Перевод земель из сельхозназначения в ижс

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Перевод земель из сельхозназначения в ижс". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Как правильно и законно перевести земельный участок из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Все больше россиян выбирают для постоянного места жительства не пыльный город с его суетой, бесконечными пробками и большим количеством людей, а небольшие пригороды. Имея небольшой участок земли за городом, можно построить на нем загородный дом. Однако не на любом участке разрешено строительство и не любого строения.

Если земля находится в пределах города или недалеко от него, он может относиться к ИЖС, и на нем можно легко построить загородный дом без получения дополнительных разрешений, но с соблюдением специальных условий. Преимущества такого расположения заключаются еще и в том, что к такому дому проще подвести инженерные сети: обычно они и так уже проходят в пределах населенного пункта, и остается подключить собственный газо- и водопровод к общей сети, так же как и электричество.

Совсем по-другому обстоят дела, если вы намерены построить дом на территории, которая находится в пределах Садово-некоммерческого товарищества. Эти земли находятся за пределами городских поселений и предназначены для сельскохозяйственных работ: выращивания плодово-ягодной продукции, овощей. Здесь разрешается строительство только хозяйственных построек. Поэтому перед тем как начать стройку дома здесь, нужно перевести участок из сельхозназначения в землю для ИЖС.

Законодательное регулирование вопроса

Распределение земельных участков по категориям, а также перевод их из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом нашей страны.

Пункт 1 ст. 7 выделяет следующие категории земельных наделов:

  • земли сельхозназначения – это участки земли, которые расположены за пределами города и предназначены для сельскохозяйственных работ;
  • земли городских поселений относятся к городу;
  • промышленные и иного назначения – это территории, которые чаще всего расположены за пределами населенных пунктов и находятся в ведении предприятий, которые на них расположены;
  • особо охраняемые – это наделы, которые представляют историческую, научную, природоохранную или иную ценность; для них устанавливается специальный правовой режим и на них запрещена любая хозяйственная деятельность;
  • лесной фонд засажен лесом и предназначен для лесного назначения – дороги, просеки, болота;
  • участки водного пользования – земли, на которых расположены водоемы, и территория вокруг них;
  • резервные – это государственный фонд, который находится в ведении государства и не выдается в собственность частным или юридическим лицам.

Каждая категория предназначена для специального назначения, и использование их для других целей законом запрещено.

Поэтому нельзя просто так на даче построить дом, а на территории природоохранной зоны организовать фабрику. Сначала нужно перевести землю из одной категории в другую. Эти отношения тоже регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами. Например, Закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую». Этим же законом установлен порядок перевода, необходимые документы и сроки исполнения.

Когда возможна данная процедура

Перевод участка из одной категории в другую вполне возможен.

Для этого в Земельном кодексе и в специальном законе № 172-ФЗ разработан порядок действия и оговорены все условия.

Для чего это нужно

Хозяин сельскохозяйственного надела может использовать свою землю по прямому назначению: выращивать на ней сельскохозяйственную продукцию. Здесь вы можете построить разнообразные хозяйственные постройки. Можно построить и дом, причем не только небольшую «дачку» на летний период, но и капитальный загородный дом. Однако, учитывая статус территории, вы не сможете зарегистрировать этот дом в Росреестре как жилое строение, и не оформите регистрацию по этому адресу. При оформлении права собственности на него, он будет значиться просто как дачный дом или строение. А это намного уменьшит его рыночную стоимость, в том случае, если вы захотите продать участок и дом.

При переводе территории из земель сельхозназначения в ИЖС вы получает возможность не только построить капитальный жилой дом, но и оформить право собственности и прописаться в этом доме.

Еще одно преимущество состоит в том, что при продаже земли и дома, относящегося к ИЖС, продавец имеет возможность получить налоговый вычет за него.

