Пролонгация продление договора аренды этапы и важные условия

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Пролонгация продление договора аренды этапы и важные условия". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации

Чтобы составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации, укажите в нем, на какой срок, сколько раз и при каких условиях будет продлен договор.

Особенно удобно такое условие для договора аренды транспортных средств, поскольку такой договор по окончании срока действия не будет возобновлен на новый срок и отношения прекратятся.

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимости учтите, что в некоторых случаях понадобится его государственная регистрация.

Что означает автоматическая пролонгация договора аренды

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.

Автоматическая пролонгация договора аренды транспортных средств

Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия. Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).

Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.

Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.

Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Соответственно, если по условию об автоматической пролонгации вы продлеваете договор также на срок менее года, регистрировать его не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Если же вы продлеваете долгосрочную аренду указанных объектов на такой же длительный срок (год или больше), можно решить — регистрировать продление договора или нет. Отсутствие регистрации не изменит отношений между вами и контрагентом, договор будет считаться продленным. Однако это может повлиять на отношения с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Как сформулировать условие об автоматической пролонгации

Чтобы согласовать такое условие, укажите:

  • срок продления. Это может быть тот же срок, на который он был изначально заключен, либо новый срок (п. 4 ст. 421 ГК РФ). При согласовании срока продления для объектов недвижимости учитывайте, что в зависимости от срока может потребоваться регистрация договора при продлении. Учтите, что, если срок, который вы установите, превысит максимальный (предельный) срок аренды, предусмотренный законом, договор будет считаться заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
  • срок для заявления возражений о продлении, т.е. за какой промежуток времени до окончания договора сторона должна сообщить другой о том, что отказывается от продления.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

В интересах обеих сторон предупредить друг друга заблаговременно (например, за 2 недели, за месяц до окончания договора). В этом случае при наличии возражений со стороны арендодателя арендатор успеет заявить до окончания договора о желании реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Арендодатель, в свою очередь, сможет заранее начать поиски нового контрагента, если от продления откажется арендатор;

  • количество пролонгаций. Как правило, лимит не устанавливают (продление без ограничений), однако можно указать, например, что продление допускается однократно или двукратно.

Примеры формулировки условия

«Настоящий договор действует с 01.01.2018 до 31.12.2018. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз.»

«Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Количество возможных пролонгаций — не больше пяти.»

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) срока действия договора

Продление (пролонгация) срока действия договора

Гражданское законодательство не предусматривает специальных правил продления срока действия договора, применимых ко всем видам договоров. Лишь для некоторых договоров в этом отношении установлены отдельные нормы, предусматривающие, в частности, «автоматическое» продление договора по окончании срока его действия в отсутствие возражений сторон (см., например, п. 2 и 3 ст. 540, п. 2 ст. 621, абзац второй ст. 684, п. 2 ст. 1016 ГК РФ). В остальных случаях продление срока действия договора осуществляется в соответствии с общими положениями об изменении договора (гл. 29 ГК РФ).

Следует учитывать, что законом может быть предусмотрен не только порядок продления срока действия договора, но и определенные ограничения в этом отношении. Так, по общему правилу не может быть продлен договор, который в соответствии с законодательством заключается по результатам торгов, если только из самого закона не вытекает иное (см. п. 1, 4.1 и 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее — Постановление N 73)

Читайте так же:  Отдел судебных приставов до судебного взыскания

Основным способом продления срока действия договора является заключение сторонами соответствующего соглашения. Если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, такое соглашение, как и любое другое соглашение об изменении договора, заключается в той же форме, что и сам договор. Соглашение о продлении договора, подлежащего государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (см. п. 2 ст. 164 и п. 1 ст. 452 ГК РФ)*(1). В том случае, если договор заключен в письменной форме, соглашение о продлении срока его действия может быть оформлено в виде отдельного документа (или путем обмена документами) либо включено в качестве условия в текст самого договора (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

По общему правилу соглашение о продлении срока действия договора может быть заключено до окончания ранее согласованного срока, поскольку затем договор утрачивает силу и с формальной точки зрения не может быть продлен. «Продление» срока действия договора по окончании этого срока точнее, на наш взгляд, рассматривать в качестве заключения нового договора, к которому, в силу соглашения сторон, применяются условия ранее действовавшего договора.

