Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Расторжение договора аренды помещения при смене собственника". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Собственник продает недвижимое имущество, на которое третье лицо имеет право долгосрочной аренды (срок аренды — до 2020 года, регистрация в регистрационной палате есть).
Новому собственнику приобретаемое нежилое помещение необходимо для развития собственного бизнеса, то есть для собственных нужд.
В самом договоре аренды, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, не установлено право одностороннего расторжения либо отказа от исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных ст. 619, ст. 620 ГК РФ. Более того, ст. 617 ГК РФ прямо указывает, что смена собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды с третьим лицом.
Является ли необходимость использования помещения для собственных нужд основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя (нового собственника) (какие-либо нарушения договора со стороны арендатора отсутствуют)? Каким образом новый собственник может расторгнуть (прекратить) договор аренды?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора аренды помещения при смене собственника

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В 2017 году произошла смена собственника, о чем арендатору стало известно лишь в 2018 году. Арендатор потребовал заключения соглашения о замене стороны по договору аренды. В ответ получено допсоглашение, подписанное прежним собственником, о расторжении договора аренды. Все это время, за исключением последнего истекшего месяца аренды (июль 2018 года), арендатор перечислял арендную плату прежнему собственнику. За июль 2018 года арендная плата была перечислена на депозит нотариуса для передачи новому собственнику.
Может ли в настоящее время договор аренды быть расторгнут на основании дополнительного соглашения, подписанного со стороны арендодателя бывшим собственником арендуемого имущества, либо на основании соглашения, подписанного настоящим собственником?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

21 августа 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды при смене собственника

Краткое содержание

  • Саажите, пожаьуйста, п прекращается ли договор аренды техники при смене собственника?
  • Продление договора аренды помещения при смене собственника помещения.

1. Саажите, пожаьуйста, п прекращается ли договор аренды техники при смене собственника?

1.1. Да, прекращается. Нужно заключать новый с другим собственником.

2. Продление договора аренды помещения при смене собственника помещения.

2.1. В таком случае лучше не продлевать, а расторгнуть этот договор и заключить новый с новым собственником. Удачи.

2.2. Надо смотреть условия догговора, но, как правило, заключается новый.

2.3. Здравствуйте! При смене собственника заключается новый договор аренды жилого помещения.

3. При смене управляющей компании нужно ли перезаключать договор аренды придомовой территории с новой управляющей и нужен ли новый протокол собрания собственников жилья? Спасибо.

3.1. При смене управляющей компании нужно ли перезаключать договор аренды придомовой территории с новой управляющей и нужен ли новый протокол собрания собственников жилья? Спасибо.
:sm_bw:
Кто арендатор? Автопредприятие? :sm_ap:
Какая такая «придомовая территория»? :sm_bt:
Загадочные Вы наши! :sm_ag:

Читайте так же:  Запрос в нотариальную палату о наследственном деле

4. Заключен агентский договор по модели комиссии (на заключение договоров аренды и сбор арендных платежей). Будет ли расторгнут агентский договор при смене собственника помещения?

4.1. Будет расторгнут агентский договор только если это предусмотрено договором.
ГК РФ Статья 1010. Прекращение агентского договора

Агентский договор прекращается вследствие:
-отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;
-смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
-признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

4.2. Хельга, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

4.3. Нет оснований для автоматического расторжения агентского договора в данном случае, поскольку правоотношения между агентом и принципалом в соответствии со ст.1005 ГК РФ никак не связаны с правоотношениям по договорам аренды, заключаемым между арендодателем и агентом в интересах принципала. Это два разных вида договоров, никак не связанных друг с другом, соответственно, основания для расторжения данных договоров совершенно разные.

4.4. Разумеется, договор при смене собственника помещения и отсутствии соглашения о таком условии считается прекращенным.
В соответствии с ч.1. статьи 451 ГК РФ
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,

5. Имеет ли право юридическое лицо в отношении которого проводится конкурсное производство передать право пользование своим имуществом находящимся на реализации в пользу кредиторов другому лицу которое сдаст это имущество в аренду третьему лицу? Имеет ли силу обременения такой договор аренды при смене собственника имущества?