Условия и правила

Дело в том, что кадастровая стоимость сельхознаделов гораздо выше, чем земель под ИЖС. Переводя такие участки в другую категорию, государство недополучает в бюджет очень существенные суммы. Следует учитывать то, что разницу в стоимости должен будет восполнить владелец надела. Поэтому иногда совершенно нецелесообразно и невыгодно предавать наделу другой статус.

Кроме того, право на передачу земли в ИЖС может быть запрещено Градостроительным кодексом. Он определяет территориальное зонирование в пределах всей страны. И согласно этому кодексу, если земля не входит в территорию, примыкающую к определенному населенному пункту, он не может менять свою категорию, без изменения границ.

Таким образом, можно точно сказать, что перевести территорию сельхозназначения в ИЖС возможно, но при соблюдении следующих условий:

  • земельный надел находится непосредственно в границах населенного пункта или близко примыкает к ней;
  • если в будущем планируется развитие этой территории и включение ее в функциональную зону.

Иногда, взвесив все «за» и «против» подобных мероприятий, а также оценив моральные, финансовые и временные затраты, владельцы решают применять более выгодные варианты и изменить разрешенное использование участка, что тоже требует соблюдения определенных правил и условий, но гораздо более экономично и не занимает столько длительный период.

[3]

Порядок действий

Сделать это может только собственник. Если же их несколько, каждый должен лично подать заявление об изменении статуса территории.

При подаче ходатайства владелец должен приложить к нему такие документы:

  • копию своего паспорта;
  • при долевом владении наделом – письменное согласие всех собственников земли;
  • выписка из ЕГРН, вместо нее можно предоставить выписку из кадастра недвижимости с полным описанием участка;
  • документ, который подтверждает право собственности на землю. Можно предоставить копию, но она должна быть обязательно заверена нотариусом;
  • иногда требуется проведение экологической экспертизы, тогда нужно будет прикрепить ее заключение.

После того, как все документы собраны, можно готовить ходатайство. В нем обязательно нужно указать текущую категорию землевладения и желаемую (т.е. ИЖС); право на землю с описанием документа, его подтверждающего; кадастровый номер и собранные вами доказательства того, что построенный дом возведен с учетом всех санитарных, экологических и других требований. Вместе с прикрепленными документами ходатайство подается в органы местной власти.

Читайте так же:  Образец прений по гражданскому делу

На рассмотрение документов может уйти несколько месяцев. При любом решении вам будет сообщен ответ.

Если решение положительное, то остается только переоформить участок и зарегистрировать изменения в Росреестре. В случае отказа, вы можете обратиться в суд для обжалования этого решения.

Возможные причины отказа

Отказать в переоформлении могут по таким причинам:

  • на участок наложен запрет судом или ограничено право его использования;
  • ходатайство подает не собственник, а другое лицо;
  • ИЖС не соответствует Генплану населенного пункта;
  • документы собраны не в полном соответствии с требованиями;
  • экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Иногда причиной отказа могут стать и недостаточное соответствие перевода земли из одного целевого назначения в другое. Если, по вашему мнению, отказ не обоснован, вы можете оспорить это решение, обратившись в суд.

Сумма затрат при изменении целевого использования земель зависит от многих факторов.

К ним можно отнести такие:
  • площадь;
  • стоимость экологической экспертизы;
  • оплата за получение выписки из ЕГРН;
  • стоимость проекта жилого строения.

По каждому участку в зависимости от всех этих факторов стоимость высчитывается индивидуально. Сюда можно включать и подготовку документов, консультации юристов, проведение экспертиз.

Перевод сельхозземель в другие категории

Здесь опять же все действия должны базироваться на соответствии законодательным нормам.

К примеру, перевод неиспользуемых земель в промышленное назначение, позволит расширить производство, особенно, если эти территории находятся в отдалении от населенных пунктов и недалеко от мест, в которых доступно сырье и промышленные ресурсы.

Условиями перевода в этом случае могут быть такие: стоимость надела по кадастру не должна быть выше средней по региону; заявителю необходимо доказать невозможность организации производства на других территориях.