Полагаем, что договор может быть продлен по окончании срока его действия в тех случаях, когда он в определенном отношении сохраняет силу, несмотря на окончание этого срока (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). При этом само по себе применение, на основании указанной нормы, договора к обязательствам, возникшим и не исполненным на дату окончания срока его действия, продлением этого срока не является.

Договор может быть продлен сторонами на определенный срок (аналогичный предыдущему или отличный от него) или на неопределенный срок. Исключение составляют договоры, которые в силу закона могут быть заключены только на определенный срок (см., например, пп. 4 п. 1 и пп. 4 п. 2 ст. 942, абзац пятый п. 1 и абзац второй п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Кроме того, при продлении договора на неопределенный срок следует учитывать, что это не должно приводить к несогласованности других существенных условий договора*(2).

В практике договорной работы широко применяется условие об «автоматическом» (то есть без заключения соответствующего дополнительного соглашения) продлении (пролонгации) срока действия договора, если ни одна из сторон до истечения первоначального срока его действия не заявит возражений относительно его продления. Договором может быть предусмотрена как однократная пролонгация, так и неограниченное их число. Как правило, в таких случаях договором устанавливается также определенный срок, в который допускается отказ от продления договора (например, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора).

В этом отношении следует учитывать, что законодательство не содержит специальных правил, регулирующих порядок отказа от «автоматического» продления договора и последствия нарушения такого порядка. В связи с этим отсутствие в договоре конкретных указаний на этот счет может послужить причиной споров. Так, в судебной практике возникают, например, вопросы о том, считается ли порядок отказа от продления договора соблюденным, если соответствующее уведомление направлено в согласованный срок, однако получено другой стороной позднее этого срока; может ли договор считаться продленным в случае отказа одной из сторон от его продления с нарушением предусмотренного договором срока отказа (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 16.04.2014 N Ф09-1707/14, Девятнадцатого ААС от 24.04.2015 N 19АП-1588/15, Девятого ААС от 12.03.2015 N 09АП-4411/15). Во избежание подобных разногласий целесообразно как можно конкретнее сформулировать соответствующие условия договора.

Описанную ситуацию нужно отличать от тех случаев, когда после окончания срока действия договора стороны исполняют обязательства, возникшие в период его действия, но не исполненные своевременно. Такие обязательства по общему правилу не прекращаются с окончанием срока действия договора (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). В связи с этим их исполнение не является ни продлением срока исполнения обязательства или срока действия договора, ни отдельными разовыми сделками, а представляет собой результат нарушения согласованного срока.

Принудительное продление срока действия договора по требованию одной из сторон по общему правилу не допускается (см. п. 1 ст. 421 ГК РФ). Это возможно только при наличии общих оснований для изменения договора (глава 29 ГК РФ). В ряде случаев законодательство предусматривает преимущественное право сторон на заключение договора на новый срок (см., например, ст. 621, 684, 1035 ГК РФ). Однако такое право не является безусловным и может быть принудительно реализовано лишь в случае заключения контрагентом договора с третьим лицом (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).

Отметим, что реализация преимущественного права на заключение договора на новый срок не во всех случаях тождественна продлению срока действия договора. Такое право может быть осуществлено не только в период действия договора, но и впоследствии (см., например, п. 2 Постановления N 73). Кроме того, в зависимости от обстоятельств, договор может быть заключен на новый срок на иных условиях, нежели предыдущий договор. В таких случаях речь идет, по сути, о заключении нового договора.

