Переход права собственности по договору ренты

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Переход права собственности по договору ренты". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Рентные договоры, связанные с передачей права собственности на недвижимость.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением».

Таким образом, закон различает два вида ренты — постоянную (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и пожизненную (§ 3 гл. 33 ГК РФ), а также выделяет такую разновидность пожизненной ренты как пожизненное содержание с иждивением.

Во всех этих случаях получатель ренты может передавать в собственность плательщика ренты недвижимое имущество. Что же касается договора пожизненного содержания с иждивением, то его предметом может быть только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Какова же специфика рентного договора как сделки отчуждения недвижимости?

Таким образом, одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости по рентному договору в ЕГРП должны быть зарегистрированы два обременения — рента и залог (ипотека). В рамках данного раздела мы остановимся на вопросах заключения рентного договора в отношении недвижимости и особенностях регистрации перехода права собственности на недвижимость, являющуюся предметом такого договора.

Вопрос о государственной регистрации в отношении договора ренты также, как и в отношении договора дарения, решается в статье, посвященной форме договора. Статья 584 ГК РФ гласит: «договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации».

Следует отметить, что такое решение не представляется удачным, поскольку дает почву для дискуссий по поводу отнесения государственной регистрации к форме договора. Если же признать правильным мнение о том, что в случае договора дарения и рентных договоров регистрация является одним из элементов формы договора, то это с необходимостью приведет к выводу, что эти договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации, хотя об этом нет специального указания в законе.

Итак, договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Таким образом, на данный договор распространяется общее правило п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности данной сделки без государственной регистрации. Однако этим выводом ограничиться нельзя.

Согласно ст. 585 ГК РФ «имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты».

В связи с данной формулировкой возникает вопрос, в какой мере к рентным договорам, по которым имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, могут применяться правила о регистрации перехода права по договору купли-продажи нежилой недвижимости и договора купли-продажи недвижимости жилого назначения (ст. 551 и 558 ГК РФ). Думается, что оснований для применения к рентным договорам положений вышеуказанных статей нет. Во-первых, в ст. 585 ГК РФ говорится о применении правил о купле-продаже к отношениям по передаче и оплате, а не к отношениям по государственной регистрации или заключению соответствующих договоров, а, во-вторых, ст. 584 ГК РФ содержит абсолютно конкретную норму о регистрации договоров ренты, отличную от ст. 551 и 558 ГК РФ. Таким образом, правилами гл. 33 ГК РФ однозначно установлено иное правило по отношению к гл. 30. Поэтому любой рентный договор независимо от назначения объекта недвижимости должен считаться заключенным с момента придания ему надлежащей (в данном случае нотариальной) формы. Невыполнение требования о регистрации такого договора влечет его ничтожность.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Связанность плательщика ренты обязательствами с ее получателем, обремененность объекта влекут за собой возможность досрочного прекращения рентного договора с возвратом недвижимости получателю ренты.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением. Специфика рентного договора такова, что до наступления срока окончания выплаты ренты он не может считаться исполненным и может быть расторгнут по инициативе получателя ренты. В то же время согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон». В какой же мере это общее правило применяется к рентным договорам? Этот вопрос решается по-разному в зависимости от вида рентного договора.

[3]

Положения о постоянной ренте не содержат исключения из правила п. 4 ст. 453 ГК РФ. Таким образом, получатель ренты даже в случае нарушения плательщиком своих обязательств не вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного по договору, если это не предусмотрено самим договором. Он наделен правом требовать только выкупа ренты ее плательщиком (ст. 593 ГК РФ). Следовательно, представление в регистрирующий орган соглашения о расторжении договора постоянной ренты не может быть основанием для регистрации перехода права собственности от плательщика ренты к покупателю, если такое последствие не предусмотрено самим договором постоянной ренты.

Однако, по мнению автора, не исключен случай, когда соглашением сторон о выкупе ренты в качестве предоставления со стороны плательщика ренты будет передан тот самый объект недвижимости, который ранее был предметом договора постоянной ренты. Однако в таком случае речь идет не о расторжении договора ренты, а к данному соглашению должны применяться нормы о купле-продаже недвижимости, где продавцом выступает плательщик ренты, а покупателем — ее получатель.

[2]

Несколько иначе решается вопрос применительно к пожизненной ренте. В соответствии со ст. 599 ГК РФ «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков». Однако, «если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты».