В этом случае в муниципалитет необходимо подать ходатайство с приложением всех документов и дождаться решения. Если оно положительное, то необходимо внести изменения в Росреестре. Делается это обычно в течение 10 дней, после чего бывшие сельхозземли можно считать промзоной.

Очень сложно перевести участки в зону населенных пунктов. Это может быть возможно только в том случае, если эти территории попадают в зону развития региона. Иногда причиной может стать размещение на них промышленных предприятий.

Еще одна довольна распространенная практика в наше время – это перевод сельхозземель в земли ЛПХ. Это позволяет вести коммерческое хозяйство на участке. Но сначала необходимо соответствие земельного надела всем требованиям, которые предъявляются законодательствам к такого рода землепользованию. Они касаются размеров надела, его границам и зонам расположения. После проведения всех экспертиз и согласования с природоохранными органами, можно подавать документы и ходатайство в муниципалитет.

Об изменении вида использования земель смотрите в следующем видеосюжете:

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

В последние годы правительство делает все, чтобы повысить уровень жизни своих граждан — это такие социально значимые проекты, как закон о материнском капитале, социальное кредитование, государственное субсидирование малоимущего населения, военная ипотека и прочее. В том числе существует и Федеральный закон об улучшении жилищных условий граждан.

Одним из неплохих способов улучшить жилищное положение является постройка собственного дома. Но чтобы организовать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) нужен как минимум собственный участок земли, на котором будет построен дом.

И поскольку в черте города участки сейчас стоят безумно дорого, то желающие пожить вдали от городской суеты и шума, обращают внимание на земли, изначально предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Но проблема в том, что эти земли можно использовать только по прямому назначению, то есть заниматься сельскохозяйственными работами. Если на такой земле возвести дом, то по закону он будет считаться самовольно построенным. Но что же делать в таком случае? Решение есть — перевести землю в другую категорию.

Разновидности земельных наделов

Земля представляет собой национальное достояние и принадлежит государству, которое может распоряжаться ею по своему желанию и на основе принятых законов.

Поскольку эти наделы общего пользования и не принадлежат частному лицу, то их невозможно продать, или купить, или сдать в аренду. Но при этом законом предусмотрено изменение вида этих наделов.

Какие виды бывают:

  • земли, которыеиспользуется для производства чего-либо или для обеспечения производства;
  • предоставленныедля нужд сельского хозяйства;
  • находящиеся в пределах населенных пунктов, предназначенных для строительства;
  • водный и лесной фонд;
  • земельные участки, имеющие историческое, природоохранное, оздоровительное или иное назначение;
  • находящиеся в ведении государственной и муниципальной собственности.

Можно ли изменить категорию земель?

Это возможно, но есть ряд существенных нюансов, иногда непреодолимых. Чтобы ваш дом не посчитали незаконно возведенным, необходимо участок сельхозназначения оформить в категорию земли населенного пункта.

То есть, как вы понимаете, на землях, предназначенных для сельскохозяйственных работ нельзя возводить дом, а в пределах города или поселка можно.

Другими словами, изменить категорию земли можно только в том случае, если участки сельхозназначения непосредственно граничат с городом.

В этом случае может быть принято решение о расширении границ города или, в результате чего означенные земли могут уже официально считаться землями населенного пункта (в черте города). Если же участок не примыкает к населенному пункту, то оформить такой перевод не получится ни в коем случае.

К тому же подать заявку на перевод в другую категорию имеют право только граждане России.

Те, у кого нет гражданства или являются гражданами других стран, или организации, денежные средства которых наполовину сформированы из иностранных инвестиций, не имеют на то полномочий.

ИЖС и его преимущества

Основным преимуществом такого перевода земель будет то, что на своем участке вам будет разрешено построить практически любое здание — хоть небольшой домик, хоть целый коттедж.

Хотя есть одно ограничение — он не должен быть больше трех этажей. Здесь вы узнаете, чем коттедж отличается от дома.

