва собрания,
    • предполагаемая форма проведения,
    • число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений голосования,
    • запланированная повестка дня,
    • как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

    Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

    Условия принятия решений

    Постановленное решение принято, если за него проголосовала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.

    [3]

    При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:

    • реконструкции дома, строительства хозпостроек, капремонта общего имущества, использования фонда капремонта,
    • использования участка земли, на которой расположен дом,
    • разрешения пользоваться общим имуществом лицам, не собственникам этих помещений,
    • определения лиц, полномочных заключать договоры пользования общим имуществом,
    • наделения совета МКД, председателя правом принимать решения насчет текущих ремонтов коллективного имущества и других вопросов.

    Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.

    Важным условием является такое большинство проголосовавших «за» при определении лица, которому доверяется:

    • открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета,
    • получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.

    Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.

    Выгоды непосредственного управления

    Законодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением. Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.

    Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным. Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.

    Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.

    Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:

    • все виды оплаты по жилью становятся прозрачными,
    • наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников,
    • вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.

    Жилищный закон совершенствуется

    Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

    Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:

    • упрощении процедуры участия в общем собрании. Гражданин, выдавая другому лицу доверенность на право проголосовать вместо себя на собрании, может заверить ее на работе, по месту учебы, не прибегая к платным услугам нотариуса,
    • принятии отдельных решений. Ранее вопрос, где копить деньги на капремонт (на общем счете или специальном) решался 2/3, сейчас – больше 50% голосов от числа собственников этого дома,
    • возможности открыть банковский депозит, разместив на нем средства капремонта, находящиеся на специальном счете многоквартирного дома. Это защитит накопления от инфляции путем причисления более высоких депозитных процентов.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.

    Источники


    1. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

    2. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.

    3. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.
    4. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
    5. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
    Непосредственное управление многоквартирным домом правила и последние изменения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here