Обмен жилыми помещениями правила и необходимые документы

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Обмен жилыми помещениями правила и необходимые документы". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

  • договор мены;
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
  • свидетельство о регистрации права;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  • справки о задолженности по коммунальным платежам;
  • выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
  • документы подтверждающие законность перепланировок;
  • заключения об оценке объектов;
  • письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма (ст. 72 ЖК РФ).

Мена — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем. В Москве с июня 2009 г. вновь разрешен обмен государственных жилых помещений, занимаемых по социальному найму, на частные квартиры (постановление Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП). При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры — частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения нрава арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения с 01.03.2005 является заключение с ними договора социального найма жилого помещения, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его договорами социального найма не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

Обмен нанимателя с собственником жилого помещения допускался до 01.03.2005. Он считался завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

Читайте так же:  Снятие побоев сроки, процедура

В случае передачи нрав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена ЖК или ЖСК, имеющего право на часть накопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями и арендаторами, а мена — между собственниками, членами ЖК и ЖСК, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями в Москве оформляется органами Росреестра, а также Московским государственным коммерческим агентством (МГКА) «Мосжилсервис» и его структурными подразделениями.

Порядок обмена должен быть следующим. Желающие поменять жилые помещения подают в органы обмена заявление установленного образца, которое заверяется ЕИРЦ по месту нахождения площади и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных па данной жилой площади и сохранивших право на пользование, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

Заявление члена ЖК, ЖСК должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть накопления и постоянно проживающими на данной жилой площади.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель) в соответствующие органы (схема 6.10).

Схема

6.10. Состав документов, прилагаемых к заявлению на обмен или мену жилой площади

Право собственности на получаемое в порядке мены жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента заключения договоров социального найма или оформления договоров отчуждения жилого помещения.

Отказ в обмене или мене жилыми помещениями и его оформлении (заключении договора найма, удостоверении и регистрации договоров отчуждения при мене жилыми помещениями и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.

Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями в г. Москве представлены в схеме 6.11.

Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов.

При приеме документов об обмене в обязательном порядке у граждан выясняются сведения, позволяющие определить, принадлежит ли конкретный участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

  • o одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины — 60 лет);
  • o нетрудоспособные лица (инвалиды I и II группы);

Схема 6.11. Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями

в г. Москве

  • o граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;
  • o лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные данные отражаются в заявлении об обмене жилой площади установленного образца. Если все необходимые записи невозможно сделать на бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, сообщает необходимые данные в отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т.д.).

Удостоверившись, что кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременно всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

  • o если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством РФ;
  • o по основаниям, предусмотренным ГК РФ для признания сделки недействительной.

Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые или жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т.п.).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 300 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами — собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равноценными п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными и сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Читайте так же:  Образец трудового договора с водителем

Для совершения мены необходимо:

  • o оценить свою жилую площадь;
  • o рекламировать продажу квартиры;
  • o общаться по телефону и показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;
  • o получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;
  • o собрать документы на свою квартиру;
  • o провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;
  • o подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;
  • o определиться с формой и содержанием договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;
  • o зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;
  • o получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;
  • o подписать акт приема-передачи квартир;
  • o не потерять телефонный помер;
  • o зарегистрироваться в новой квартире.

Условия обмена жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями допускается как для квартир, находящихся в собственности, так и предоставленных по договору социального найма.

Условия обмена жилыми помещениями, находящимися в собственности, предполагают следующие шаги:

  • Необходимо найти вариант обмена и достигнуть согласия на обмен с собственником второй квартиры.
  • Условия обмена нужно закрепить договором мены.
  • Договор мены зарегистрировать в Федеральной Регистрационной Службе.

Особенности оформления договора мены

Если обмениваемые квартиры равноценны по количеству комнат, общей и жилой площади, расположению и примерной стоимости, то их обмен не требует дополнительных финансовых условий.

В случае, когда одна из квартир уступает другой в комфорте или стоимости, то в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника более дешевой квартиры доплатить второй стороне сделки определенную сумму.

Какой размер доплаты будет установлен, зависит от договоренностей сторон.

Условия обмена жилыми помещениями требуют, чтобы в договоре было предусмотрено два вида обязательства, для каждого участника:

Первое – передать другому участнику обмена жилое помещение,

Второе – принять от другого участника жилое помещение.

Для обоих жилых помещений необходимо указать индивидуальные признаки:

  • адрес, номер, этаж, площадь общая и жилая, количество комнат
  • реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых квартира принадлежит собственнику (серия, номер, дата выдачи свидетельства).

Другие обязательные элементы договора – дата, место его составления являются обычными требованиями для письменной сделки, поэтому на них я особо не останавливаюсь.