Кроме того, к преимуществам можно отнести:

  • Получение закрепленного адреса и, как следствие, возможность прописаться в своем частном доме. А этот факт в свою очередь дает возможность собственнику без каких-либо проблем устраиваться на работу, получать письма и заказы на дом.
  • Поскольку теперь участки под ИЖС относятся к землям поселений, то автоматически становятся участниками программы по благоустройству населенного пункта. А это означает, что за счет местного или регионального бюджета будут проложены дороги, протянуты электросети, водопровод, газ, озеленение улиц и прочее. Из ваших расходов будет только уплата незначительной суммы государственной пошлины, тогда как всю остальную рутинную и тяжелую работу сделает местная администрация.
  • Также немаловажным плюсом ИЖС является то, что для владельцев таких земель на законодательном уровне предусмотрен налоговый вычет, то есть вам будут компенсированы часть затрат на перевод земли и строительство дома.
Читайте так же:  Образец договор аренды фронтального погрузчика с экипажем

Справедливости ради отметим и некоторые недостатки ИЖС:

  • Процесс перевода обычно растягивается на несколько месяцев, в иных случаях даже на год. Бюрократию ведь никто не отменял. Надо будет по нескольку раз обойти различного уровня государственные кабинеты, подолгу ждать решения ответственных лиц. Но иначе нельзя, потому как помимо бюрократии в нашей стране сильно развиты и различные махинации с земельными участками.
  • Налог на земли ИЖС немного выше, чем у других категорий.
  • Если в течение трех лет строительство дома не было начато, участок могут запросто отобрать.
  • Цена на такие участки значительно выше, но это объяснимо (черта города), хотя этот фактор с лихвой компенсируется другими преимуществами.

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС?

Вообще при переводе любых земель из одной категории в другую, порядок действий собственника один и тот же — в первую очередь нужно подать ходатайство в местную районную администрацию.

В прошении необходимо будет указать кадастровый номер участка, к какой категории в данный момент относится земля и в какую категорию земель нужно осуществить перевод.

В том случае, если ваш земельный участок официально оформлен в кастровой палате и имеет свой идентификационный номер (кадастровый), то в получении кадастрового паспорта никаких проблем не предвидится.

В противном случае, нужно будет сначала поставить на кадастровый учет, при этом заплатив государственную пошлину порядка 1000 рублей.

Кроме того, на участке необходимо будет провести межевальные работы, связанные с определением границ земельного участка, согласованием ее с с владельцами примыкающих территорий и составлением межевого плана.

Обойдется вся процедура примерно в 20 тысяч рублей.

Это довольно долгоиграющая история, с учетом всех нормативных требований уйдет на все это как минимум несколько месяцев.

Помимо прошения надо предоставить следующие документы:

  • паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность;
  • справка, содержащая подробную информацию об участке (берется в кадастровой палате);
  • свидетельство, подтверждающее ваши права на земельный участок (дает Росреестр);
  • иногда требуется заключение экологов.

С ходатайством имеет обращаться только хозяин земли или его законный представитель, имеющий на то полномочия, заверенные нотариусом.

Следует знать, что в ходатайстве может быть отказано, если обратился в муниципальный орган лицо, не имеющее на то разрешений, либо в случаях, когда представленные документы не соответствуют предъявляемым требованиям.

Если прошение не соответствует правилам, то оно должно быть возвращено собственнику земли в течение одного месяца с обязательным указанием причин отказа. Это обстоятельство удобно в том плане, что не надо искать причину проблем, а сразу исправить недочеты и подать его снова.

По поводу сроков рассмотрения можно сказать следующее — если рассматривает государство, то решение должно быть принято в течение трех месяцев, если же местная администрация, то не позднее двух месяцев.

[1]

При положительном решении выданный документ должен содержать в себе следующие сведения — на каком основании изменена категория земли, размер и кадастровый номер участка, его границы и местоположение. Если по каким-либо причинам этот акт не устраивает подателя, то он может быть обжалован в течение трех месяцев.

