Развод когда квартира в ипотеке

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Развод когда квартира в ипотеке". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

— Мы с мужем оформили квартиру в ипотеку в 2010 году. В 2012 году официально разошлись. Плачу за ипотеку я одна. Имеет ли право на данную квартиру бывший муж и его жена (он сейчас в законном браке)? Какие документы я должна оформить, чтобы по окончании выплат я могла оформить квартиру на себя?

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

Ваш бывший муж имеет права на данную квартиру, несмотря на то что по ипотеке платите только Вы. Для того чтобы после окончания выплат оформить квартиру на себя, Вам необходимо собрать не только квитанции ипотечных платежей, но и доказать, что Вы расходовали свои средства, а не деньги бывшего супруга. Для этого Вам придется раскрывать источники своих доходов и доказывать их независимость от бывшего мужа. Чтобы добиться оформления квартиры на Вас, придется обратиться в суд и предоставить доказательства отсутствия участия мужа в процессе оплаты ипотеки. Если Вы убедите суд в том, что сумма ипотечного кредита была полностью погашена лично Вами, то может быть принято решение в пользу оформления квартиры на Вас. Если суд не встанет на Вашу сторону, то можно обратиться в банк, где была получена ипотека. Кредитный договор был заключен с Вами обоими, а это значит, что Вы несете солидарную ответственность по нему. Банк зафиксирует факт развода и предложит варианты раздела квартиры и ипотечного долга. Не исключена вероятность, что какую-то часть остаточного долга обяжут выплатить бывшего супруга.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Вопрос о том, кому принадлежит ипотечная квартира, приобретенная в браке за счет общих средств семьи (в оплаченной части), законодательством урегулирован: она находится в общей совместной собственности бывших супругов и в случае спора должна быть поделена поровну. Супруги также могут поделить ее иным образом или оставить в собственности одного из них — для этого им нужно заключить соглашение или брачный договор.

Сложнее обстоит дело с долговыми обязательствами, в данном случае — остатке кредитных платежей. Согласно общему правилу, долги семьи подлежат разделу в той же пропорции, как и имущество, то есть, при отсутствии соглашения, поровну. В то же время, если по кредитному договору заемщиком выступает только один супруг, разделить такой долг, превратив его в два кредитных договора с двумя самостоятельными заемщиками (бывшими супругами), без согласия банка не получится, поскольку закон требует согласие кредитора для перевода долга. На практике такое согласие банки выдают крайне редко.

Если ситуация не разрешима: бывшие супруги и банк никак не могут прийти к компромиссу, — то супруг, выступающий заемщиком, производит выплаты по кредиту самостоятельно, после чего вправе требовать с другого сособственника, которым выступает бывший супруг, компенсацию в размере соответствующей части платежей по кредиту. Здесь стоит помнить и про срок исковой давности, который составляет три года. В данном случае он истек. Данный срок имеет специфическую природу: его истечение не препятствует обращению в суд, суд применяет его только при наличии заявления стороны в споре, и, наконец, он может быть восстановлен, если суд признает причины его пропуска уважительными.

Поэтому для ответа на поставленный вопрос имеет немаловажное значение тот факт, на кого из супругов зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Если на имя автора вопроса, то можно предложить «рискнуть» и не инициировать никаких судебных процессов, а по окончании выплаты кредита снять обременение. Но при этом нужно помнить, что раздел имущества может инициировать бывший супруг, да и статус имущества будет не определен, что может вызвать какие-либо препятствия в будущем.

Если спора между бывшими супругами не имеется, то предпочтительнее всего заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое определит право автора вопроса на всю квартиру целиком и ее обязанность производить выплату по кредиту самостоятельно. Такое соглашение может содержать условия о выплате компенсации бывшему супругу, и оно подлежит нотариальному удостоверению.

Если право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за бывшим супругом, то Вам придется или договариваться мирным путем, или обращаться в суд за разделом спорной квартиры. Кроме внесудебного соглашения о разделе совместного имущества, других документов, которые можно было бы оформить сейчас в целях регистрации квартиры на себя, нет. И конечно, нынешняя жена Вашего бывшего супруга никаких прав в отношении данной квартиры не имеет.

В заключении хотелось бы сказать, что решение таких вопросов, несмотря на кажущуюся простоту, зависит от очень многих факторов, в том числе условий кредитного договора, происхождения средств, оплаченных за квартиру, наличия другого имущества, подлежащего разделу, позиции банка и даже взаимоотношений сторон. И в каждом случае правильное решение подбирается индивидуально.