Существенное условие обмена жилыми помещениями

В квартирах, которыми производится обмен, могут проживать жильцы. Если кто-то из них сохраняет право на проживание в квартире после совершения обмена, это обстоятельство должно быть отражено в договоре.

Вид права, на основании которого жилец занимает квартиру, в этом случае не имеет значения. Это может быть арендатор, или получатель содержания по договору ренты, бывшие члены семьи собственника, отказополучатель по наследованию и так далее.

Порядок, последовательность и сроки освобождения жилого помещения это важное условие при заключении договора по обмену. Причем под освобождением следует понимать как юридическое снятие с регистрационного учета, так и физический переезд.

Акт приема передачи при обмене жилыми помещениями

Обязательным приложением к договору мены является акт приема-передачи имущества.
Составляя данный акт, необходимо отразить текущее состояние жилого помещения, все его дефекты и недостатки.

Обычно осматривают сантехническое оборудование, газовую и электрическую проводку, рамы окон и другие элементы, которые считаете существенными.

Если квартира передается с имуществом, то следует составить его перечень.

Акт, как и сам договор мены, составляется и подписывается в экземплярах по количеству сторон, плюс один для регистрационного управления.

Какие документы представлять на регистрацию права собственности?

  • Заявление от каждого участника сделки о регистрации права собственности на приобретаемую квартиру по установленной форме
  • Документы (свидетельство) подтверждающие право собственности на отдаваемую в обмен квартиру
  • Если в государственный кадастр не внесены сведения об обмениваемом жилом помещении, то кадастровый паспорт
  • Сам договор мены и акт приема-передачи
  • Если собственник находится в браке, то нотариально оформленное согласие его супруга на проведение обмена
  • Если собственником является несовершеннолетний – согласие органов опеки.

Ранее требовалось в обязательном порядке предоставлять также квитанцию об уплате государственной пошлины. В настоящее время это требование отменено. Вы можете предоставить квитанцию по собственной инициативе.

Другое дело, если вы не предоставили квитанцию, а информация об уплате госпошлины не прошла в системе о государственных и муниципальных платежах, к которой имеет доступ регистратор. В этом случае вы рискуете получить отказ в регистрации.

По факту получения документов на государственную регистрацию вам выдается расписка. По истечении срока в десять дней вы получаете свидетельство о праве собственности на объект мены.

Приблизительную форму договора обмена жилыми помещениями вы можете скачать бесплатно (.docx)

[3]

Условия обмена жилыми помещениями, полученными по договору социального найма

Если самостоятельно подобрать вариант обмена квартирой, предоставленной в наем, не удается, попробуйте обратиться к своему наймодателю.

К заявлению на обмен квартиру прилагается договор социального найма. При возможности предоставить обмен наймодатель вас уведомит об этом.

Обмен возможен только между нанимателями жилых помещений. Нельзя обменять квартиру, находящуюся в собственности, на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Однако и регистрации такого договора обмена в Федеральной регистрационной службе не требуется. Здесь все логично: собственник жилого помещения остается прежним, меняется наниматель. Следовательно, изменения в государственный реестр прав на недвижимость не вносятся.

Обязательное условие обмена жилыми помещениями – наличие письменного согласия от каждого члена семьи, который законно вселен и проживает вместе с нанимателем. Если среди них есть несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане – согласие органов опеки и попечительства.

Перечень документов для обмена

Кроме заявления, потребуется приготовить документы, которыми предоставлено право проживания в жилом помещении. В их числе могут быть:

  • обменные ордеры и ордеры на вселение
  • постановления, распоряжения и другие акты органов местного самоуправления о вселении в жилое помещение
  • при наличии домовой книги, выписка из нее с информацией о проживающих гражданах
  • согласие членов семьи и органов опеки (при необходимости)
  • договор обмена, с подписями нанимателей.

На всякий случай, кроме оригиналов следует иметь при себе один-два экземпляра копии каждого документа.

Перечисленный перечень не является исчерпывающим, он может изменяться в зависимости от конкретных условий.

Подготовленный пакет документов сдается организации-наймодателю. В подтверждение их приема вам выдается расписка.

[1]

На принятие решения у наймодателя есть срок, не превышающий десять дней. После их истечения вы получите письменный ответ, которым обмен будет одобрен или запрещен. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

При получении одобрения условий обмена жилыми помещениями вам остается заключительный шаг – расторгнуть ранее заключенный договор социального найма и заключить новый. Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя при этом обязательно иметь на руках.

На этом позвольте закончить. Остались вопросы? Задайте их в комментариях!

Читайте так же:  Конвенция мот трудовые отношения

Какие документы нужны для обмена квартиры?

Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту!