Если же все в порядке, то копия документа направляется в Росреестр для внесения изменений в статусе земли. После того, как эти изменения внесены в записи регистрирующего органа, перевод можно считать состоявшимся.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхознаначения?

Перевод земли из одной категории в другую обойдется совсем недешево, если не сказать очень дорого — государственная пошлина при этом составит 30% от кадастровой стоимости участка. Необходимо знать, что кадастровая стоимость сейчас в отличие от ранее использовавшейся инвентаризационной стоимости практически ничем не отличается от рыночной цены недвижимости.

Так, при стоимости участка в 500 тыс. рублей, придется «отстегнуть» государству аж 150 тысяч.

Поэтому, как было сказано чуть выше, с чисто экономической точки зрения выгодно лучше изменить вид разрешенного использования (ВРИ), оставаясь в рамках земли сельхозназначения, но с разрешением индивидуального строительства.

В этом случае у собственника нет необходимости платить бешеные «отступные», более того, налоговые выплаты составляют гораздо меньшую сумму, чем при смене категории.

Но в любом случае к каждому конкретному случаю необходимо относиться по-разному, так как стоимость перевода в ИЖС зависит от множества факторов:

  • от площади земельного участка;
  • его кадастровой стоимости;
  • проектной документации строительства дома;
  • необходимости заключения экологов.

Важно знать: получить все сведения относительно кадастровой стоимости вашего земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где введя в специальное поле кадастровый номер участка, можно получить всю имеющуюся информацию о нем.

Использование сельхозземель под ИЖС

На самом деле к смене категории одной земли на другой граждане прибегают в очень редких случаях. Гораздо большей популярностью у населения пользуется перевод земельного участка сельхозназначения под ИЖС, потому что эта процедура проходит быстрее и проще, но только в том случае, если есть — участок для садоводства и дачный надел земли.

По закону от 2008 года дачным участкам присваивают адрес, можно проживать там и прописываться.

А чем же хуже садоводческое некоммерческое товарищество?

Дело в том, что земельные участки, включенные в категорию ИЖС, участвуют в развитии и благоустройстве населенного пункта, то есть все проблемы, связанные с проводкой электричества, газопровода, асфальтирование дорог и т. д.

Берет на себя местная администрация.

Видео (кликните для воспроизведения).

Тогда как садоводческие некоммерческие товарищества, которые относятся к землям сельхозназначения, все эти блага цивилизации будет проводить за свой счет.

Читайте так же:  Контроль службы охраны труда в организации

Потому что закон гласит ясно — земли сельхозназначения предназначены только для выращивания сельхозкультур.

Как получить ИЖС со стопроцентной гарантией?

Иметь свой собственный дом вдали от городской пыли и духоты мечтает практически каждый человек.

Осуществить желаемое наверняка и без излишних нервотрепок в будущем можно следуя двум советам:

  1. приобретайте только те участки, которые по закону числятся в рамках черты города и где разрешено возводить жилое строение;
  2. или участки на территориях дачных и садоводческих товариществ, но с необходимым разрешением на строительство частного дома.

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Главная » Земля » Перевод земель сельхозназначения в ИЖС

В настоящее время власти предпринимают множество действий, направленных на улучшение условий проживания населения Российской Федерации: принят законопроект о выплате материнского капитала, введено социальное обеспечение, государство выплачивает определенные денежные суммы малоимущим гражданам, для лиц, находящихся на военной службе созданы особые условия получения ипотеки. В числе прочего издан Федеральный закон, в котором прописаны положения, призванные улучшить жилищные условия населения.

Строительство частного дома является наиболее предпочтительным способом улучшения условий жизни. Но чтобы построить такое здание, необходимо иметь в собственности земельный надел, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.

В городах цена на такие владения очень высока, и граждане, которые хотят жить в тишине и покое, обращают свой взор в сторону земельных наделов, использование которых ограничено проведением сельскохозяйственных работ.