Читайте так же:  Какое правовое значение имеют постановления правительства рф

Таким образом, получатель пожизненной ренты в отличие от получателя ренты постоянной вправе требовать возврата недвижимости, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, отчуждение недвижимости происходило бесплатно, во-вторых, нарушение договора было существенным, а в-третьих, возврат объекта недвижимости возможен только в процессе выкупа ренты с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Следовательно, регистрация «обратного» перехода права собственности от плательщика к получателю ренты и здесь может быть произведена на основании договора о выкупе ренты. Кроме того, такая регистрация может быть произведена и на основании решения суда, если стороны не достигнут соглашения.

Совсем по-другому решается данный вопрос в случаях договора пожизненного содержания с иждивением. На основании п. 2 ст. 605 ГК РФ «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Таким образом, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты по своему выбору потребовать как возврата соответствующего объекта недвижимости, так и выкупа ренты. В данной норме содержится исключение из правила п. 4 ст. 453 ГК РФ, однако только в отношении получателя ренты, который, в отличие от плательщика, при прекращении договора может требовать возврата того, что было исполнено по обязательству (т.е. объекта недвижимости), независимо от указания на такую возможность в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Представляется, что и в этом случае регистрация обратного перехода права может быть произведена на основании соглашения сторон договора о его расторжении с возвратом объекта недвижимости. Однако в этом случае к такому соглашению нельзя применять правила о купле-продаже, так как оно носит специальный характер и направлено на реализацию п. 2 ст. 605 ГК РФ. Вместе с тем на практике регистрация прекращения права плательщика ренты практически всегда происходит на основании решения суда.

Кто является собственником квартиры на основании договора о пожизненном содержании?

Необходимо ли вносить какие-либо изменения в регистрирующие органы, при оформлении договора о пожизненном содержании? На основании договора, право на квартиру переходит к нам, но в БТИ, при оформлении, ранее утерянного технического паспорта, объявили, что мы не являемся собственниками, а собственником остаётся лицо передавшее нам права на квартиру. Что нам необходимо предпринять в данной ситуации, чтобы стать фактическими собственниками? Спасибо за ответ!

Ответы юристов ( 2 )

По договору пожизненного содержания, одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) свою недвижимость (дом, квартиру) при условии, что приобретатель берет на себя обязанность пожизненного обеспечения отчуждателя (материального, медицинского и т. п.). Право собственности переходит к приобретателю в момент заключения договора, но на отчуждение имущества новым собственником накладывается запрет до смерти отчуждателя (того, кто передает свое имущество взамен на пожизненное содержание). Поэтому этот договор имеет длительный характер, и подлежит обязательному нотариальному заверению.Жилое помещение, являющееся предметом договора пожизненной ренты, переходит в собственность плательщика ренты с момента вступления договора ренты в силу. Договор ренты вступает в силу с момента его заключения, и плательщик ренты, исходя из существа договора (п. 1 ст. 583 ГК РФ), должен, в частности, принять передаваемое ему под выплату ренты имущество. Вам необходимо зарегистироровать договор в Росреестре.

Стороны договора

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты — рентный кредитор и плательщик ренты — рентный должник.

Рентный кредитор — лицо, передающее своё имущество в собственность другого лица (рентного должника) с целью получения дохода (ренты) в течение длительного периода времени. Получателем ренты могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности[7]. Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан[8] — так называемый договор в пользу третьего лица.

Рентный должник — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

Предметом договора ренты выступает только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи — как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Особенности правового регулирования

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка его отчуждения под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости[10]; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний о порядке передачи прав по ценной бумаге[11] и т. д.

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, помимо рентных платежей, получатель ренты имеет право на встречное представление (плату) при передаче имущества под выплату ренты[12]. Если отчуждение имущества предполагается возмездным, то к соответствующей сделке субсидиарно применяются правила о договоре купле-продажи. В случае безвозмедного отчуждения имущества сторонам, кроме специальных правил о том или ином виде ренты, следует также руководствоваться нормами, регулирующими договор дарения[13].

В качестве рентных платежей могут выступать:

Деньги, либо эквивалентное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.

Только деньги — в договоре пожизненной ренты.

Деньги, либо иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей устанавливается соглашением сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая — предоставлением услуг).

