Продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую дороже

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую дороже". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Одна часть квартиры в собственности менее 3-х лет, а другая часть более 3-х лет

У клиентов юридических консультаций и риэлтерских агентств и так возникает много вопросов по поводу уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, так еще и сложные случаи встречаются. Например, если разные части жилья находятся в собственности разный период времени.

Если же срок владения недвижимостью составляет менее трех лет, то придется уплатить налог по ставке 13% от налоговой базы (то есть суммы, за которую продали недвижимость). При этом можно снизить размер налоговой базы одним из двух способов:

  • уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (то есть на сумму, которая была уплачена ранее при покупке квартиры),
  • применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Получается такая поблажка всем налогоплательщикам от государства. Если квартира стоит, например, 2 600 000 рублей, то НДФЛ составляет 13% от 1 600 000.

Как быть, если части недвижимости приобретены в разное время?

Возможны две ситуации:

  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности разных лиц
  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности одного лица.

Эта разница имеет значение для налоговых последствий при продаже такой квартиры.

«Разные» части в собственности разных лиц

Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?

На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так. Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).

Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.

Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.

Есть ли способы снизить сумму налога в этом случае?

Специалисты рекомендуют каждому из собственников продавать свою долю по отдельному договору вместо того, чтобы оформлять один договор купли-продажи всей квартиры. Основан этот совет на письме ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/[email protected] Иногда даже предлагают оформлять эти отдельные договоры разными датами.

В нашем примере, если бы сестра продала свою долю как самостоятельный объект купли-продажи, то смогла бы использовать весь миллион рублей в качестве налогового вычета.

«Разные» части в собственности одного лица

Пример. Супруги владели квартирой в равных долях с 2007 года. После смерти жены в 2013 году ее доля перешла по наследству мужу. Получается, ½ квартиры находится в его собственности более 3 лет, а ½ – менее. Как и положено по закону, в 2013 году супруг получил новое свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру. Если мужчина продает квартиру в 2014 году, будет ли он уплачивать НДФЛ? Со всей квартиры или только половины?

На самом деле, по этому вопросу не было единого мнения даже у налоговых органов до тех пор, пока не вышли соответствующие разъяснения, а именно Письмо Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/[email protected]

Эти письма ссылаются на ст. 235 ГК РФ («изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество») и ст. 131 ГК РФ («изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения»).

Применим эти мудреные формулировки к нашему примеру: раз часть жилья принадлежала мужу с 2008 года, то для исчисления налога будет считаться, что вся квартира принадлежала ему с этого времени, независимо от смены состава собственников и размеров их долей. Муж мог изначально владеть не половиной, а даже хоть 1/20 доли. И не важно, что в свидетельстве о праве собственности указана другая дата. Короче, налог ему платить вообще не нужно.

Другой пример. Супруги владеют по ½ доли в квартире, вот только доля мужа в собственности более 3 лет, а жена приобрела свою половину недавно (может, у свекрови выкупила). Теперь семья хочет продать квартиру. Как сделать так, чтобы жена не платила НДФЛ? А пусть подарит свою долю мужу. Тогда в глазах налоговых органов вся квартира принадлежит мужу более трех лет. Сделки дарения между близкими родственниками налогом не облагаются. Надо только сопоставить сумму затрат на оформление сделки дарения с суммой сэкономленного налога.

С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога с 3-х лет до 5 лет. Но это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость вам досталась по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет, но очень важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила, то есть, если вы купили квартира 30 декабря 2015 года, вам необходимо подождать 3 года, и после вы сможете продать квартиру и не платить при этом налог.

Продал Квартиру В Собственности Менее 3 Лет И Купил Дороже Другую

Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую

Часто приобретают квартиры по ипотечным программам, и в этом случае покупатель тоже может рассчитывать на определенные выплаты. Есть понятие вычета по ипотеке, когда возвращаются средства, уплаченные кредитору по ставке. Но и тут порог регламентирован: сумма не более 3 миллионов рублей.

Когда собственник продал квартиру и тут же купил новую, платить налог с продажи он обязан. Но сделать это он может с применением налогового вычета от продажи. То есть сначала из стоимости вычитается не облагаемый миллион, затем производится расчет. Выводится сумма прибыли от продажи. После этого предоставляются документы, подтверждающие сумму расходов при приобретении нового объекта.

Читайте так же:  Подоходный налог куда идут деньги

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде

Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.