5.1. Здравствуйте,
Консультации для организации коммерческого характера на нашем сайте осуществляются на платной основе
Желаю Вам удачи и всех благ!

5.2. Аренда это однозначно обременение и переходит к новому собственнику. Юридическое лицо может передать недвижимость в аренду третьему лицу, но если это приведет к нарушению прав кредиторов, кто-то из кредиторов оспорит эту сделку и признает ее тут же недействительной, в том числе и из-за заниженной арендной платы или из-за снизившейся стоимости ввиду продажи недвижимости с «подарком» и т/д. С момента введения конкурсного производства только конкурсный управляющий распоряжается всем имуществом и никто более. Если Все эти обременения недвижимости арендой подтвердить 100% согласием кредиторов, то проблем не будет. Но как мне кажется как раз целью является сохранить за собой имущество в виде аренды или создать проблемы в его продаже. Конкурсный управляющий вправе отказать от исполнения сделок, заключенных до него. Т/е может отказать от договоров аренды. Я бы отказался, если есть какие-то длительные договоры и заключил краткосрочные с правом расторжения. Если конкурсный управляющий согласен с арендой и никто не оспорил это, то он должен указать в документации на продажу о том, что продается недвижимость обремененная арендаторами с такими-то сроками.

6. Есть договор аренды на часть коммерческого помещения. В нем прописано, что при смене собственника, договор продолжает действовать на тех же условиях. А по факту этот пункт полная чепуха? Неужели новый собственник будет обязан соблюдать все условия договора, заключененного ранее другим собственником. Как себя можно подстраховать, я арендатель?

6.1. Семен, если для вас условия заключенного сторонами договора является чепухой, и кто-то не собирается исполнять условия данного договора и требования Гражданского кодекса РФ, то какие подстраховки вы хотите получить от юристов?

6.2. Если договор был заключён и содержит такие условия, то его обязан соблюдать и новый собственник.
Однако это не проблема, поскольку новый собственник имеет право в любом случае отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, но только в случае, если договор бессрочный.

7. Ип арендует помещение у организации. Данную организацию продают. При смене собственника останется ли договор аренды в силе. Заранее благодарю!

7.1. Здравствуйте! При смене собственника- нужно заключать новый договор аренды с другим собственником- арендодателем

7.2. переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

8. У меня возникла такая проблема с администрацией ТЦ: я ИП при открытии ТЦ нас обязали согласовать ассортиментный перечень разрешенного к торговле в данном тц товара в торговой инспекции города-это было 10 лет назад, а сейчас возник вопрос о том, что эта бумага недействительна. Тк сменился собственник ТЦ и мне запрещают некоторые группы товара, хотя они и прописаны в перечне первого договора аренды. Насколько это правомочно и куда мне обратиться по данному вопросу? Спасибо!

ЗАПРЕТ нге правомерен и направлен против конкуренции. Жалоба в ФАС
УДАЧИ ВАМ

9. При внесении изменений (смена адреса) ФНС требуют от НКО договор аренды или соглашение с собственником помещения об использовании адреса для корреспонденции.. Не могу найти основания таких требований.

Видео (кликните для воспроизведения).

9.1. Читайте правила регистрации и внесения изменений в данные НКО, там все черным по белому расписано. Налоговая законно требует.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Читайте так же:  На что дают материнский капитал

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

[2]

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

[1]

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Читайте так же:  Оформление квартиры в собственность при ипотеке в новостройке

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Как застраховать себя от расторжения договора аренды при смене собственника

Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости

Многие арендаторы уверены, что единственный способ застраховаться от досрочного расторжения договора аренды недвижимости это заключить долгосрочный договор аренды. Насколько данное убеждение оправданно?
При заключении краткосрочного договора аренды за собственником и арендатором остается право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при этом необходимо уведомить другую сторону о расторжении договора аренды за несколько месяцев (обычно это срок составляет от одного до трех месяцев) в лучшем случае собственник будет обязан оплатить штрафные санкции за досрочное расторжении договора в размере месячного арендного платежа.