В том, что эти земли предназначены только для такого вида пользования, заключается основная причина, препятствующая строительству жилых домов. Если осуществить строительство самовольно, то возведенный объект будет считаться незаконным. Однако существует и решение этой проблемы – можно попробовать перевести землю в другую категорию.

Как земли сельхозназначения перевести в ИЖС

В недавно принятых нормативных актах существенно облегчена процедура перевода земельных участков между категориями.

[2]

Для того, чтобы процесс прошел быстро и без проволочек, необходимо поручить оформление бумаг специалисту, имеющему соответствующую квалификацию. Он проделает все действия, необходимые для перевода надела из категории земель, предназначенных для сельхоз работ, в категорию ИЖС, в кратчайшие сроки. Для проведения данной процедуры самостоятельно придется затратить много времени и сил.

Инструкция по переводу

Выделяют следующие этапы процесса перевода:

Поправки должны быть внесены не только в кадастровый паспорт, но и в бумагу, подтверждающую право собственности (Свидетельство или договор аренды).

Для того чтобы прописать изменения в свидетельство, совершите следующие действия:

  • Сначала запишитесь на прием в орган регистрации. Есть несколько способов сделать это:
    • Зайдите на Интернет-ресурс, принадлежащий органам Росреестра (чаще всего все манипуляции осуществляются при помощи многофункционального центра) https://rosreestr.ru/site;
    • Совершите звонок на телефон горячей линии единого окна многофункционального центра;
    • Посетите местное отделение соответствующего органа и получите специальный талон. Данный способ является наиболее доступным и быстрым, но необходимо прибыть на место рано утром, так как граждан, желающих воспользоваться услугами многофункционального центра, достаточно много, и те, кто решит прийти позже могут не дождаться своей очереди в этот день;
  • Обязательно возьмите кадастровый паспорт с записями обо всех изменениях;
  • Не забудьте взять с собой документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ);
  • Заплатите госпошлину. Это действие необходимо осуществить заранее, так как существует вероятность, что в офисе многофункционального центра нет необходимого терминала, и поход окажется бесполезным. Чтобы избежать непредвиденных ситуаций, перед посещением данной организации возьмите реквизиты, необходимые для проведения операции, оплатите государственную пошлину через банк и получите квитанцию, необходимую для подачи бумаг.

Правильно собранный пакет документов является гарантией того, что новое свидетельство будет содержать все изменения, прописанные в кадастровом паспорте.

В случае, если право собственности подтверждалось при помощи договора аренды, то подайте необходимые бумаги в Администрацию города, которая занимается выдачей новых договоров. В результате вы приобретете все документы, которые подтвердят переход земельного надела в категорию индивидуального жилищного строительства, а значит, сможете построить на нем жилой дом. Однако данное здание, по требованиям законодательства, не может включать в себя больше 3 этажей.

Как земли сельхозназначения перевести в ИЖС?

О переводе земель из сельхозназначения в ИЖС читайте тут.

Документы для перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

При изменении земельных участков подайте запрос о переходе землевладений в соответствующий орган исполнительной государственной власти или местного самоуправления.

К прошению приложите следующий пакет необходимых бумаг:

  • Копию документа, удостоверяющего личность;
  • Выписку, полученную в Кадастровой палате, в которой содержится вся информация об участке;
  • Результаты экологической экспертизы, если это требование прописано в законодательстве;
  • Выписку из государственного реестра, подтверждающую право гражданина на владение объектом недвижимости.

Получение отказа может быть связано с тем, что лицо, подавшее запрос не имеет право вносить изменения, поданы не все необходимые документы или в них имеются ошибки. В этом случае бумаги, с указанием причин отказа, возвращаются заявителю в течение 30 дней.

Сколько стоит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Для того чтобы перевести земельный надел из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС, придется заплатить довольно крупную денежную сумму – госпошлину, в размере 30% от стоимости землевладения, прописанной в кадастре.