*(1) В том случае, если вопрос о государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, зависит от срока действия этого договора и первоначально договор был заключен на срок, не предполагающий государственной регистрации, при продлении срока действия договора на срок, не превышающий предусмотренный законом предел, или на неопределенный срок пролонгированный договор также не подлежит регистрации (см. п. 10 и 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Читайте так же:  Простой договор аренды машины между физ и физ лицом

*(2) Так, например, продление на неопределенный срок договора поставки, в зависимости от формулировки первоначальных условий, может привести к невозможности определить общее количество подлежащих поставе товаров (см. п. 3 ст. 455 ГК РФ). В подобных случаях, помимо условия о продлении договора, следует согласовать и иные необходимые условия, которые будут применяться к отношениям сторон после продления договора.

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

[2]

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

Примеры формулировки условия:

«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Читайте так же:  Россельхозбанк как начисляется страховка

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Пролонгация продление договора аренды этапы и важные условия

Главная страница Форум Гарант

Есть информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 ? 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подтвержденное неоднократно налоговой.
Согласно п. 10 договор аренды здания заключенный на 11 месяцев и в соответствие с условиями договора продление осуществлялось АВТОМАТИЧЕСКИ, на тех же условиях и на тот же срок, то между сторонами начал действовать НОВЫЙ договор аренды и регистрация не нужна.

Но вот вопрос. Если в самом договоре нет пункта пролонгации, а подписывается ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ соглашение, в котором продлевается договор на тот же срок и на тех же условиях, то требуется ли регистрация в этом случае?

[1]

Вот если подписать дополнительное соглашение об ИЗМЕНЕНИИ срока аренды, т.е. его продлении, то тут явно требуется регистрация, так как получается, что договор не новый, а прежний.

Да ничего не мешает, если это один договор. Подозреваю, что их около 40, да еще и с приложениями. Бухгалтерия не в восторге от такой перспективы. Уже подумываю, а не поменять ли одну страницу во всех договорах, добавив пункт про пролонгацию.

Видео (кликните для воспроизведения).

Может и не так плохо, что дополнение это новый договор — значит, не будет сложения срока аренды, не будет более года, а значит и не будет регистрации.

Вот я еще о другом подумал. Если пролонгированный договор — это новый договор, то какие у него выходные реквизиты. Т.е. какое число и дату указывать, когда ссылаешься на договор аренды. Если новый, то и номер должен быть тогда другим.

Номер дора будет прежний, а дата следующий день за днем оканчания основного
дора.

А идея о замене последнего листа не нова. У меня таких доров тоже куча.
Но пускай это не смущает. В беседке мы это обсуждали в июне, ни чего нового не
придумали. А бухи всегда плохо спят и наложка косо смотрит, проверка прошла
ура.

Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации

Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).

Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.

Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.

Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.

Также в договоре может быть прописаны и другие пункты: порядок оплаты коммунальных услуг, вопросы страхования имущества, возможность передавать нежилое помещение в субаренду, пункт об обязательной регистрации соглашения в Росреестре, порядок возмещения затрат владельца недвижимости на реконструкцию и ремонт помещения и другие нюансы.

Правоотношения, возникающие в процессе аренды нежилого помещения, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Читайте так же:  Причины отказа открытия расчетного счета в банке

Что такое пролонгация?

В ст. 610 ГК РФ указано, что соглашение на аренду нежилой недвижимости может быть заключено как на определённый срок, так и без указания периода действия.

Договор с неопределённым периодом действителен до тех пор, пока одна из сторон не инициирует его расторжение. При этом контрагент, по чьей инициативе расторгается контракт, должен уведомить другую сторону не менее чем за три месяца до фактического прекращения его действия (если там не указаны иные сроки уведомления).

Применительно к нежилым помещениям законодательство РФ не устанавливает предельного периода аренды, и по сути контракт может быть заключён (продлён) на любой срок.

Пролонгацией договора аренды является его продление по согласию сторон на определённый или неопределённый период.