Если собственник намерен продать недвижимость он перезаключит со всеми арендаторами договора аренды сроком на 2-3 месяца и будет их продлевать на тоже время пока не будет найден покупатель на объект недвижимости. Перед совершением сделки по купле-продаже недвижимости все договора между собственником и арендаторами будут исполнены в связи с окончание срока договора аренды. Небольшим утешением для арендатора является тот факт, что объекты коммерческой недвижимости могут продаваться несколько лет подряд, так что найти новый офис у арендатора будет время.

Некоторые собственники продают коммерческую недвижимости не как объект недвижимости, а как действующий арендный бизнес, чтобы увеличить инвестиционную привлекательность объекта недвижимость и как следствие заработать значительно больше денег на продаже. При продаже недвижимости договорные отношения между новым собственником и прежними арендаторами останутся неизменными до окончания срока договора аренды. Часто при продаже коммерческой недвижимости используется схема по покупке юридического лица, с последующими изменениями в уставных документах. Арендатора может вообще не узнать о том, что сменился собственник недвижимости.

Заключая долгосрочные договора аренды многие компании рассчитывают свою стратегию развития бизнеса на несколько лет вперед и одна из основных статей расходов являются расходы на аренду офиса. Для этого арендатору важно чтобы все расходы по аренде остались неизменными на протяжении всего срока договора аренды. При заключении долгосрочного договора аренды арендатору важно прописать существенный штрафные санкции при досрочном расторжении договора аренды по инициативе собственника. В случае смены собственника недвижимости при заключенном долгосрочном договоре аренды, договорные отношения могут остаться неизменными на весь срок договора.

Если новый собственник недвижимости намерен досрочно расторгнуть долгосрочный договор аренды ему необходимо будет за несколько месяцев предупредить арендатора о расторжении договора и выплатить арендатору неустойку за досрочное расторжении договора аренды. В случае если новый собственник покупает объект недвижимости который он намеревается реконструировать, чтобы в последствии сдавать недвижимость дороже или использовать для размещения собственной компании. Следовательно новому собственнику будет выгоднее оплатить штраф за досрочное расторжение договора и расторгнуть договор аренды.

Из вышеперечисленного следует, что никакие договорные отношения не смогут гарантировать соблюдения сроков договора аренды. Если арендатору нужно чтобы он был уверен, что сможет находиться весь срок договора в арендуемом помещении, то нужно арендовать недвижимость по рыночной арендной ставке, если арендная ставка значительно ниже рыночной, то в случае смены собственника, новому владельцу будет выгодно расторгнуть договор аренды с уплатой штрафных санкций и сдать новым арендаторам недвижимость по рыночной стоимости.

Если компания арендует недвижимость которая находится в престижном районе Москвы, но находится в неудовлетворительном состоянии, то в случае продажи недвижимости новому собственнику ему будет финансово выгодно расторгнуть договор аренды, провести капитальный ремонт недвижимости и сдать помещение по соответствующей рынку арендной ставке.

Если арендатор хочет быть уверен в соблюдении сроков договора аренды, то ему необходимо арендовать ликвидный объект недвижимости по рыночной стоимости, чтобы собственнику недвижимости финансово невыгодно было продавать недвижимость до окончании срок аренды, а в случае продажи, чтобы новому собственнику невыгодно было расторгнуть прибыльный договор аренды.

[3]

ВАС: новый собственник вправе расторгнуть договор с прежним арендатором

Президиум ВАС РФ рассмотрел спор между обществом «Двуречье» и Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. В надзорную инстанцию с заявлением обратилось управление ФРС. Оно зарегистрировало расторжение договора аренды недвижимого имущества, а ФАС МО своим постановлением признал это незаконным. ФРС не согласилась с таким решением. В качестве третьего лица был привлечен Торговый Дом «Центральный», сообщает обозреватель Право.Ru Виктория Цыганкова.

Докладывала дело №А40-87811/08-147-655 судья Нина Иванникова.