Отвечает заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Наталья Мясоедова:

Обдумывая покупку квартиры с использованием ипотечных средств, у супругов всегда возникает вопрос, на кого будет оформляться собственность. Как правило, этот вопрос решается еще на стадии подачи документов в банк на рассмотрение, потому что у большинства банков есть определенные требования на этот счет. Зачастую банки обязывают супругов, между которыми не заключен брачный договор с установленным режимом раздельной собственности, участвовать в кредитном договоре в качестве заемщика и созаемщика с равными правами и обязанностями по обслуживанию кредита. В самом договоре долевого участия (договоре купли-продажи) собственность может быть общей совместной, а может быть единоличной. Оформить единоличную собственность можно только при наличии нотариального согласия, полученного от второго супруга. Данное согласие означает, что супруг не возражает против приобретения объекта недвижимости и его передачи в залог банку.

[2]

И в первом, и во втором случае необходимо понимать, что если супруги не заключили брачный договор, то при разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. При этом совершенно не важно, что второй супруг не фигурирует в договоре и даже не принимает финансового участия в погашении кредита. Этот супруг имеет равные права на квартиру, купленную в браке с использованием ипотечных средств банка.

Единственным возможным вариантом оформить единоличное владение собственностью в нашей стране можно, заключив брачный договор. Только в этом случае в кредитном договоре будет указан один супруг. Соответственно, раздел имущества, в нашем случае квартиры, купленной в ипотеку, а также платежей по кредиту будет невозможен. Вся ответственность за погашение задолженности ляжет на супруга, указанного в договоре, а второй супруг при разводе не будет иметь никаких прав на квартиру, оформленную таким образом.

Читайте так же:  Обязанности ип после регистрации

При разводе самым простым способом урегулирования ситуации с разделом имущества и задолженности по ипотеке является продажа объекта недвижимости и погашение оставшейся суммы долга перед банком. Как правило, банки не препятствуют такому решению, поскольку при разводе мотивация исправно исполнять обязательства по кредитному договору у бывших супругов пропадает.

Какие еще варианты можно предложить? Теоретически можно поделить оставшуюся сумму кредита пополам. Однако, чтобы сделать это, придется заручиться согласием банка, так как подобного рода действия относятся к существенным изменениям кредитного договора. Банку невыгодно делить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита. Залог по-прежнему остается один, а финансовые риски банка увеличиваются. На практике кредитные организации не приветствуют такого рода решения и зачастую получить согласие банка в этом вопросе просто невозможно.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

В соответствии с российским законодательством, на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности супругов. Если при разводе решением суда или соглашением супругов не был определен иной режим владения имуществом, то супруг имеет право претендовать на часть квартиры, но с определенными оговорками.

В данной ситуации имеют значение такие факторы, как: приобретена ли квартира в общую совместную собственность супругов или титульным собственником является супруга, на какие средства был внесен первоначальный взнос за квартиру и какими документами супруга может подтвердить, что оплата по ипотеке производится из ее средств.

Можно представить ситуацию, что супруг участвовал в покупке квартиры и какое-то время оплачивал ипотеку или он сделал ремонт в квартире и может подтвердить, что оплатил его из своих денег. Может оказаться, что на первоначальный взнос были потрачены деньги с продажи его имущества (машины, дачи или квартиры). В подобных ситуациях нужно исходить из фактов и документов, которые есть на текущий момент, поскольку практика по разделу имущества между супругами обширна и гарантировать какой-то итог исхода дела по тем данным, которые есть, невозможно. Такие случаи всегда рассматриваются индивидуально, и иногда нужна не одна инстанция в суде, чтобы доказать свою правоту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

6 способов поделить ипотеку после развода

Банки работают ради денег. Потому из ипотеки есть только два выхода: выплатить кредит или остаться без квартиры. А вот как супруги поделят жилье между собой, если разведутся, банку совершенно все равно.

Свои права на квадратные метры вам предстоит защищать самостоятельно. Выбирайте какой-то из способов ниже — на сегодня в России это все возможные варианты дележа.

1. Выплаты в прежнем режиме

Подойдет, если вы не хотите оповещать банк о разводе (если банк сочтет, что финансовое положение супругов ухудшилось, он может потребовать досрочного погашения ипотеки). Вы оплачиваете ипотеку вдвоем, а по завершении выплат (когда банк снимет обременение) сможете продать и поделить как общее брачное имущество.

Если платежи в банк проводит ваш супруг, а вы передаете ему свою долю наличными или переводом — берите расписку.

2. Выплачивает один супруг, второй устранился

Довольно частое решение, но нужно знать риски. Они в этой схеме есть и для первого, и для второго супруга (хотя у плательщика их, конечно, больше).