Стороны по договору мены предоставляют следующий комплект документов:
1. Заявление о государственной регистрации договора.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Квитанция об оплате регистрации.
4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное Регистрационной палатой (при отсутствии — необходимо зарегистрировать право собственности в Регистрационной палате) и правоустанавливающие документы.
5. Проект договора — количество экземпляров по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Регистрационной палаты.
6. Справка БТИ.
7. Нотариально заверенное согласие (супруга, супруги) на совершение сделки.
8. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных действующим законодательствам.
9. Письменное согласие сособственников при продаже квартиры находящейся в общей совместной или долевой собственности.
10. Если квартира находится в залоге — письменное согласие залогодержателя.
11. Справка о составе семьи, подписанная должностным лицом и заверенная печатью.
12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество.
13. Акт приема передачи квартиры (если договор это предусматривает).

Если вы осуществляете обмен муниципальных квартир, вам потребуется:
— согласие наимодателей этих квартир на проведение сделки;
— копия и оригинал ордера, а также договора социального найма квартиры;
— выписка из домовой книги с информацией о каждом лице, проживающем на этот период в квартире;
— справка из ЖЭКа о том, что у вас нет задолженностей по коммунальным платежам

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае соблюдения всех условий обе стороны подписывают договор мены, который нужно будет зарегистрировать в УФРС. Также каждый из нанимателей заключает договор найма со своим новым наимодателем. После этого обмен считается совершенным.

Основными моментами при осуществлении обмена являются:

1. Договор необходимо оформить в письменном виде и нотариально заверить (необходимо обратить внимание на правильность и полноту составления договора).
2. Сделка может быть осуществлена между:
– двумя физическими лицами;
– физическим и юридическим лицом.
3. При обмене ключевым вопросом является стоимость квартиры, выставленной на обмен.
• Заявление владельца с подписями всех совершеннолетних членов семьи, в т. ч. совладельцев и временно отсутствующих.
• Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
• Техпаспорт с планом, экспликация.
• Справка из ЖЭУ о составе семьи.
• Справка из ЖЭУ, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие имущественной задолженности.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Согласие на обмен органов опеки ( в случае проживания в обмениваемой квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц).

• Заявление владельца с подписями всех совершеннолетних членов семьи, в т. ч. совладельцев и временно отсутствующих.
• Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
• Техпаспорт с планом, экспликация.
• Справка из ЖЭУ о составе семьи.
• Справка из ЖЭУ, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие имущественной задолженности.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Согласие на обмен органов опеки ( в случае проживания в обмениваемой квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц).

Необходимый пакет документов для обмена приватизированной квартиры:

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• выписка из домовой книги;

• справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты, коммунальным платежам;

• справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

• документы БТИ (технический паспорт, поэтажный план, экспликация и др.);

• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Таким образом, это практически тот же пакет документов, что и в случае обмена муниципального жилья. Однако регистрирующие органы могут затребовать и другие документы. Лучше предварительно уточнить этот вопрос в управлении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене. Размер же доплаты устанавливается на словах. Но при этом нужно понимать, что, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации права собственности на нее.

Необходимый пакет документов для обмена приватизированной квартиры:

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• выписка из домовой книги;

• справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты, коммунальным платежам;

• справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

• документы БТИ (технический паспорт, поэтажный план, экспликация и др.);

• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Таким образом, это практически тот же пакет документов, что и в случае обмена муниципального жилья. Однако регистрирующие органы могут затребовать и другие документы. Лучше предварительно уточнить этот вопрос в управлении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене. Размер же доплаты устанавливается на словах. Но при этом нужно понимать, что, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Муниципальное жилье – дар или проклятье? Обмен квартирами по договору социального найма

Летом 1991 г. правительство дало разрешение на приватизацию жилья. К 2016 г. в собственности россиян находится 84,7 процента всех жилых построек.

Эти люди могут свободно распоряжаться своими квадратными метрами (читайте об обмене приватизированной квартиры). Но как быть остальным. В этой статье речь пойдет о тех, кто отказался от приватизации.

Есть ли для них возможность изменить свои жилищные условия? Как это сделать, и с какими трудностями придется столкнуться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Узнайте из наших статей о том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, и можно ли обменять долю.

Читайте так же:  Штрафы за охоту без путевки и прочие нарушения

Возможен ли бартер жилыми помещениями по договору социального найма жилого помещения?

Согласно жилищному кодексу бартер жилыми помещениями возможен. Однако это будет сопровождаться серьезной бумажной волокитой.

Для реализации своего права придется запастись выдержкой и терпением. Съемщикам, решившимся на этот шаг, пригодится информация, приведенная далее в тексте.

Образец договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма.

О том, как поменять старое жилье на новостройку, осуществить междугородний бартер, а также о том, как правильно сделать обмен с доплатой, заключив соответствующий договор мены, вы можете узнать на нашем сайте.

Кто имеет право?

У кого есть право на бартер жилыми помещениями по контракту социального найма? Законодательным актом, регламентирующим вопросы бартера жилья, является ЖК РФ. В статье 72 этого документа описаны права нанимателя относительно вопросов мена.