  1. Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
  2. Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и покупка новой квартиры

То есть, если каждый год продаете и покупаете недвижимость, автотранспорт, при этом сдаете декларацию, то возвращаете часть денег обратно. Но если вы занимаетесь таким бизнесом дольше 3 лет без основательных причин, то вам придется создавать ИП. В этом случае условия налогообложения уже будут другие.

Внимание! Обязательно уточняйте порядок начисления, расчета и уплаты налогов при продаже недвижимости в вашем городе, регионе. По закону, каждый региональный орган имеет право вносить небольшие изменения и свои коэффициенты, при расчете кадастровой стоимости.

В ноябре 2013г

2. Также налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены (ст. 220 НК РФ). Так можно поступить, если, например имущество было куплено.

1. Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи (ст. 217 НК РФ). Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 млн. руб., полученной от продажи жилой недвижимости (ст. 220 НК РФ).

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Нюансы оплаты налога, если человек продал свою квартиру и сразу купил другую

  1. Сам налог с продажи квартиры не надо платить, если в собственности бывшего владельца объект находился дольше 3-х лет. Продавца могут освободить от уплаты налогов, если на протяжении этого же года он не осуществляет сделок с другими объектами. Для нерезидентов страны налоговая ставка повышается до 15%.

Налогообложение для продавцов зависит от различных факторов. Главный – условия, на которых осуществляется продажа. Если собственность оформлена на объект на протяжении 3-х и более лет, то владелец освобождается от уплаты налогов. Гражданин не обязан сообщать государству о полученной прибыли в этом случае, распоряжается ею по своему усмотрению. Это необлагаемые доходы при покупке, и их применение является благоприятным вариантом. Продажа квартиры за ту же сумму, что и покупка, не исключение.

Продал Квартиру В Собственности Менее 3 Лет И Купил Дороже Другую

Если стоимость приобретения равна стоимости отчуждения, то налог на прибыль не возникает. Налог на прибыль может возникнуть в одном отчетном периоде, если стоимость отчуждения больше, чем стоимость приобретения. Так, например, клиент приобрел квартиру за 2 млн рублей, в этот же отчетный период реализует за 2,1 млн рублей. Тогда налог на прибыль в размере 13% рассчитывается с разницы, то есть с прибыли. В нашем случае 13% рассчитывается с прибыли, которая составляет 100 тысяч рублей.

  1. Если Вы приобрели квартиру безвозмездно (приватизация, наследство, дарение), то можно воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей. Тогда налог будет рассчитываться так: от суммы, полученной от продажи квартиры, отнимаем один миллион рублей, и от полученного результата берем 13%. Это и будет размер налога, который Вы должны будете выплатить.
  2. Если Вы приобрели квартиру возмездно, тогда можно либо использовать вычет, описанный выше, либо вычесть из налогооблагаемой базы затраты, произведенные на приобретение квартиры. К примеру, Вы купили квартиру за 700 тысяч, а продали ее за 1,2 млн. Тогда Вам выгоднее использовать первый вычет. А вот если Вы купили квартиру дороже 1 млн рублей, тогда, конечно же, нужно использовать второй. То есть налог рассчитывается по формуле: цена продажи минус цена покупки, и от полученной суммы берем 13%. Если сумма получилась отрицательная или равная нулю, то налог не платится.

[2]

Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников, и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Собственность на квартиру меньше 3-х лет, продаётся за туже сумму, что и покупалась

Уважаемый Cylon! Ничего платить Вы не должны, Вы вправе воспользоваться вычетом описанным мною выше в пункте 3. Однако, т.к. собственность у Вас менее 3-х лет. свое право Вы обязаны доказать. Делается это при подаче налоговой декларации, до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Добрый день. Что бы не платить надоги с продажии воспользоваться положением доходы минус расходы — надо было задекларировать покупку -3 млн. это можно сдел после сделки. но могут и штраф выписать. ИП от налогов не освобождается вообще — у них своя система налогообложения и учета возврата и уплаты НДС.

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Читайте так же:  Типовой договор на аренду техники

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2018 году

Здравствуйте.Помогите разобраться.В деревне на месте старого дома,полученного в результате дарения был построен новый.На новый дом оформляются новый кадастровый паспорт и все другие необходимые документы для его продажи в 2016году.1)Кадастровая стоимость дома 4млн.р. Цена продажи 3млн.р.Как рассчитать продавцу НДФЛ? 2)Кадастровая стоимость 3млн.р.Цена продажи 4млн.р Как рассчитать продавцу НДФЛ?Спасибо.