Можно ли пролонгировать контракт?

Исключительным правом арендатор может воспользоваться, если соблюдены следующие условия:

  • в имеющемся договоре или в законодательных актах РФ не содержится указаний на то, что арендатору запрещено воспользоваться исключительным правом;
  • в течение всего периода аренды арендатором соблюдались все условия арендного соглашения;
  • арендатор своевременно уведомил арендодателя о своём желании пролонгировать контракт (в период, указанный в договоре, или не меньше, чем за 3 месяца).

При этом законодательством предусмотрено четыре способа пролонгации:

  1. Автопродление на новый срок. Такой способ применяется в случае, если автопродление прописано в предыдущем контракте.
  2. Заключение дополнительного соглашения с указанием на продление. Это не очень распространённый способ пролонгации. Он применяется в тех случаях, когда автоматическое продление использовать неудобно. Например, в случаях, когда аренда выступает обременением права собственности, и необходимо отслеживать сроки этого обременения.

Если арендодатель и арендатор выбрали подписание дополнительного соглашения, то в этом документе нужно прописать условия, которые изменяются (сумму арендной платы, сроки аренды, условия пользования нежилым помещением). Также изменения могут заключаться в смене типа договора — например, определённый срок меняется на неопределённый период.

Новый контракт с условием исключительного права заключается при условиях:

  • ограничение исключительного права не было указано в договоре;
  • арендатор соблюдал все условия контракта;
  • арендатор письменно сообщил арендодателю о своём намерении применить исключительное право.
  • Принудительное продление через судебный орган. Такой способ пролонгации применяется в случае, если арендодатель отказывается продлевать договор арендатору, обладающему исключительным правом. Арендатор может обратиться в суд для пролонгации соглашения и (или) компенсации понесённых убытков.
  • Как продлить?

    Для пролонгации можно воспользоваться несколькими способами: заключить дополнительное соглашение, оформить новый контракт или направить арендодателю письмо-уведомление.

    Допсоглашение

    Составляется, если и арендодатель, и арендатор (арендаторы) согласны со всеми условиями продления контракта. Дополнительное соглашение должно иметь такой же вид и форму, как и основное, например, компьютерный или рукописный вариант.

    Оно может содержать новые пункты, которых не было в прежнем договоре, отменять некоторые положения основного договора или изменять прописанные там условия. Дополнительным соглашением может быть, например, закреплены условия о выкупе объекта нежилой недвижимости арендатором после того, как он внесёт полную стоимость данного помещения.

    Если изменяется размер арендной платы, то нужно также прописать и новую сумму НДС. Также нужно учитывать, что законом допускается повышение арендной платы не чаще, чем один раз год. Если в договоре или дополнительном соглашении прописано иное, этот пункт считается ничтожным.

    Те положения основного контракта, которые остались без изменения, по-прежнему имеют свою силу и являются обязательными и исполнению всеми сторонами. Дополнительное соглашение составляется и подписывается в двух экземплярах (если арендаторов несколько, то количество экземпляров определяется по числу всех контрагентов).

    Если первоначальный контракт был нотариально заверен, то данную процедуру нужно провести и с дополнительным соглашением. Если дополнительное соглашение заключается на срок более 1 года, оно должно пройти процедуру обязательной государственной регистрации в Росреестре.

    Оформление нового контракта

    Составление нового договора аренды нежилого помещения производится в соответствии с требованиями к оформлению договоров аренды, прописанными в ГК РФ.

    Если контракт заключается на период более 1 года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация позволяет снизить риски как для арендодателя, так и для арендатора. Но в российской практике довольно часто заключают контракт по аренде нежилой недвижимости на 11 месяцев, чтобы избежать процедуры обязательной регистрации.

    [3]

    Письмо-уведомление арендодателю

    Письмо-уведомление на продление действующего контракта по аренде нежилого помещения арендатор направляет арендодателю в том случае, если он имеет приоритетное право аренды. Такое письмо передаётся лично или отправляется почтой.

