Прямые договора с нежилыми помещениями

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Прямые договора с нежилыми помещениями". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

С 1 сентября вводятся новые правила расчета платы за коммунальные услуги

1 сентября вступают в силу Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — новые Правила). Данные правила регулируют отношения между собственниками жилых домов или помещений в жилых домах и организациями, предоставляющими коммунальные услуги (управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями). В соответствии с новыми Правилами уже с 1 сентября изменится порядок расчета платы за коммунальные услуги.

Большая часть новых Правил повторяет нормы, установленные действующими в настоящее время Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее — старые Правила). Однако вводятся и новые нормы. О некоторых из них расскажем более подробно.

Коммунальные услуги на общедомовые нужды

Новыми Правилами установлено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах отдельно оплачивают коммунальные услуги, предоставляемые непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и отдельно — коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в таком доме (далее — коммунальные услуги на общедомовые нужды) (п. 40 новых Правил). Таким образом, с 1 сентября в платежном документе, направляемом пользователю, должны быть отдельно выделены сумма к оплате за коммунальные услуги, предоставленные непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и сумма к оплате за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Напомним, в старых Правилах была установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать коммунальные ресурсы, доведенные до границы сетей, входящих в состав общего имущества (абз. 2 п. 7 старых Правил). Однако в платежном документе не выделялись отдельно коммунальные услуги на общедомовые нужды, а также не были установлены отдельные формулы для расчета платы за такие услуги.

По новым Правилам размер платы за коммунальные услуги, предоставляемые потребителю в жилом (нежилом) помещении, будет рассчитываться практически в таком же порядке, как это было предусмотрено старыми Правилами.

А вот для оплаты каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды новые Правила устанавливают свой порядок расчета. К таким услугам новые Правила относят холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.

Если в доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учета коммунальной услуги, то оплата за соответствующую услугу будет рассчитываться исходя из показаний данного прибора. Если же такой прибор не установлен, то в основу расчета будет положен норматив потребления, устанавливаемый органами госвласти субъектов РФ (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»). Ресурсоснабжающая организация будет начислять для исполнителей сумму к оплате за весь многоквартирный дом.

При этом конечный потребитель обязан будет вносить только ту часть платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды, которая приходится на его жилое (нежилое) помещение. Размер платы для каждого собственника рассчитывается исходя из отношения площади его жилого (нежилого) помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Расчет суммы к оплате будет зависеть от двух факторов:

— установлен ли коллективный (общедомовой) прибор учета той или иной коммунальной услуги;

— установлены ли индивидуальные или общие (квартирные) приборы учета в жилых (нежилых) помещениях в данном доме.

Проще всего конечная плата за пользование коммунальными услугами определяется, если все помещения в многоквартирном доме оснащены индивидуальными приборами учета. В этом случае искомая сумма будет высчитываться исходя из разницы между показаниями общедомового прибора учета и всеми показаниями индивидуальных приборов учета. Сложнее всего вычислить сумму к оплате, когда часть помещений оснащена приборами учета, а другая не оснащена. Тогда для расчета платы в отношении помещений, оборудованных приборами учета, будет использоваться реально потребленный объем коммунальной услуги, а для необорудованных — норматив потребления, утвержденный органами госвласти субъектов РФ.

Заключение договора о предоставлении коммунальных услуг

Новыми правилами гораздо подробнее урегулирован порядок и условия заключения договора на поставки коммунальных услуг потребителям. В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ) условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в таком доме могут содержаться в трех возможных документах (п. 9 новых Правил):

— в договоре управления многоквартирным домом, если дом управляется управляющей организацией. Исполнителем по договору будет управляющая организация;

— в договоре о предоставлении коммунальных услуг, если дом управляется товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Такие договора заключаются между ТСЖ (кооперативом) и каждым собственником жилых (нежилых) помещений в доме;

— в договоре о предоставлении определенного вида коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения и т.д.), заключаемом каждым собственником с ресурсоснабжающей организацией, если в качестве формы управления выбрано непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В этом случае для упрощения процедуры заключения договоров собственники жилых помещений могут уполномочить какое-либо лицо обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников (п. 26 новых Правил).