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку)
  • квартира получена по наследству
  • была подарена не близким родственником
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму

Необходимо отметить, что в данном случае при продаже квартиры возможно применение налогового вычета. Так, в соответствии с пп.2 п.2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

1. Договорная стоимость при продаже квартиры 1 300 000 рублей выше кадастровой стоимости этой квартиры, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент). В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 300 000 (продажная стоимость квартиры) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 0 рублей. Таким образом, НДФЛ по такой сделке Вы уплачивать не должны, однако обращаем внимание, что декларация по форме 3-НДФЛ все равно должна быть сдана, так как квартира находилась у Вас в собственности менее трех лет.

[1]

Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья?

Здравствуйте! В 2015 году я подала квартиру( единственную в собственности), срок владения менее 3-х лет ( за 1,5 млн., покупала ее за эту же стоимость). И приобрела другую, большей площади ( 2,8 млн). Нужно ли мне оплачивать налог 13%. Я читала, что приняты поправки с 15 года, которые освобождают от уплаты налога, если это единственное жилье!

Если вы продали жилье, которое находилось в вашей собственности менее трех лет, то вы обязаны отчитаться о доходе и уплатить налог, если таковой будет начислен, не смотря на то, что жилье единственное.

Касаемо вашего случая, вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры 2-мя способами:

1. на имущественный вычет в размере 1 млн. руб. В этом случае доход будет равен 500 тыс. руб, т.е. налог к уплате составит 65 тыс. руб

2. На подтвержденные расходы, связанные с приобретением данной квартиры. Если вы заявляете расходы в размере 1,5 млн руб, то вы обязаны подтвердить это, приложив копию договора покупки квартиры. В данном случае вы освобождены от уплаты налога, т.к. доход будет равен 0 руб.

Обращаю ваше внимание, если вы ранее не получали вычет по покупке жилья, то вы сможете подать декларацию на получения вычета при покупке второй квартиры, размер вычета составит 2 млн. руб. Уточните, пожалуйста, правоустанавливающие документы на вторую квартиру датированы 2015 годом?

Купля продажа состоялась в один день, свидетельство на вторую квартиру от мая 2015года. Если я правильно Вас поняла, то можно не платить налог с продажи первой квартиры, т.к. я ее продала за ту же сумму, что и купила( документы — договор долевого участия).

Ольга, если у вас есть документы подтверждающие расходы на покупку ПРОДАННОЙ квартиры, вы можете воспользоваться имущественным вычетом при продаже жилья, соответсвенно налога к уплате не будет. В отношении второй квартиры, если вы ранее не получали имущественный вычет по расходам на покупку жилья, вы вправе воспользоваться своим правом и вернуть 260 000₽ НДФЛ

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

Читайте так же:  Отпуск в период испытательного срока

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

Видео (кликните для воспроизведения).

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
3000000 — продажная стоимость квартиры;
1000000 — положенный вычет с продажи;
13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Приобретал квартиру в 2014г. за 2,5 млн руб. в 2016г. продаю за 2,2 млн. должен ли я платить какой-либо налог ?

Рассуждая о налоге с доходов от продажи квартиры, многие забывают, что уплачивается он не сам по себе. В отличие от прочих налогов, связанных с имуществом, этот начисляет и уплачивает сам плательщик. Самостоятельно и не дожидаясь напоминаний от налоговой службы.

Основание для начисления у этого налога — декларация, а не уведомление.

Соответственно, при продаже квартиры могут возникнуть две обязанности: предоставить декларацию и уплатить налог. Вот о них о поговорим.

Итак: все доходы, полученные гражданином, в России облагаются налогом. Или, поправимся, почти все.

Доходы от продажи имущества, в том числе и квартиры, к таким — облагаемым налогом — относятся.

Мало того, такие доходы подлежат декларированию, т.е. у гражданина при наличии такого дохода возникает обязанность предоставить декларацию.

Всегда? Нет: исходя из правил статьи 217 и 217.1 Налогового кодекса, только в том случае, если квартира на момент продажи была в собственности меньше оговоренного срока (трех или пяти лет — в зависимости от того, как эта собственность возникла).

Ваша квартира стала собственностью по договору купли-продажи и случилось это в 2014 году. Значит, на момент продажи она в собственности меньше трех лет. Под исключения не попадает.

Таким образом: доход от продажи квартиры подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Исчислить налог Вы должны самостоятельно: путем предоставления декларации формы 3-НДФЛ за 2016 год до 2 мая 2017-ого (включительно).