Фирма «Рикос» и компания «Двуречье» заключили договор аренды нежилого помещения еще в 2000 году сроком на десять лет. Согласно договору, арендодатель — фирма «Рикос» передала своему арендатору — компании «Двуречье» за плату нежилое помещение площадью в 260 квадратных метров в здании на улице Смольной. Срок действия договора заканчивался 30 декабря 2010 г.

Читайте так же:  Жалоба министру внутренних дел

В результате смены собственника имущества, арендодателем помещения стало общество «Торговый Дом «Центральный». Новый собственник решил расторгнуть договор с компанией «Двуречье» в предусмотренном одностороннем порядке.

Управление ФРС на основании представленной документации ТД «Центральный» внесло соответствующую запись о расторжении договора, о чем стороны договора были уведомлены.

«Двуречье», считая действия управления ФРС незаконными, обратилось в суд. По мнению компании, указания в договоре одного только права на односторонний отказ недостаточно. Кроме того, должны быть предусмотрены основания (причины, условия) для расторжения договора. Поскольку в договоре основания для расторжения договора в одностороннем порядке отсутствовали, соответственно, отсутствовали и основания для внесения изменений в госреестр.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что действие ФРС законно и не нарушает интересов компании. ФАС МО между тем с мнением нижестоящих судов не согласился и решил, что для одностороннего отказа от исполнения договора по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Поскольку договор таких условий не содержит, ФРС не вправе была вносить в реестр запись о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Теперь уже управление ФРС обратилось с жалобой в надзор. Представитель регистрационной службы в судебном заседании заявил, что ранее управление, как правило, преимущественно отказывало в регистрации при таких обстоятельствах. Однако документы, необходимые для внесения записи о расторжении сделки, отражали всю информацию. С точки зрения законодательства ФРС нарушений в порядке осуществления своей деятельности не находит, поэтому просит Президиум ВАС РФ постановление ФАС МО пересмотреть и отменить.

Представитель «Двуречья» в судебном заседании упорно настаивал, что у общества ТД «Центральный» отсутствовали предусмотренные законом основания для расторжения договора.

Юристы ТД «Центральный», зарегистрировавшись в ВАС РФ в самый последний момент, заявили, что если односторонний отказ от исполнения договора арендодателем прямо в договоре и не предусмотрен, то это право вытекает из принципа равноправия сторон договора, а также закреплено нормами гражданского законодательства.

В заседании представители ТД «Центральный» подтвердили судьям, что расторжение договора вызвано экономическими мотивами, а именно, крайне низкой арендной платой. О своем решении расторгнуть договор арендодатель уведомил арендатора предварительно в установленном порядке.

ВАС РФ постановление ФАС МО отменил, поддерживая аналогичную позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 года №5782/08. Исходя из этого, ФРС законно зарегистрировала факт расторжения договора аренды.

При том, что заявителем в надзорной инстанции выступило Управление ФРС, которое посчитало неправильным применение ФАС МО норм права, спор был рассмотрен в интересах ТД «Центральный», который сумел на исходе десятилетнего срока договора аренды избавиться от назойливого арендатора.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Новая редакция Ст. 617 ГК РФ


1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.

Читайте так же:  Какие дела суды рассматривают по правилам кас

Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.

В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК РФ).

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.

3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.

Как расторгнуть договор долгосрочной аренды при смене собственника помещения?

Как расторгнуть долгосрочный договор аренды при смене собственника? ЕСТЬ намерение купить помещение у ООО. Но у него есть договор долгосрочной аренды с ИП. У этого ИП есть долгосрочный договор субаренды с другим ООО. В случае покупки помещения готовы заключить прямой договор аренды с этим же ООО . Как поступить правильно?

Ответы юристов ( 1 )

  • 7,3 рейтинг
  • 1408 отзывов

Здравствуйте иван Петрович!

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, если хотите заключить прямой договор аренды с субарендатором, то Вам придется расторгать договор аренды полюбовно с ИП или на основании решения суда.

Источники


  1. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.

  2. Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.

  3. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.
  4. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.
  5. Хропанюк, В. Н. Теория государства и права / В.Н. Хропанюк. — М.: Интерстиль, 1999. — 384 c.
Расторжение договора аренды помещения при смене собственника
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here