В п. 19 новых Правил перечислены сведения, которые должны включаться в договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг.

Отметим, что потребитель может заключить подобный договор не только в письменной форме, но и путем совершения действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (п. 6 новых Правил). Особо подчеркивается, что потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у него заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Читайте так же:  Юрист и адвокат по страховым случаям, выплатам и спорам

Сама процедура заключения договора о предоставлении коммунальных услуг регламентирована Новыми правилами детально, включая правила урегулирования разногласий и правила предоставления недостающих документов.

Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг

В соответствии с новыми Правилами изменится порядок ограничения или приостановления коммунальных услуг в случае их неполной оплаты.

Напомним, что по старым Правилам исполнитель мог приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг, если у потребителя возникла задолженность, превышающая три месячных размера платы за одну или несколько коммунальных услуг, и не было достигнуто соглашение о погашении такой задолженности. Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг было возможно через месяц после направления потребителю письменного предупреждения (п. 80 старых Правил).

Данный порядок в целом сохранится, однако в него будут внесены некоторые изменения. Так, будет возможно приостановление или ограничение представления только той услуги, в отношении которой имеется задолженность (п. п. 117 — 119 новых Правил). Например, за задолженность по оплате электроэнергии нельзя будет ограничить потребление холодной воды или газа.

В новых Правилах также установлено, что если потребитель не оплачивает коммунальные услуги полностью, то исполнитель обязан учитывать задолженность по каждому виду коммунальных услуг отдельно. В ситуации, когда пользователь вносит частичную оплату, исполнитель обязан распределять полученные средства по всем видам услуг пропорционально размерам платы за каждый из них.

Размер задолженности в целях ограничения или приостановления поставки услуги, как и по старым Правилам, будет рассчитываться исходя из нормативов потребления, даже если у потребителя установлен прибор учета.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Новые Правила, в отличие от старых, распространяют свое действие не только на граждан, но и на юрлица и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах. Для них за некоторыми исключениями устанавливается такой же порядок взаимодействия с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что и для граждан

Исключение, установленное п. 18 новых Правил, состоит в том, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме может самостоятельно заключать договоры об обеспечении любыми коммунальными ресурсами непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом в новых Правилах нет оговорки о том, что вариант заключения договора зависит от избранного способа управления многоквартирным домом.

Если собственник нежилого помещения заключает такой договор напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то на него, так же как и на собственников жилых помещений, ложится обязанность предоставлять исполнителю (как правило, это управляющая компания) данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период.

Отметим, что для нежилого помещения устанавливаются такие же правила расчета платы за коммунальные услуги, как и для жилого, но только при условии, что нежилое помещение оборудовано прибором учета услуг.

Если же нежилое помещение таким прибором не оборудовано, то плата за коммунальные услуги для него будет определяться иначе. Для жилого помещения, не оборудованного приборами учета, объем потребленных услуг определяется исходя из нормативов потребления, а для нежилого — исходя из расчетного объема коммунального ресурса (п. 43 новых Правил).

Впрочем, для определения расчетного объема коммунального ресурса все равно необходима информация о показаниях прибора учета хотя бы за три месяца (п. 59 новых Правил). Если же нежилое помещение никогда не оборудовалось прибором учета либо такой прибор работал менее трех месяцев, то для определения расчетного объема коммунального ресурса применяются расчетные способы, установленные либо в договоре между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией, либо в соответствии с законодательством о водоснабжении, электроснабжении и газоснабжении.