При расчете Вы имеете право применить вычеты, т.е. уменьшить доход на определенную сумму и налог посчитать не со всего вырученного от продажи,а только с разницы. В качестве вычета на продажу недвижимости можно использовать один из двух вариантов:

  • фиксированную сумму в размере 1 млн. руб. — налог уплачивается как 13 % с суммы, превышающей 1 миллион,
  • расходы на приобретение квартиры, подтвержденные документально — налог будет считаться как 13 % с разницы между доходом от продажи и расходами на покупку этой же квартиры в свое время.

Использовать второй вариант вычета можно в том случае, если Вы можете его подтвердить: предоставить договор купли-продажи, заключенный в 2014 году, и документы, подтверждающие, что все деньги по этому договору продавцу уплачены.

Читайте так же:  Конфискация имущества в уголовном праве

В Вашем случае, если Вы докажете, что покупали квартиру за 2,5 миллиона, а продаете за 2,2 — разница между доходом и расходами выйдет отрицательной и налог не возникнет. Налог тут равен нулю.

Всё, что Вам будет нужно сделать -это предоставить декларацию и приложить к ней документы-доказательства.

Итак: при условии, что Вы можете подтвердить расходы на покупку в 2,5 миллиона и продажу за 2,2 миллиона, налог платить будет не нужно. А декларацию предоставить — нужно и обязательно.

Кадастровая стоимость квартиры в Вашем случае значения не имеет никакого. Так как право собственности возникло до 1 января 2016 года, новые правила расчета налога на Ваш случай не распространяются.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую?

Вопрос, который многих волнует: нужно ли уплачивать налог с доходов от продажи квартиры, если взамен куплена другая?

Рассмотрим, как решается этот вопрос в российском законодательстве.

Вариант 1. Проданная квартира находилась в собственности три года и более. В этом варианте налог уплачивать не надо, поскольку такие доходы вообще не облагаются – без всяких дополнительных условий.

Кроме того, не придётся и сдавать декларацию. В соответствии с пунктом 4 статьи 229 Налогового кодекса РФ плательщик вправе не указывать в декларации доходы, которые от налогообложения освобождены: так что если возник только такой, необлагаемый, доход, декларация не нужна.

Вариант 2. Проданная квартира находилась в собственности менее трех лет.

Первое, что нужно уяснить: доходы от реализации недвижимости, бывшей в собственности менее трех лет, от налогообложения налогом на доходы физических лиц не освобождены. Поэтому такую продажу обязательно нужно декларировать. Неважно, какой доход получен, не имеет значения, нужно ли доплачивать налог или нет – декларация формы 3-НДФЛ всё равно должна быть представлена до 30 апреля года, следующего за фактом продажи.


Второе и немаловажное: законодатель не поставил обязанность по исчислению и уплате налога в зависимость от того, куда и на что потрачен полученный доход. Иными словами: факт покупки новой квартиры на деньги, вырученные от продажи старой, сам по себе от уплаты налога не освобождает. Исчислять налог всё-таки придётся. Вопрос лишь в том, каким он будет.


Вот здесь имеются варианты, зависящие от дополнительных условий.

– увы, налог с продажи квартиры нужно будет заплатить в полном объеме. Исчисленный, как полагается: с разницы между доходами и расходами или с суммы, превышающей 1 млн. рублей.

В последних двух случаях нужно проверить, когда возникло право собственности на новую квартиру. Для этого по документам уточните:

  • для квартиры-новостройки – дату акта приема-передачи
  • для квартиры, купленной на вторичном рынке, — дату регистрации права собственности, указанную в свидетельстве.

Дата продажи старой квартиры и дата возникновения права собственности на новую лежат в разных годах? – Что ж, придется исчислить и уплатить налог с продажи прежней квартиры. Полностью, без учета факта покупки.

Оба события произошли в одном и том же году? – У вас есть возможность уменьшить сумму налога, подлежащего уплате, за счет получения имущественного вычета на покупку недвижимости. Для этого нужно обязательно заполнить декларацию и представить её в установленный срок. В ней отразится:

1) доход от реализации прежней квартиры;

2) фиксированный вычет в размере 1 млн. руб. или (при наличии подтверждающих документов) расходы, связанные с покупкой прежней квартиры;

3) имущественный вычет на приобретение новой квартиры – в размере её стоимости, но не более 2 млн. руб. (или остатка от 2 млн. руб.). Подтверждающие документы нужно приложить.

4) налогооблагаемый доход: п. 1 –п. 2 –п. 3

Если то, что получилось меньше нуля или равно нулю – налог платить не надо.