Читайте так же:  Сколько составляют алименты на беременную жену

В целях защиты интересов рентного кредитора закон может определять минимальный размер постоянной[14] и пожизненной ренты[15], а также минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением[16]. Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величин прожиточного минимума[14][15][16].

Право на рентные платежи возникает у рентного кредитора только после передачи имущества под выплату ренты; с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у рентного должника. Таким образом, договор ренты относится к числу реальных.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты проценты, размер которых определяется законом, либо договором.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

Договор ренты должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации[18]. Рентное обременение также должно быть зарегистрировано[19][20].

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то он будет считаться недействительным (ничтожным)[21]. Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенным[22], так как закон не содержит указания на его недействительность[18].

Существенные условия договора

Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

Во-вторых, к таким условиям относится обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора. Таким образом законодатель стремиться защитить интересы последнего.

Защита интересов рентного кредитора

Средства защиты интересов рентного кредитора различаются в зависимости от правового режима имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться[23]:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство; либо

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обспечительной меры применяется залог (ипотека). Таким образом, отчуждение обременённого рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

Рентное обременение следует за имуществом и связывает лиц, в собственности которых побывало это имущество, субсидиарной ответственностью, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Неисполнение рентным должником обеспечительных условий договора, а также их утрата или ухудшение по обстоятельствам, за которые рентный кредитор не отвечает, даёт последнему право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Договор ренты относится к числу алеаторных, то есть носящих рисковый характер. Он проявляется в том, что один из контрагентов может фактически получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем сам предоставит, так как объем рентных платежей является неопределенным ввиду неопределённости же срока выплаты ренты.

Риск случайной гибели или повреждения имущества при этом рассматривается с точки зрения прекращения или продолжения обязательств по выплате рентных платежей. В договоре постоянной ренты риск несёт рентный должник, если он получил имущество под выплату ренты безвозмездно; в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязанности по уплате рентных платежей. Если договор ренты был заключён на возмездных началах, то при случайной гибели имущества рентный должник может потребовать расторжения договора или изменения его условий. В договоре пожизненной ренты риск не зависит от того, было имущество отчуждено возмездно или безвозмездно.

Догово́р постоя́нной ре́нты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени

Предметом договора постоянной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество[1]. Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты[2]. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре.

Существенными условиями договора являются размер рентных платежей и срок их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц[3] — в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины. Срок выплаты рентных платежей определяет сущность данной разновидности рентного обязательства и устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком. Иначе говоря, рента выплачивается постоянно, с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного квартала[4].

Налог с продажи недвижимости

Жилье приобреталось в 2007 году инвалидом. В 2010 году заключен договор пожизненной ренты (сменился собственник), в 2016 году этот договор был расторгнут (собственником опять стал инвалид). В 2017 году квартира продана инвалидом. Нужно ли ему платить налог с продажи квартиры? Он считается собственником с 2007 года (с момента приобретения жилья) или с 2016 года (когда вновь стал собственником в связи с расторжением договора ренты)? Возможно ли при уплате налога применить налоговый вычет в размере стоимости покупки (по договору покупки)? В выписке из ЕГРН этот договор купли-продажи 2007 года указан.

В соответствии с п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Ключевым моментов в определении данного договора является именно передача квартиры в собственность, а следовательно, прекращение права собственности рентополучателя.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Читайте так же:  Увольнение работника во время отпуска

Таким образом, так как и при заключении договора ренты, и при его расторжении происходит переход права собственности, который подлежит регистрации в Росреестре, собственность инвалида считается с 2016 года, когда он вновь стал собственником квартиры.

Налоговый вычет в размере стоимости покупки в данном случае применить невозможно, поскольку в соответствии со ст. 216 Налогового кодекса РФ налоговым периодом признается календарный год, а с 2016 года он уже прошел.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.09.2011 N 33-3232

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2011 г. N 33-3232

Судья: Ипатов В.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного судав составе председательствующего Кубаревой Т.В.,
судей Малич В.С. и Пойменовой С.Н.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
01 сентября 2011 года
по докладу судьи Малич В.С.
дело по кассационной жалобе М.
на решение Московского районного суда г. Твери
от 24 июня 2011 года,
которым постановлено:
«В иске М. к Департаменту Управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, Муниципальному образованию город Тверь о регистрации договора ренты и перехода права собственности на недвижимое имущество по договору, отказать».
Судебная коллегия

Судьи
областного суда
В.С.МАЛИЧ
С.Н.ПОЙМЕНОВА

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Пожизненная рента

Пожизненная рента

Пожизненная рента один из видов договора ренты. С развитием рыночной экономики пожизненная рента приобретает все большую популярность среди малообеспеченных людей. С другой стороны для другой категории людей пожизненная рента может стать реальным шансом приобрести в собственность жилье.