Рассрочка уплаты и перерасчет при временном отсутствии потребителя

Новые Правила устанавливают норму, позволяющую оплатить коммунальные услуги в рассрочку в случае значительного увеличения размера платы за услугу. Если сумма, начисленная к оплате за коммунальную услугу, на 25 процентов превышает сумму, начисленную за ту же услугу за аналогичный период прошлого года, то исполнитель будет обязан в одном платежном документе отразить два возможных способа оплаты данной услуги (п. 72 новых Правил).

Потребитель вправе по своему усмотрению оплатить предоставленную услугу либо единовременно, либо в рассрочку. Новые Правила устанавливают фиксированный размер подобной рассрочки: плату за коммунальную услугу нужно будет вносить равными долями в течение 12 месяцев, включая месяц, начиная с которого предоставляется рассрочка. При этом за предоставленную рассрочку взимаются проценты, максимальный размер которых не может превышать размер ставки рефинансирования ЦБ РФ на три процента и более. У потребителя, оплачивающего коммунальную услугу в рассрочку, также есть право в любой момент досрочно погасить оставшуюся часть задолженности.

Если потребитель воспользовался правом оплатить коммунальные платежи в рассрочку, то такую же рассрочку и на тех же условиях обязана предоставить исполнителю соответствующая ресурсоснабжающая организация.

Отметим, что рассрочка потребителю не предоставляется, если увеличение платы вызвано увеличением постоянно или временно проживающих в помещении потребителей.

[1]

Новыми Правилами также изменен порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении. Как и ранее, такой перерасчет будет возможен только в случае, если у потребителя не установлен индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета.

Во-первых, новый порядок перерасчета касается только той части коммунальных платежей, которую потребитель уплачивает за услуги, предоставленные непосредственно в жилое помещение. Коммунальные платежи на общедомовые нужды перерасчету не подлежат.

Во-вторых, установлены формальные требования к документам, подтверждающим временное отсутствие потребителя по месту постоянного жительства. Теперь такие документы должны быть подписаны уполномоченным лицом выдавшей их организации (индивидуальным предпринимателем) и заверены печатью такой организации, а также должны иметь регистрационный номер и дату выдачи. Данное требование не распространяется только на проездные билеты и иные документы, подтверждающие факт использования проездного документа. Сам перечень документов был открытым и ранее, однако в новых Правилах он был дополнен тремя новыми документами:

Читайте так же:  Как делятся вклады при разводе между супругами

— справка учебного заведения;

— справка консульского учреждения;

— справка дачного, садового, огороднического товарищества.

В-третьих, установлены сроки, в которые потребитель вправе обратиться за перерасчетом коммунальных платежей. Он может сделать это либо до начала периода временного отсутствия (тогда перерасчет производится на срок до шести месяцев, который можно продлить еще на полгода), либо в течение 30 дней после окончания временного отсутствия.

Заключение ресурсного договора с собственниками нежилого здания

Вопрос :

Нежилое здание реконструировалось, помещения в здании оформлены в собственность несколькими владельцами в разное время. Один из собственников заключил договор с ресурсоснабжающими организациями от своего лица. В договоре с водоканалом и газовой службой в качестве объектов снабжения указаны нежилые помещения только этого собственника, а не все здание целиком.

Другой собственник нежилых помещений в этом здании имеет намерение заключить прямой договор с ресурсоснабжающими организациями, однако, ресурсоснабжающие организации ему в этом отказывают.

Чем можно руководствоваться собственникам, настаивая на заключении отдельного договора водо-газо-снабжения с ресурсоснабжающими организациями?

Чем регулируется ситуация в части взаимоотношений собственников касательно общего имущества здания (устройств ввода воды, газа, счетчиков и прочей общей инженерной инфраструктуры), которым фактически и юридически распорядился один из них, какие варианты возможны, чтобы все собственники получили право влиять на договорные отношения со снабжающими организациями?

Есть ли какие-то технические нормы или ограничения, которые могли бы повлиять на ситуацию?