Там же приведена информация о том, кто может требовать обмена квартир по социальному найму. Кроме нанимателя этой возможностью могут воспользоваться проживающие с ним совершеннолетние члены семьи.

  1. Если в жилплощади проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные люди, разрешение нужно будет получать и в органах опеки.
  2. Жилец, находящийся в отъезде, на момент проведения сделки, также должен предоставить свое письменное разрешение.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли поменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также как оформить договор мены квартиры на дом и участок.

С чего начать?

  1. Первым делом необходимо решить вопрос согласия членов семьи.
  2. Далее, отыскать жилплощадь, которая устроит соискателя. Помощь, в решении этой проблемы, окажут частные агентства, наймодатель.
  3. Последний пункт – сбор и подача документов.

Согласно п. 5 ст. 72 ЖК РФ новая жилплощадь может находиться не только в населенном пункте нанимателя, но и в любой части России.

Куда обратиться?

Обмен жилыми помещениями по контракту социального найма может быть осуществлен двумя путями:

  1. Самостоятельный сбор всех необходимых бумаг, передача их наймодателю. Он проведет последующее оформление.
  2. Обратиться в агентство недвижимости, которое возьмет на себя все, от подпора жилья, до подписания контракта.

Какие документы необходимы?

Ниже приведен перечень необходимых документов. Сбор этих бумаг необходимо начать сразу после принятия решения об бартере жилплощади:

  • заявление, на имя наймодателя, об обмене жилых помещений;
  • паспорт нанимателя;
  • документ, который подтверждает право пользоваться жильем, участвующим в сделке. Это может быть: договор соц. найма, обменный ордер на жилплощадь, выписка из решения органов, местного самоуправления, о предоставлении жилой площади;
  • справка о составе семьи;
  • письменное согласие жильцов квартиры;
  • разрешение органов опеки. Потребуется в случае наличия в составе семьи некоторых категорий граждан (они приведены выше, в пункте о законах);
  • подписанный контракт мены.

Весь пакет документов необходимо подать в организацию, с которой заключен договор.

Обычно это: министерство, служба, департамент, администрация муниципального образования.

Приложенные к заявлению бумаги можно предоставить лично или отправить по почте.

Личное обращение потребует предъявления паспорта нанимателя. К высланным документам необходимо приложить копию основного документа, удостоверяющего личность.

Сроки и стоимость оформления

После представления документов, наймодателю потребуется до 10 рабочих дней на вынесение решения. По истечении этого срока заявителю будет предоставлен ответ в письменной форме.

Если сделка одобрена, придется ждать еще 10 дней, которые потребуются организации для расторжения старого договора найма и составления нового.

Госпошлина при обмене социального жилья не взимается, но это не означает отсутствие денежных затрат:

  1. Если бартером занимается агентство недвижимости, естественно оно возьмет плату, за свои услуги. Стоимость будет зависеть от организации.
  2. Каждая из сторон сделки может потребовать материальной компенсации, в случае неравноценного бартера.
  3. Желательно узнать рыночную стоимость своей квартиры. На это также потребуются деньги.

Когда могут отказать?

Законодательным актом утверждены условия, не соблюдение которых повлечет за собой отказ при оформлении мена. Они приведены в ст. 73 ЖК РФ:

  1. Отказать могут тогда, когда против нанимателя выдвинут иск, о расторжении договора соц. найма.
  2. Если право пользованием жильем оспаривается в судебной инстанции.
  3. Жилье подготавливается к сносу или признано негодным для жизни.
  4. Утверждено постановление о капитальном ремонте дома.
  5. После заключения сделки в жилплощадь въезжает человек, с нарушениями физических норм, которые находится в списке, приведенном в п.4 ст. 51 ЖК РФ.

Особенности и нюансы

Будущая сделка полна нюансов и подводных камней. В семье есть несовершеннолетние дети (или другие члены, принадлежащие той же категории граждан) будет сложнее отыскать жилье, отвечающее необходимым нормам. Значит, возможны проблемы, с получением разрешения от органов опеки.

Не стоит верить мифам о том, что обмен социального жилья простое и не затратное предприятие. Начав заниматься им самостоятельно, нужно закалить себя морально и активизировать финансовые резервы.

Однако, ознакомившись с приведенной выше информацией легко подготовиться к будущим «подвигам». Или принять решение об обращении к специалистам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.
Читайте так же:  Какая сумма госпошлины для получения прав после лишения за

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

  • улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
  • получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
  • переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
  • решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

  • в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
  • органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

  • свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
  • нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

Видео (кликните для воспроизведения).

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов.

Источники


  1. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

  2. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.

  3. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
  4. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.
  5. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.
Обмен жилыми помещениями правила и необходимые документы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here