Понятие договора пожизненной ренты

Понятие договора пожизненной ренты дается в ст.583 УК РФ. В названной правовой норме пожизненная рента определяется как договор, по которому плательщик ренты уплачивает получателю ренты определенную денежную сумму определенное время, в свою очередь, получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество.

Видео (кликните для воспроизведения).

Из указанного определения следует, что это договор возмездный, реальный, односторонне обязывающий.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, как движимое, так и недвижимое. На практике, чаще всего таковым является недвижимое имущество, а именно жилье.

Стороны договора пожизненной ренты

Сторонами договора пожизненной ренты являются плательщик ренты и получатель ренты.

Плательщиком ренты может быть любой субъект гражданского оборота, то есть физические и юридические лица, государственные органы, общественные организации.

Получателями пожизненной ренты может быть только физическое лицо.

Следует отметить, что лицо передающее имущество в счет ренты, и получатель могут не совпадать. То есть, передать имущество может одно лицо, а получать ренту может другое лицо. В этом случае имеет место договор в пользу третьего лица.

Содержание договора пожизненной ренты

Содержание договора пожизненной ренты составляют права и обязанности сторон. В этом договоре отражается обязанность рентополучателя передать свое имущество в собственность плательщика ренты и обязанность плательщика ренты выплачивать определенную рентную плату за все время действия договора.

Договор пожизненной ренты действует с момента его заключения и в течении всей жизни получателя ренты. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами.

Форма договора пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение указанной формы договора пожизненной ренты влечет его ничтожность.

В случае смерти получателя ренты, передающего по договору свое имущество, после нотариального оформления договора, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то такой договор считается незаключенным.

Предмет договора пожизненной ренты

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, находящееся в законном обороте, как движимое, так и недвижимое. Имущество может быть собственностью рентополучателя или иного лица передающего его в счет рентной платы.

Рентная плата по договору пожизненной ренты

В соответствии с действующим законодательством имущество, являющееся предметом пожизненной ренты, может передаваться как за плату, так и без нее.

При бесплатной передачи имущества получатель имущества не выплачивает за него никакой выкупной цены, но он обязан выплачивать рентные платежи. При передачи имущества за плату кроме рентной платы плательщик ренты уплачивает выкупную цену установленную договором, по соглашению сторон.

На отношения по выплате выкупной цены распространяются положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи. При заключении таких договоров рекомендуется включать в условия договора, что за получателем ренты сохраняется право собственности на передаваемое имущество до уплаты выкупной цены. К выкупной цене не относятся регулярные рентные платежи.

Переход права собственности на передаваемое имущество и обеспечение обязательств по договору пожизненной ренты.

Передаваемое по договору пожизненной ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты с момента заключения договора в установленной форме или с момента выплаты выкупной цены. Став собственником имущества плательщик ренты приобретает все полномочия собственника имущества, в том числе право на его отчуждение.

В случае нарушения существенных условий договора приобретателем имущества, получатель ренты может требовать от плательщика ренты уплаты выкупной цены или расторжения рентного договора и возмещения убытков.

Обязанность по уплате регулярных рентных платежей лежит на собственнике переданного имущества. Отсюда, при переходе права собственности на имущество к третьему лицу, обязанность по выплате рентных платежей переходит к новому собственнику имущества.

Однако, следует помнить, что даже при переходе права собственности на имущество к третьему лицу, лицо заключившее договор пожизненной ренты несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность перед рентополучателем в случае существенного нарушения договора новым собственником.

Из сказанного следует, что в случае невыплаты регулярных рентных платежей новым собственником имущества, получатель ренты прежде должен предъявить требования к новому собственнику, а если тот не выполнит этих требований, то предъявить их к лицу, заключавшему договор пожизненной ренты с ним.

В целях дополнительного обеспечения исполнения договора пожизненной ренты в договоре можно закрепить солидарную ответственность по договору пожизненной ренты лица заключившего договор и нового собственника имущества. При солидарной ответственности получатель ренты вправе предъявлять требования одновременно к прежнему собственнику и к новому.