Ответ :

Исходя из норм гражданского законодательства договоры газоснабжения и водоснабжения являются публичными договорами и должны быть заключены с каждым, кто обратится с заявлением о заключении таких договоров.

Настаивая на заключении отдельных договоров, газо- и водоснабжения собственникам помещений в нежилом здании следует руководствоваться :

— Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ);

— Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162;

— Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

— Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»

Отношения собственников помещений в нежилом здании регулируются по аналогии с нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, касающихся общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом нежилого здания, должны решаться на собрании собственников помещений.

Технические нормы, ограничивающие возможность заключения договоров газо- и водоснабжения с каждым из собственников помещений в здании, отсутствуют.

Основными условиями для заключения договора газо- и водоснабжения является наличие :

— технических условий для подключения здания и помещений к сетям газо- и водоснабжения;

— принимающего оборудования, присоединенного к сетям водо- и газоснабжения;

— приборов учета поставляемого ресурса.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, и соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления (ч.1 ст.539 ГК РФ).

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (ч.2 ст.539 ГК РФ).

Положения, касающиеся договора энергоснабжения, распространяются на договоры газо- и водоснабжения (ч. 3 ст. 539 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, договоры газоснабжения и водоснабжения должны быть заключены с каждым собственником помещений в здании, при наличии у них соответствующего принимающего оборудования, присоединенного к сетям ресурсоснабжения, и приборов учета такого ресурса.

Поставка газа проводится на основании договора между поставщиком и потребителем независимо от форм собственности в соответствии (ст. 18 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации») :

— Правилами поставок газа, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162;

Видео (кликните для воспроизведения).

— Правилами пользования газом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.05.2002 N 317 (ст. 18 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»).

Для заключения договора поставки газа заявитель, имеющий намерение выступить покупателем по такому договору, вправе обратиться к поставщику с заявкой на приобретение газа (п. 5.1 Правила поставки газа, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162 (далее — Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162)).

Заявка на приобретение газа и приложенные к ней документы должны быть рассмотрены поставщиком в течение 30 дней с момента их поступления (п. 5.1 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162).

Согласие на заключение договора поставки газа должно быть направлено потребителю не позднее 30 дней с момента его получения (п. 11 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162).

Согласно приведенных норм права, договор газоснабжения является публичным договором, который должен быть заключен с каждым, кто обратится с заявлением о заключении такого договора.

Таким образом, из содержания приведенных норм права следует, что газоснабжающая организация, при наличии необходимых условий, должна заключить договор с каждым обратившимся к ней потребителем, если у него имеется газопринимающее оборудование и приборы учета газа.

К договору водоснабжения применяются положения о договоре энергоснабжения, предусмотренные ст.ст.539-548 ГК РФ (ч. 2 ст.13 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ))

Договор водоснабжения является публичным договором (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ). Следовательно ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в заключении такого договора лицу обратившемуся с заявлением о его заключении( ч. 1 ст. 426 ГК РФ).

Из содержания вопроса следует, что договоры газо- и водоснабжения заключены на поставку ресурсов только в одно помещение.

Отказ ресурсоснабжающих организаций от заключения договоров снабжения с остальными собственниками помещений является незаконным, поскольку нарушает их права на получение коммунальных услуг и осуществление учета потребленных ресурсов в помещениях принадлежащих каждому из собственников (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ » Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Читайте так же:  Срок исковой давности взыскания неустойки по алиментам

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Данные статьи определяют право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственнику помещения в нежилом здании, по аналогии с собственником помещения в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Собственникам помещений в нежилом здании также как и собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная правовая позиция отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Главным условием для заключения договоров газо- и водоснабжение является наличие подключенного к сетям принимающего оборудования (газовых плит, кранов и т.д.), а так же наличие приборов учета воды и газа (ч.2 ст.539 ГК РФ).

Поскольку здание уже подключено к водопроводным и газовым сетям, получение технических условий для заключения договора не требуется.

