Перечень документов при передаче мкд в управление

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Перечень документов при передаче мкд в управление". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Перечень документов при передаче мкд в управление

Что должно быть в договоре управления МКД?
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, границы земельного участка;
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
5. Если не устраивает текущая редакция договора – необходимо сделать протокол разногласий к договору, обсудить рабочий вариант с юристами УК, затем согласовать его общим собранием жителей и передать в УК окончательный вариант.

[3]

Как контролировать?
1. На актах выполненных работ в отношении общего имущества МКД должна стоять подпись председателя или лица его замещающего. Соответственно, необходимо проверять и лично контролировать проведенные работы – вместе с мастером или инженером до подписания акта посмотреть место работ, убедиться в качестве, соответствии объемов и сроках проведенных работ, требовать указания в акте стоимости данных работ (при ее отсутствии).
2. Периодически брать в УК перечень проведенных работ и справку о состоянии лицевого счета дома, следить за изменениями.
3. При возникновении трудностей с расшифровкой сметы затрат, качеством или объемом выполненных работ можно привлекать специалистов из специализированных компаний или попросить провести проверку специалистами Службы строительного надзора и жилищного контроля.

Что нужно помнить?
1. Все решения принимаются только общим собранием собственников. Необходимо помнить, что в квартире может проживать, например, три человека, но собственников может являться только один – только он имеет право голоса.
2. Все голоса рассчитываются исходя из общей площади квартиры к общей площади дома.
3. Все решения, все действия оформляются документально, все запросы в УК, в органы власти и другие учреждения идут под входящий номер, копия сохраняется. Прошло общее собрание – составили протокол. Жалоба/обращение – копия с входящим номером. Обязательно храните все документы!
4. Работа совета дома – это не мгновенное решение проблем и задач, которые были накоплены за несколько лет. Все сделать сразу и быстро – очень сложно. Поэтому работа совета МКД — поэтапная, рассчитанная как минимум на один-два года.
5. Вовлекайте жильцов в работу по управлению домом, контролю за УК и соблюдению порядка. Граница собственности – не порог квартиры, и даже не подъезд, а граница земельного участка (двора).

Органы для обращений Совета МКД в случае выявления нарушений:
1. Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края
660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 33, телефон (391) 212-46-31;
2. Роспотребнадзор, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю
660049, г. Красноярск, ул. Каратанова, 21, телефон (391) 226-89-98
3. Прокуратура Красноярского края
660049, г. Красноярск, пр. Мира, 32, телефон (391) 265-84-00

Передача технической документации в случае изменения способа управления

На практике ситуации, побудившие собственников помеще­ний к смене способа управления многоквартирным домом (МКД), бывают различными: нежелание платить деньги в карман руководству управляющей организации (УО) и отказ от последней в пользу ТСЖ либо, наоборот, принятие решения о пе­редаче управления домом УО в связи с неспособностью или не­желанием осуществлять управление домом самостоятельно. И в том и в другом случае чрезвычайно ответственным моментом будет передача документации, связанной с управлением МКД. Очень часто этот процесс выливается в судебные споры, особенно ког­да изменение способа управления МКД вызвало неудовольствие лиц, от чьих услуг собственники отказались.

Порядок передачи технической документации

Порядок уведомления о смене способа управления МКД

Порядок передачи технической документации

Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.

Если отсутствует один или несколько документов, которые входят в состав технической документации, ранее управлявшая организация должна принять меры, чтобы их восстановить. Для этого выделяется три месяца со дня получения уведомления о смене способа управления. Такие документы также передаются по акту приёма-передачи ( п. 21 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.

В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.

Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.

Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.

На передачу документации даётся 30 календарных дней.

Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.

Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.

Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.

Акт приема передачи дома в управление для управляющих компаний

ПРИМЕРНЫЙ СВОДНЫЙ АКТ №_______
приема-передачи документов и актов

по сдаче-приему документации, материальных ценностей и
согласованных обязательств при смене организации,
управляющей многоквартирным домом независимо от их
организационно-правовой формы расположенным по адресу:
_______________________________________________________
______________ района ________________________административного округа

Читайте так же:  Наследство за границей — как получить как узнать есть ли наследство за рубежом
г.__________________ «___» ____________ 20__ г.

____________________________________________________________________________________________________________ в лице

(передающая управление организация независимо от ее организационно-правовой формы)

(должность, Фамилия, Имя, Отчество)

на основании___________________ передает, а ________________________________________________________________________,

(правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива)

избранное решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома «__»____________ г.

(Протокол Общего собрания участников №. ___ от «__»______ г.) или _______________________________________________,

(управляющая организация, индивидуальный предприниматель)

в лице _________________________________________________________________________________________________, действующего

[2]

(должность, Фамилия, Имя, Отчество)

на основании ______________________________, избранная(ый) решением общего собрания собственников помещений

многоквартирного дома «__»____________ ____ г. (Протокол Общего собрания участников №. ___ от «__»____________ г.) /

ненужное зачеркнуть/ принимает документы, связанные с управлением многоквартирного дома, расположенного

Видео (кликните для воспроизведения).

по адресу: _____________________________, в составе и количестве указанном ниже:

№ п/п Наименование Количество передаваемых документов Сдал Принял Приложенные промежуточные подписанные акты /при наличии/
оригинал нотар. копия оригинальн. копия ксерокопия
1 2 3 4 5 6 7 8 9 1. Техническая документация 1.1. Документация БТИ: Акт – приложение №__ 1.2. – технические паспорта Акт – приложение №__ 1.3. – экспликации Акт – приложение №__

С момента подписания настоящего сводного акта передающая сторона считается выполнившей свои обязательства по

передаче документов необходимых для управления многоквартирным домом, кроме тех, представление которых

гарантируется письменными обязательствами передающей стороны, а принимающая сторона обязуется обеспечить их

надлежащее хранение и приступить к управлению домом в сроки, указанные в законодательстве.

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

[1]

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Читайте так же:  Кассационная жалоба по гражданскому делу образец, как подать кассацию на решение суда

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

О передаче технической документации на МКД при смене управляющей организации

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 декабря 2006 г. N 14316-РМ/07
О ПЕРЕДАЧЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПРИ ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства сообщает.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со статьей 36 Кодекса, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета государственных и муниципальных предприятий или учреждений, реестра учета муниципального (государственного) имущества и от состава муниципальной (государственной) казны не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Такой учет не может являться основанием для требования о передаче многоквартирного дома по акту приема-передачи.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более различным собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны. В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных (государственных) организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального (государственного) имущества и состоять в муниципальной (государственной) казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Читайте так же:  Нужен ли график отпусков для ип

При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.

При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Видео (кликните для воспроизведения).

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение.

Передача дома от застройщика управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Содержание

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  2. проект договора на управление;
  3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
  4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
  5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
  6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
  7. инструкция по эксплуатации МКД;
  8. санитарный паспорт МКД;
  9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
  11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
  12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

  1. состав передаточной комиссии;
  2. наименование застройщика и управляющей компании;
  3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  4. количество и характеристика строений;
  5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

    список передаваемых жилых зданий; акты технического состояния передаваемого жилищного фонда; акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию . В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Техническая документация МКД : что в неё входит?

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Читайте так же:  Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

— Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

— Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Читайте так же:  Как привлечь должника за мошенничество

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Источники


  1. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.

  2. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.

  3. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.
  4. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.
  5. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
Перечень документов при передаче мкд в управление
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here