Если больше – п. 4 х 13 % и получаем налог, который нужно заплатить до 15 июля.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

[3]

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

Читайте так же:  Объект предмет в бизнес плане хостела

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Нужно ли платить налог, если купил и продал квартиру в один год?

Допустим, я купила квартиру в 2013 году и продала ее дороже в том же 2013 году, должна ли я платить налог? Какой налоговый вычет? Если я продала квартиру за 700000, а купила за 650000, нужно ли платить налог с разницы — 50 000 рублей, ведь это доход? Проясните, пожалуйста, эти ситуации. И нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ в случае, если налог платить не нужно.

В описанных вами случаях налог платить просто не с чего) Потому что сумма, с которой начинается взимание налога на продажу недвижимости- это более 1 млн. рублей на владельца. Дополнительно к этому, если недвижимость была в вашей собственности более 3-х лет, то сколько бы она не стоила, налог платить тоже не придется. А вот с суммы, превышающей 1 млн. рублей, если недвижимость была в собственности менее трех лет, заплатить придется. В размере 13%, как обычно. Про налоговый вычет, понятно, речь не идет, раз нет налога)

Про декларацию. Читала на сайте, что подавать все равно придется, потому что налоговая служба не дремлет) И доход ваш считается- 700000, с проданного жилища. То, что потом было куплено другое,- это отдельным тегом) Сначала нужно зафиксировать доход!) Потом уже- расход, и вопрос будет снят.

Реализация имущества физическими лицами в РФ облагается налогом на доходы физических лиц. Это логично — поскольку в этом случае гражданин получает доход. Однако налог исчисляется не со всего дохода: законом разрешено его уменьшать на некоторые суммы. Эти суммы вычитаются из дохода при обложении, почему и называются вычетами.

Для случаев продажи недвижимости (а квартира — это недвижимость) предусмотрены два варианта вычетов:

  • фиксированный — в размере 1 миллиона рублей;
  • особый — в размере подтвержденных документами расходов на приобретение того имущества, которое теперь реализуется.

Какой из вариантов выбрать, целиком зависит от самого плательщика: есть ли у него подтверждающие документы, насколько дорогой была квартира. да были ли вообще расходы на ее приобретение.

  • при использовании первого варианта — фиксированный вычет в размере 1 млн. рублей — облагаемый налогом доход получится (700 000 — 1 000 000) = — 300 000, т.е. 0 рублей и налог, соответственно, 0 х 13 % = 0 рублей;
  • при использовании второго варианта — вычет в размере расходов — облагаемый доход получается (700 000 — 650 000) = 50 000 руб. и налог 50 000 х 13 % = 6 500 руб.

Совершенно очевидно, что Вам выгодно использовать первый вариант: забыть о стоимости покупки и заявить при продаже фиксированный вычет в миллион. Так как квартира продана дешевле, дохода не возникнет и налог платить не придется.

Теперь о другой обязанности, связанной с продажей недвижимости. Дело в том, что закон прямо предусматривает при получении дохода от реализации имущества физическим лицом представлять декларацию. Единственное исключение: если такой доход от налогообложения освобождается — тогда обязанность представить декларацию не возникает.

Посмотрим, предусматривает ли законодатель освобождение от налогообложения? Да, предусматривает. В том случае, если доход получен от реализации недвижимости, бывшей в собственности три года и более (статья 217 Налогового кодекса).

В Вашем случае квартира куплена в 2013 году и в том же году продана. Ясно, что в собственности она была явно менее 3-х лет. Следовательно, такой доход от обложения не освобожден (у Вас выше получилось не освобождение, а нулевой налог) и декларацию о полученном доходе представить придется. В установленный срок — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (30 апреля 2014-го).

Видео (кликните для воспроизведения).

Обязанность представлять декларацию связана только с фактом реализации недвижимости, которая находилась в Вашей собственности менее 3-х лет. Соответственно, хотя налог и равен нулю, от этой обязанности закон Вас не освобождает.

  • Вам выгодно использовать фиксированный вычет на продажу имущества в размере 1 млн. руб.: тогда сумма, с которой исчисляется налог, будет равна нулю и сам налог — тоже будет нулевым;
  • так как проданная квартира на момент продажи находилась в Вашей собственности менее трех лет, декларацию подать нужно обязательно, независимо от того, что налог платить не нужно. Срок ее представления — 30 апреля 2014 года.

Источники


  1. Введение в специальность «Юриспруденция». — М.: Юнити-Дана, 2013. — 264 c.

  2. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.

  3. Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.
  4. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.
  5. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
Продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую дороже
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here