Могут ли арендаторы в МКД заключить прямой договор на теплоснабжение с ресурсоснабжающей организацией

Вопрос :

Могут ли арендаторы в МКД заключить прямой договор на теплоснабжение с ресурсоснабжающей организацией, не противоречит ли это закону? Что для этого необходимо?

Ответ :

Арендатор нежилого помещения в многоквартирном доме вправе заключить договор энергоснабжения арендованного помещения, если в это предусмотрено в договоре аренды, но только в отношении снабжения коммунальными ресурсами непосредственно арендованного помещения. Коммунальные ресурсы, предоставленные на общедомовые нужды, должны оплачиваться арендодателем.

[3]

Если договор энергоснабжения арендованного помещения арендатором не заключен, то лицом, обязанным оплачивать потребленные коммунальные ресурсы в арендованном помещении является его собственник (арендодатель).

Согласно п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В рассматриваемом случае, помещения в многоквартирном доме сдаются в аренду их собственниками.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суды указывают, что поскольку при передаче помещений в аренду право пользования помещениями переходит к арендатору, арендатор является потребителем коммунальных ресурсов, подаваемых в арендуемое помещение (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.08.2013 г. по делу N А40-118520/12-56-1097).

По мнению Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, выраженному в Постановлении от 31.07.2013 г. по делу N А11-6736/2012, стороны в договоре аренды вправе предусмотреть, что арендатор оплачивает в составе расходов на содержание арендованного имущества расходы на потребленные в арендованном помещении коммунальные ресурсы на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Однако на арендатора помещения в многоквартирном доме не может быть возложена обязанность по оплате коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды, согласно позиции Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, выраженной в Постановлении от 05.02.2013 г. по делу N А42-2205/2012.

Также, как указал Президиум Высшего арбитражного суда в Постановлении от 04.03.2014 г. N 17462/13, если арендатор не заключал договор с ресурсоснабжающей организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Обязанность перед ресурсоснабжающей организацией оплатить услуги возникает у арендодателя, даже если между ними не заключен договор на их оказание.

Подписан закон о прямых договорах между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями

Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.

Для заключения прямых договоров по инициативе собственников и нанимателей помещений требуется принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация получила право в одностороннем порядке прекращать договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.

При прекращении договора ресурсоснабжающая организация будет обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает «прямой» договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме. Устанавливается также, что заключение «прямых» договоров в письменной форме не требуется.

Читайте так же:  Номер лицензии мед справки на права где находится справка

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

​Как оплачивают коммунальные ресурсы собственники нежилых помещений. Прямые договоры собственников нежилых помещений с ресурсоснабжающими организациями.

Трудности собственников нежилых помещений.

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с тем, что управляющие организации, ТСЖ и кооперативы направляют им уведомления о том, что договоры на поставку коммунальных ресурсов должны быть заключены напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Некоторые не хотят иметь договорных отношений с РСО, потому что им удобнее оплачивать все лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Другие, наоборот, хотят заключить договоры непосредственно с теплоснабжающими, водоснабжающими, сбытовыми компаниями, но получают отказы. Хотя если изучать судебную практику, то окажется, что чаще всего с требованиями о понуждении договоров на поставку коммунальных ресурсов идут именно сами РСО, а не собственники нежилых помещений.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются собственники нежилых помещений: они согласны платить управляющим компаниям, ТСЖ, кооперативам при отказе РСО от заключения договоров, однако лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, пытаются включить в договор положения о высокой комиссии, проценты за техническое обслуживание оборудования и другие невыгодные условия. Здесь собственникам придется решать самостоятельно:

— продолжать платить лицу, которое управляет домом, попытавшись согласовать разногласия к договору в досудебном порядке или в суде, либо

— настаивать на заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе обращаясь в суд с требованиями о понуждении заключить договор. Здесь важно понимать, чем вызван отказ ресурсоснабжающей организации. Часто за него принимают ответ РСО, в котором она просит предоставить информацию и документы, необходимые для заключения договора. Например, в Санкт-Петербурге Тринадцатый ААС по делу N А56-3228/2017 отказал собственнику в обязании ресурсоснабжающей организациизаключить договор теплоснабжения горячей воды в отношении нежилых помещений в том числе по причине непредставления собственником необходимой документации.