Используемая в настоящее время кадастровая стоимость существенно отличается от стоимости инвентаризационной. Фактически она равна рыночной цене земли.

Например, если участок стоит 500 тысяч рублей, то придется выплатить государству 150 тысяч.

Из вышесказанного следует, что с позиции экономии лучше поменять вид разрешенного использования (кратко — ВРИ), оставив категорию сельскохозяйственного назначения, но оформив при этом документ, разрешающий индивидуальное строительство. Тогда выплачивать крупную денежную сумму не придется, а размер налога будет существенно меньше, чем тот, который придется уплачивать, сменив категорию.

Стоит заметить, что необходимо учитывать все индивидуальные особенности конкретного случая, ведь размер денежной суммы, выплачиваемой при переходе в категорию индивидуального жилищного строительства, зависит от многих особенностей:

  • Размера земельного надела;
  • Стоимости, прописанной в кадастре;
  • Проекта, составленного для строительства дома;
  • Необходимости проведения экологической экспертизы.

Вся информация о земельном участке, включая его кадастровую стоимость, находится на официальном Интернет-портале Росреестра. Ее можно получить, введя в специальном окне номер, под которым участок занесен в кадастр.

Нюансы перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

При проведении действий с документами стоит учитывать все плюсы и минусы процедуры. Для строительства дома важны одни особенности, для огородничества и садоводческой деятельности существуют свои нюансы, для ведения фермерского хозяйства – совсем другие требования.

Читайте так же:  Акт приемки узла учета электроэнергии

Положительными факторами при переходе в категорию ИЖС являются:

  • Повышение цены на земельный надел, то есть определенный преимущества при продаже;
  • Возможность свободного возведения жилого дома, а также прописки на данной жилплощади;
  • Сокращения налога, уплачиваемого за недвижимость.

Но есть и существенные минусы:

  • Длительность процедуры – 3-6 месяцев;
  • Использование в коммерческих целях попадает в разряд запрещенных действий;
  • Можно использовать надел только для тех целей, которые предписаны законодательством.

Возможен ли перевод земли в другую категорию?

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС? Этот вопрос беспокоит многих землевладельцев. Ведь в результате этой процедуры, можно существенно улучшить свои жилищные условия.

Сразу стоит уточнить, что перевести землю из одной категории в другую действительно можно. Это довольно распространённая практика. Однако государство накладывает ряд ограничений на такое действие, поэтому собственник, даже собрав необходимые документы, вполне может получить отказ. Давайте вместе рассмотрим все тонкости такой процедуры, которые актуальны в 2016 году. Затронем и стоимость перевода.

Какие есть категории

Согласно Российскому законодательству, все земельные наделы можно разделить на семь категорий:

  1. Сельскохозяйственное назначение.
  2. Градостроительство.
  3. Социальные и промышленные нужды.
  4. Лесные угодья.
  5. Водные ресурсы.
  6. Заповедники и природоохранные зоны.
  7. Государственный резерв.

Обратите внимание, что под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) подходят лишь две первых категории. Причём переводить территории сельхозназначения в земли под строительство государство не торопится.

Это связано с тем, что в 2015 году, количество сельскохозяйственных угодий существенно сократилось. Резонно предположить, что эта тенденция будет наблюдаться и в 2016 году. Поэтому очень важно ответственно подходить к сбору разрешительной документации. Но даже в этом случае, существуют определённые ограничения по переводу территорий сельхозназначения в ИЖС.

Можно осуществить перевод для садовых и огородных участков и дачных наделов. Причём в первых двух случаях, зарегистрироваться в построенном доме невозможно.

Порядок оформления

Перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС — это довольно сложная процедура. Поэтому важно учесть все нюансы. Для начала необходимо внимательно изучить документы на земельный участок.

Если ваша земля попадает под категорию градостроительства, то можно смело приступать к застройке. Никаких разрешительных документов на ИЖС не требуется. После окончания строительство, необходимо перевести дом в собственность и поставить его на кадастровый учёт.