Другим способом обеспечения обязательств по договору пожизненной ренты является установление в договоре право залога на передаваемое недвижимое имущество за получателем ренты. Это означает, что в случае неисполнения обязательств по договору плательщиком ренты, рентополучатель вправе получить удовлетворение из заложенного имущества.

При заключении договора пожизненной ренты следует знать, что переданное по договору имущество находится в залоге и в случаях, если такое условие не было отражено в договоре ренты. Залог в данном случае действует в силу закона.

Читайте так же:  Составить ответ истцу в суде

Поскольку передаваемое по договору пожизненной ренты имущество находится в залоге, то в соответствии со ст.346 ГК РФ на отчуждение имущества требуется согласие залогодержателя, то есть получателя ренты.

Это правило однозначно распространяется на недвижимое имущество. При передаче движимого имущества может быть установлен другой способ обеспечения обязательств- неустойка, удержание, поручительство, задаток и др.

Пожизненная рента и рентные платежи

В отличие от договора постоянной ренты, по договору пожизненной ренты в качестве рентных платежей могут быть только деньги. Возможность натурооплаты по этому договору не допускается.

Закон устанавливает минимальный размер платежей по договору пожизненной ренты. Минимальный рентный платеж должен быть не ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, то есть не менее 100 рублей. Периодичность платежей, порядок их уплаты получателю устанавливается договором.

Расторжение пожизненного договора ренты

Законодательство, регулирующее пожизненную ренту в первую очередь охраняет интересы получателя ренты. Поэтому закон предоставляет получателю ренты право расторгнуть договор пожизненной ренты в одностороннем порядке. У плательщика рентной платы такого права нет.

Рентополучатель вправе требовать выплаты выкупной цены или расторжения договора ренты только в случае существенного нарушения договора. К существенным нарушениям договора относятся такие нарушения, которые влекут для рентополучателя невозможность достижения целей, которые преследовались стороной при заключении договора.

Получатель ренты, обратившийся в суд с требования о расторжении договора пожизненной ренты, обязан представить суду доказательства причинения ему существенного ущерба в связи с неисполнением условий договора, который выражается в неполучении надлежащих доходов.

Если получателем ренты будут заявлены требования о выплате выкупной цены, то возникает вопрос о ее размере. Правила определения выкупной цены установлены в ст.594 ГК РФ. Эти правила зависят от того, передавалось имущество по договору без выкупной цены или с выкупной ценой.

Если имущество было передано за плату, то выкупная цена, будет равна годовой сумме рентных платежей.

Если имущество было передано бесплатно в выкупную цену входит годовой размер рентных платежей и цена переданного имущества.

Цена имущества определяется по правилам ст.424 ГК РФ, то есть, исходя из сложившихся цен по месту жительства на момент судебного спора.

Если были нарушены существенные условия договора в котором имущество передавалось без уплаты выкупа то получатель ренты вправе потребовать возвратить ему имущества и зачесть его стоимость в счет цены выкупа . При возмездной пожизненной ренте рентополучатель не вправе требовать возврата переданного им имущества.

Таким образом, можно предположить, что с развитием рыночной экономики в условиях дороговизны жилья пожизненная рента может получить более широкое распространение.

С какого времени переданная по договору пожизненной ренты квартира является собственностью?

По договору пожизненной ренты, собственник квартиры передал её в собственность двум другим лицам в равных долях. С какого времени квартира является собственностью этих лиц? С момента подписания этого договора или после смерти собственника? Договор зарегистрирован в 2002 году, а повторная регистрация после смерти собственника — в 2015 году. Данная квартира сейчас продаётся. Будет ли данная сделка облагаться налогом?

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте! Течения срока владения квартирой на праве собственности начинается с момента государственной регистрации этого права. Исходя из Вашего вопроса, данное событие произошло в 2015 году. На Вас распространяется срок владения квартирой в 3 года, по истечение которого платить налог с продажи не надо. Важную роль играет стоимость квартиры, так как с суммы в 1 млн. рублей платить налог не надо.

Если у Вас есть вопросы, задавайте их, отвечу с радостью. Вы
можете обратиться ко мне в чате и заказать персональную консультацию или
подготовку документа по вашему вопросу. С уважением!