Что говорит закон об оплате коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» с 01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354).

В силу абзаца 3 пункта 6 в новой редакции Правил N 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

При этом управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив (далее — управляющая организация) предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (абзац 4 пункта 6 Правил N 354).

Положения абзаца 3 пункта 6 Правил N 354 носят императивный характер и обязывают собственника нежилого помещения и ресурсоснабжающую организацию перейти на прямые расчеты. Для этого указанной нормой предписано заключить соответствующий договор ресурсоснабжения.

Ранее собственники имели право выбора поставщика коммунальных услуг — опосредованно через управляющую организацию или напрямую с ресурсоснабжающей организацией (пункт 18 Правил N 354).

В абзаце 4 пункта 6 Правил N 354 регламентированы действия управляющей организации по передаче абонентов ресурсоснабжающим организациям. Из указанной нормы и частей 2.2 и 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в их системном толковании следует, что именно управляющей организации, как лицу, несущему ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг, предписано передать ресурсоснабжающей организации сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме и направить собственникам уведомления о прекращении обязательств в части предоставления им коммунальных услуг.

Совершение управляющей организацией названных действий прекращает ее правоотношения с собственником нежилого помещения с начала расчетного периода (календарный месяц), следующего за периодом, в котором были совершены соответствующие юридически значимые действия. При этом правоотношения по поставке коммунального ресурса с указанного момента должны возникать между собственником нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией.

В то же время отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абзаца 5 пункта 6 Правил N 354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса.

Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от совершения обязательного действия по заключению договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации, действий ресурсоснабжающей организации, предпринятых для заключения договора.

Судебная практика по потреблению коммунальных ресурсов нежилыми помещениями.

Практика судов в основном складывается из решений по искам РСО к управляющим организациям, ТСЖ, кооперативам о взыскании задолженности за поставленные ресурсы.

Ответчики по таким делам пытаются уменьшить взыскиваемую сумму за счет потребления ресурсов нежилыми помещениями, которые в идеале должны оплачиваться собственниками таких помещений напрямую в ресурсоснабжающую организацию.

Суды устанавливают, исполнила ли управляющая организация, ТСЖ или кооператив свои обязанности – передали ли они необходимую информацию в РСО, а также уведомило ли собственников нежилых помещений о необходимости заключения договоров на поставку ресурсов с самими РСО.

Если все обязанности были добросовестно исполнены, то суд обычно уменьшает размер сумм, подлежащих взысканию.

Решением Арбитражного суда Московского округа по делу N А40-254879/2017 оставлены без изменений решения нижестоящих судов, которые взыскали в пользу МОЭК задолженность управляющей организации за поставленные энергоресурсы. При этом суды уменьшили объемы ресурсов на размер потребления этих ресурсов нежилыми помещениями. Управляющая организация в данном случае не выставляла собственниками этих помещений плату, а также заранее уведомила их в установленном порядке о необходимости заключения прямых договоров с РСО.

Аналогичное решение Арбитражный суд Московского округа вынес по делу N А41-16511/2018. Здесь также при взыскании с управляющей организации задолженности в пользу РСО суды исключили требование по оплате потребленных ресурсов нежилыми помещениями. РСО указывала, что с ней не заключен договор собственниками нежилых помещений, а в договор с управляющей компанией никакие изменения не вносились. Однако суд сказал, что управляющая компания свои обязанности по передаче сведений в РСО исполнила, и ее отношения с собственниками нежилых помещений прекратились.