Если в документах указано, что участок относится к категории сельхозназначения, придётся оформлять перевод.

Обратите внимание, что самовольная застройка попадает под нецелевое использование земли. Соответственно вы не сможете оформить дом в собственность и вообще рискуете потерять участок. Поэтому нужно собирать довольно внушительный пакет документов.

  • собственноручно написанное ходатайство об изменении статуса участка. Не забудьте указать обоснования для процедуры. В нашем случае, это ИЖС;
  • кадастровая выписка. Перевод земли возможен лишь в том случае, когда участку присвоен кадастровый номер. Кроме того, обязательно должно быть проведено межевание. Если у участка неопределенны границы и нет свободного подъезда, вы гарантированно получите отказ;
  • личные документы. К ходатайству необходимо приложить ксерокопию паспорта;
  • свидетельство права собственности. Если участок находится в ведении муниципалитета, то нужно предварительно согласовать перевод в органах местного самоуправления. Процедуру предварительного согласования отменили в 2016 году, но в некоторых регионах страны она ещё действует.

Подавать собранный пакет документов можно в любую организацию, которая уполномочена решать земельные вопросы. Сюда относятся МФЦ, городская администрация (если участок в черте города) и земельный комитет.

Заявление будет рассматриваться в течение 60 дней, затем вам сообщат решение. Если вопрос решён положительно, собственник получает акт об изменении статуса земли. Здесь будут отмечены следующие положения:

  • юридическое обоснование;
  • общая площадь участка, определённые границы и присвоенный кадастровый номер;
  • бывшая и настоящая категория земельного участка;
  • но ходатайство о переводе может быть отклонено. В этом случае, можно обжаловать решение в суде. Поговорим о возможных причинах отказа.

Почему могут отказать

Вот перечень основных причин, которые могут послужить препятствием для перевода земли сельхозназначения в ИЖС:

  1. Перевод противоречит Земельному и Градостроительному кодексу.
  2. Решение экологической экспертизы.
  3. Завышенная кадастровая стоимость участка.
  4. Территория находится вдалеке от населенных пунктов. Если расширение границ города в сторону вашего участка не планируется, то отказ гарантирован.
  5. Участок находится вблизи населённого пункта. В этом случае, перевод возможен лишь при изменении границ города.
  6. Участок попадает под сельскохозяйственные земли общего назначения. Сюда входят луга и пастбища.

Стоимость перевода

Наверняка собственников беспокоит стоимость перевода. Цена вопроса будет зависеть от того, каким образом вы будете переводить землю сельхозназначения в ИЖС. Возможно два варианта проведения процедуры: самостоятельно или при помощи юристов. В первом случае, вы будете самостоятельно ходить по всем инстанциям и собирать документы. Стоимость перевода составит 30% от кадастровой стоимости земельного участка.

Во втором случае, все хлопоты возьмут на себя специалисты, но стоимость их услуг составит от 20 000 до 50 000 рублей.

Важно! Стоимость участков под ИЖС гораздо ниже земли сельхозназначения, поэтому к текущим расходам добавится компенсация государству за финансовые потери. Размер компенсации определяется местными органами власти.

В любом случае изменение статуса земли сулит большие выгоды для собственника. Поэтому попробовать стоит.

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Тонкости процедуры

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

  • Есть положительное экологическое заключение;
  • Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
  • Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.
Читайте так же:  Образец иска о ложном качестве товара

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Налоговый вычет

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Основания для отказа

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

  • Заключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
  • Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
  • Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Как осуществляется перевод земли?

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

  • Система водоотведения;
  • Газификация;
  • Электроснабжение;
  • Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

  • Возможность прописаться в построенном доме;
  • Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
  • Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:
  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

  • Копию паспорта владельца земельного участка;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
  • Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
  • Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источники


  1. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.

  2. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.

  3. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
  4. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
  5. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
Перевод земель из сельхозназначения в ижс
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here