Что такое договор Ренты

Что такое договор Ренты

Договор ренты составляют с целью передачи имущества в собственность другому лицу на условиях последовательного возмещения суммы ее стоимости. Стоимость возмещается в денежной или другой форме, указанной в документе с установленной периодичностью. По договору плательщик может оплачивать коммунальные платежи собственника квартиры, обеспечивать его продуктами питания, оплачивать ежедневный уход или использовать другую форму передачи средств, которая отображена в соглашении.

Особенности договора ренты

Чаще всего возможностью передачи недвижимости на особых условиях пользуются пожилые люди, которым требуется постоянный уход и своевременная оплата коммунальных платежей. В качестве передаваемого имущества используется квартира или жилой дом. Имущество может быть передано в собственность как сразу после оформления и подписания документа, так и в срок, согласованный участниками соглашения. Крайним сроком передачи жилья является смерть собственника. На период выплаты средств владелец недвижимости может проживать и быть прописанным в ней.

Преимущества передачи имущества

Для владельца имущества этот способ передачи квартиры, дома в собственность может стать постоянным источником необходимого для проживания дохода. Условием заключения сделки в может быть полное содержание получателя в виде организации регулярных денежных выплат, покупки дорогих лекарств, оплаты работы сиделки, домработницы. Расчет производится в течение согласованного периода или пожизненно. При этом собственник может продолжать пользоваться имуществом в пределах условий договора ренты.

Составление договора ренты

Заключать соглашение требуется в присутствии нотариуса. После согласования всех условий документ подписывает получатель, плательщик и нотариус, работающий по месту нахождения передаваемого имущества. Далее, производится государственная регистрация перехода прав собственности к плательщику. На недвижимость накладывается обременение в пользу нового собственника.

Заключают договора ренты двух типов: постоянный и пожизненный.

О пожизненной передаче недвижимости:

  1. Документ действует в течение жизни получателя.
  2. В качестве получателя может выступать только физическое лицо.
  3. Обязательства, взятые на себя плательщиком, считаются выполненными после смерти всех получателей.
  4. Действие договора не распространяется на наследников сторон.
  5. Выплаты владелец имущества может получать в течение всей своей жизни или жизни человека, который указан им в договоре.
  6. Стороны вправе оформить документ в пользу нескольких получателей, доли которых должны быть прописаны в договоре.
  7. Выплата может выражаться в деньгах и перечисляться получателю до конца его жизни. Заменить деньги имуществом нельзя.

Договор может заключаться с иждивением. В этом случае получатель передает имущество в собственность плательщику на условиях его пожизненного содержания или иного лица, которое будет указано в документе. После смерти получателя обязательства по выплате снимаются.

Чаще всего в обязанности рентоплательщика входит:

  • Покупка продуктов питания, одежды.
  • Постоянный уход за получателем.
  • Оплата коммунальных платежей.
  • Покрытие затрат на предоставление необходимых услуг.

При нарушении условий соглашения плательщиком вторая сторона имеет право расторгнуть договор в удобное для него время. По договоренности пожизненное содержание может быть заменено на регулярную выплату денежных средств в течение всей жизни рентополучателя. Такой договор всегда предусматривает наложение обременения на передаваемое в собственность имущество.

Читайте так же:  Включение имущества в наследственную массу, исковое заявление о включении имущества в наследственную

Особенности обременения

При отчуждении обремененного имущества обязательства плательщика переходят к новому владельцу. Например, плательщик продал квартиру до окончания срока действия договора. Новый владелец будет обязан соблюдать условия, прописанные в договоре, который был заключен с прежним владельцем и рентополучателем. Если новый владелец имущества откажется от выполнения обязательств, предусмотренных соглашением, то ответственность ложится как на прежнего рентоплательщика, так и нынешнего.

[1]

Такие договора дают неплохие преимущества как плательщику, так и получателю. Первый имеет возможность на выгодных условиях приобрести жилье, а второй обеспечить себе достойную жизнь благодаря пожизненному денежному содержанию и постоянному уходу.

Передача имущества на постоянной основе:

  1. Обязательства по договору наследуются. После смерти рентополучателя выплаты станут получать его наследники.
  2. Плательщик может заменить передачу средств на оплату оказанных получателю услуг или передачу вещей, стоимость которых соответствует сумме, указанной в соглашении.
  3. Выплаты по договору может получать третье лицо по согласованию сторон.
  4. В случае порчи переданного имущества плательщик имеет право уменьшить сумму выплаты или расторгнуть договор.
  5. Заключать соглашение могут как физические, так и юридические лица.
  6. Получателем может юридическое лицо, если его деятельность не связана с предпринимательством.
  7. Плательщик имеет право выкупить имущество, тем самым сложив с себя обязательства по регулярной выплате средств. Это условие обязательно прописывают в договоре.