[2]

Другой позиции придерживаются суды, если исполнитель коммунальных услуг не обращался к РСО и собственникам нежилых помещений по вопросу заключения «прямых» договоров.

Читайте так же:  Как узнать есть ли кредит на мне

Например, задолженность в полном объеме, включая за потребление нежилых помещений, было взыскано с управляющей организации по делу N А40-90627/18. Управляющая компания пыталась уменьшить в суде взыскиваемую сумму, ссылаясь на наличие нежилых помещений. Однако суд указал, что пока ею не исполнены обязанности по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, то отношения между управляющей компанией и собственниками нежилых помещений не прекращаются, она собирает с них плату и рассчитывается с РСО в полном объеме.

Аналогичное решение в пользу МОЭК принял тот же Девятый ААС по делу N А40-255500/17.

Также встречается практика, когда РСО обращается в суд с целью взыскать безучетное потребление с собственника нежилого помещения. Здесь собственнику важно доказать, что он предпринимал все возможные меры по заключению договоров с РСО, а также добросовестно оплачивал услуги управляющей организации, ТСЖ или кооператив, который, в свою очередь, рассчитывался с поставщиком коммунальных ресурсов.

Девятый ААС по делу N А40-174471/18 отказал ПАО «МОЭК» о взыскании задолженности с собственника нежилого помещения, желая взыскать ее как за бездоговорное потребление. Этот собственник добросовестно оплачивал услуги в управляющую компанию, а также предпринимал попытки заключить договоры с самой ресурсоснабжающей организацией.

ВС РФ подтвердил законность нормы, обязавшей всех собственников нежилых помещений в МКД перейти на прямые договоры с РСО с 1 января 2017 года

Chubakaster / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации отказался отменить норму абз. 3 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила), утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, которая императивно обязывает всех собственников нежилых помещений в МКД заключать прямые договоры с РСО на поставку воды, тепла, электричества, газа и на отведение сточных вод, а в противном случае – оплачивать их как «бездоговорные», по пятикратному нормативу. Указанная обязанность введена с 1 января 2017 года, никак не зависит от любых других условий – например, решения общего собрания собственников помещений МКД (далее также ОСС) или способа управления МКД (Решение ВС РФ от 26 декабря 2018 г. № АКПИ18-1161).

С требованием о признании недействующими некоторых абзацев п. 6 Правил обратились сразу несколько административных истцов – собственники нежилых помещений МКД, в котором организован ТСЖ, и само это ТСЖ. В качестве основания иска были выдвинуты такие доводы:

  • обязанность собственников нежилых помещений (кроме машино-мест) в МКД заключать договоры ресурсоснабжения с РСО противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора и запрете к его понуждению, кроме случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена самим ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, а также ст. 426 ГК РФ о публичном договоре;
  • норма противоречит также положениям п. 4.4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса (о том, что решение о переходе собственников на прямые договоры с РСО относится к исключительной компетенции ОСС МКД), ч. 1 ст. 135 и ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (о праве ТСЖ предоставлять коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в МКД), п. 1-2 ч. 1 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ (о переходе на прямые договоры с РСО только по решению ОСС или прекращению ранее действующих);
  • кроме того, оспариваемые положения нарушают принцип равенства участников гражданских правоотношений и равенство собственников жилых и нежилых помещений в получении коммунальных услуг, поскольку у собственников квартиры подобной обязанности нет;
  • и при всем том являются нормой меньшей юридической силы, чем Жилищного кодекса РФ и ГК РФ, а следовательно, изданы с превышением полномочий Правительства РФ.

ВС РФ не согласился с этими доводами:

Видео (кликните для воспроизведения).

Итог: в удовлетворении административного иска отказано полностью.

Источники


  1. Чухвичев, Д. В. Законодательная техника / Д.В. Чухвичев. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2012. — 416 c.

  2. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.

  3. Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.
  4. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
  5. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.
Прямые договора с нежилыми помещениями
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here