    В письме-уведомлении арендатор просит пролонгировать соглашение об аренде на тех же условиях и указывает сроки.

    В каких случаях автоматически продлевается действие?

    Автоматическая пролонгация арендного соглашения означает, что контрагентам вообще не нужно ничего предпринимать для продления контракта. Такой способ продления применяется в двух случаях:

    • Если автопродление прописано в условиях договора.
    • Если выполняются условия, содержащиеся в ч. 2, ст. 621 ГК РФ (арендатор продолжает использовать нежилую недвижимость после истечения периода действия арендного контракта и арендодатель не возражает против этого). В таком случае арендный контракт будет считаться автоматически пролонгированным на неопределённый срок.

    Надо ли регистрировать?

    ГК РФ (ст. 651, п. 2) указывает на необходимость обязательной государственной регистрации контракта в Росреестре при пролонгации аренды помещения, если он был заключен на период более 1 года. Срок действия такого соглашения начинается с даты его регистрации. Порядок регистрации устанавливает федеральный закон № 218-ФЗ.

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Чтобы зарегистрировать договор, один из контрагентов обращается в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением, к которому должны быть приложены следующие документы:

    Читайте так же:  Договор с поэтапной оплатой

    • контракт на аренду нежилой недвижимости (2 экземпляра);
    • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
    • учредительные документы (если заявитель — юридическое лицо) или документы, удостоверяющие личность (если заявителем является физическое лицо);
    • квитанция об оплате государственной собственности;
    • согласие собственника (если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности);
    • согласие залогодержателя (если недвижимость находится в залоге);
    • технический план помещения (если в аренду сдаётся не весь объект полностью, а его часть).

    Срок регистрации составляет не более 7 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц в 2018 году составляет 2000р., а для юридических лиц — 22 000р. Если с заявлением о регистрации обращается несколько контрагентов, то сумма государственной пошлины распределяется между ними в равных долях (некоторые особенности расчета регламентируются Налоговым кодексом РФ (ст. 333.18, п. 2).

    Что делать в случае отказа?

    Таким образом, договор аренды нежилого помещения может быть оформлен на определённый и неопределённый срок. В первом случае возможна пролонгация такого соглашения. Арендатор, с которым уже был заключён договор, обладает приоритетным правом на его продление перед третьими лицами.

    Исключительное право сохраняется за арендатором только при соблюдении необходимых условий:
    1. отсутствие ограничений на такое право, прописанных в действующем договоре аренды или в законодательных актах РФ;
    2. арендатор выполнял все условия действующего договора;
    3. арендодатель был вовремя поставлен в известность о намерении пролонгировать соглашение (не менее чем за три месяца или в иные сроки, если они прописаны в действующем контракте).

    Существует четыре способа пролонгации: автопродление на новый период, заключение дополнительного соглашения с указанием на продление, заключение нового арендного контракта с учетом положений об исключительном праве арендатора, принудительное продление соглашения через судебный орган.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Пролонгация продление договора аренды этапы и важные условия

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
    Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Аносова Юлия

    Ответ прошел контроль качества

    2 февраля 2017 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Новые условия договора аренды, при его пролонгации по соглашению сторон

    Добрый день! Разъясните, пожалуйста, 2 момента в ГК РФ по аренде. Планируем арендовать нежилое помещение и заключить договор

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

    При заключении договора аренды на новый срок условия договора МОГУТ БЫТЬ ИЗМЕНЕНЫ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН.

    Что понимается под «при прочих равных»?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Может ли арендодатель при пролонгации договора увеличить стоимость аренды, например с 50 тысяч до 100 тысяч и выселить арендатора, если тот откажется от новых условий??

    Источники


    1. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

    2. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.

    3. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
    4. Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.
    5. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
    Пролонгация продление договора аренды этапы и важные условия
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here