В любом договоре должны быть указы сведения о том, как будет передано отчуждаемое имущество. Существует платный и бесплатный вариант. Платный вариант предполагает выплату в виде передачи средств в размере общей стоимости имущества. В этом случае стороны договора дополнительно оформляют документ купли-продажи. Бесплатный вариант заключается в регулярной выплате с использованием различных форм расчета, кроме денежной.

Соглашение оформляется с передачей имущества по договору дарения. При заключении договора стороны могут обсудить и принять любую форму рентных платежей независимо от того, каким способом будет передаваться право на недвижимость.
После подписания соглашения рентоплательщик берет на себя финансовые обязательства и несет ответственность за выполнение определенных документом задач. В случае нарушения условий договора на рентоплательщика накладывается штраф в размере, предусмотренном статьей 395 ГК РФ.

Необходимые документы

Для заключения соглашения сторонам потребуются паспорта. Собственнику имущества нужно взять справку в БТИ по форме 11-а, а также представить технический паспорт и документ о регистрации права собственности.
Для регистрации сделки в Росреестре потребуется написать заявление по установленной форме, представить оригинал и копию соглашения, ксерокопию акта приема помещения в эксплантацию, заверенную нотариусом или ответственным работником ЖКХ, квитанцию об оплате пошлины, справку из БТИ.

Страхование рисков

Стороны могут застраховаться от возможных рисков, связанных с платежеспособностью плательщика. Страховку можно оформить в банке или в любой финансовой организации, которая согласиться застраховать риски плательщика за определенную сумму. В случае возникновения проблем с выплатой организация, выдавшая страховку, полностью покроет расходы плательщика по договорным обязательствам. Сумму страховки определяют в процессе оформления договора с банком. Она зависит от уровня постоянного дохода рентоплательщика, срока действия страховки и прочих персональных факторов. Стоимость сообщают клиенту банка в процессе согласования условий договора.

После заключения договора страхования рисков между финансовой организаций и рентоплательщиков один экземпляр документа передается рентополучателю. Если плательщик перестал перечислять средства, то получатель может обратиться к гаранту с требованием покрыть сумму причитающейся выплаты.

Налогообложение

Если для придачи недвижимости выбран платный вариант с оформлением договора купли-продажи, то получатель должен будет заплатить единый налог на доходы физических лиц, единый размер которого установлен законодательством. Если квартира находится в собственности более трех лет, то единый налог можно будет вернуть через предоставления налоговой льготы на доходы физических лиц. При выборе бесплатного варианта передачи имущества налог платить не потребуется.

Можно сказать, что законодательством РФ предусмотрена максимальная защита прав получателей. Поэтому можно не бояться заключать такие договора для обеспечения достойных условий проживания.

Договор ренты. Что такое постоянная и пожизненная рента — видео:

Вопросы — Ответы

Какой статьей закона руководствоваться при оформлении договора ренты?

Правила заключения договора всех видов регулируется главой 33 Гражданского кодекса РФ. Обязанности сторон прописаны в статье 583 ГК РФ.

Как рентополучателю расторгнуть договор, если его не устраивает, как плательщик выполняет свои обязательства?

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Соглашение о расторжении договора должно оформляться в той же форме, в которой был создан утрачивающий свою силу документ.

Как узнать могу ли я передать квартиру в собственность по договору ренты?

Чтобы передать имущество в ренту, необходимо быть его владельцем. То есть вы не можете оформить договор на муниципальное жилье. Потребуется сначала приватизировать недвижимость и освободить ее от обременения.

Какую недвижимость можно передавать по договору ренты?

По договору ренты можно передать квартиру, дом, комнату или долю в праве. Вы можете использовать любое имущество, которое по закону принадлежит вам.

После расторжения договора нужно ли возвращать ренту?

Если договор был расторгнут по вине плательщика, то выплаченные средства не возвращают.

Видео (кликните для воспроизведения).

Остались вопросы? Для Вас работает юридическая консультация.

Источники


  1. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.

  2. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.

  3. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
  4. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.
  5. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
Переход права собственности по договору ренты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here