Я выплачиваю

Вам нужно выбрать одно из двух решений:

  • Просить у второго супруга документ об отказе от его претензий на жилье. Это может быть договор дарения либо соглашение о разделе имущества.
  • Требовать в суде, чтобы супруг возместил вам его часть платежей.

Помните о сроке исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он отсчитывается не с даты развода: в вашем случае отсчет идет для каждого платежа отдельно. Суд рассмотрит все платежи, о которых вы сообщите, но обяжет вашего супруга возместить только те, что вы внесли в последние три года.

Ваш риск. Если от договора второй супруг отказывается, а взыскать с него по суду, вы уверены, нечего — есть смысл от ипотеки отказаться. Высок риск, что оплаченную вами квартиру придется делить – или платить за нее выкуп: супруг имеет право требовать раздела жилья, приобретенного в браке.


Из жизни

Супруги с ребенком взяли ипотеку на 10 лет, развелись через 5, но периодически жили вместе. Всю ипотеку оплачивал муж и в 2012 году расплатился. Взыскивать с жены ее часть платежей ему и в голову не пришло — на квартиру она не претендовала. В 2015 году 3-летний срок, в течение которого он мог что-то отсудить, истек.

Почти сразу жена обратилась в суд за разделом имущества и выиграла, получив полквартиры как бывшая супруга. Увы, вторые полквартиры тоже ушли ей — за долги по алиментам (ведь формально они были давно разведены).

Выплачивает супруг, с которым мы разводимся

Возможно, вы готовы отказаться и от жилья, и от платежей по ипотеке, а супруг может платить, но боится, что после вы потребуете долю. Подпишите документы, что передаете ему вашу часть жилья вместе с обязательствами по кредиту. Для этого заключают соглашение о разделе имущества (если квартира в совместной собственности) либо договор дарения (если у каждого супруга была выделена своя доля).

Ваш риск. Формально вы останетесь должны банку: для него личные договоренности супругов не важны, он выдал вам двоим деньги и считает вас обоих должниками. Если ваш бывший платить перестанет, в деньгах вы вряд ли потеряете, банк просто продаст квартиру. Но ваша кредитная история будет испорчена «неисполнением ипотечного обязательства». Выдадут ли вам позднее другую ипотеку, неизвестно.

3. Переоформление ипотечного кредита на одного

Банк заключает новый договор с более платежеспособным супругом. Ему остается квартира и обязанности по кредиту. Второй может требовать у него долю от уже внесенных платежей (если эти платежи вносились из общих семейных средств).

4. Раздел ипотечного обязательства на двоих

Банк заключает с каждым новый кредитный договор — на половину от общего долга (переоформление обойдется в 0,5–1 % от суммы оставшегося долга), Росреестр выдаст новые свидетельства о праве.
Теперь каждый несет ответственность только по своей доле и не отвечает за просрочку другого. Если супруг не будет платить по кредиту, банк предложит вам выкупить его долю (ст. 255 ГК РФ), откажетесь — выставит на торги.

Читайте так же:  Договор паевого участия в строительстве жск

Такую ипотеку разделить на двоих нельзя, только переоформить на одного. Это связано с тем, что однокомнатное жилье нельзя поделить «в натуре» (на два изолированных помещения), каждому принадлежит только часть. А на часть комнаты ипотека не выдается (п. 4 ст. 5 102-ФЗ).

5. Продажа квартиры

Для покупателя это достаточно хлопотная сделка, поэтому вам, скорее всего, придется сделать скидку.

  • Получить согласие банка на продажу.
  • Определиться со стоимостью квартиры, поделив ее на 2 части: ваш долг банку + ваш доход от продажи.
  • Самостоятельно найти покупателя и заключить с ним у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Покупатель переведет банку сумму вашего долга. Банк снимет обременение — и вы станете владельцем обычной квартиры.
  • Завершить продажу: заключить основной договор купли-продажи, получить от покупателя остаток (свой доход) и зарегистрировать сделку в Росреестре, передав право собственности новому владельцу.

Как только банк получил деньги и снял обременение, продавцы все еще остаются владельцами и могут отказаться от сделки либо поднять цену на квартиру. Это риск покупателя, потому и заключают предварительный договор, а долю продавца отдают только после перерегистрации права собственности (до этого деньги хранятся в банковской ячейке).

6. Досрочное погашение ипотеки

Самый простой способ. Денег на него у людей обычно нет, но не упомянуть нельзя. Вы возвращаете весь долг, банк снимает обременение, квартира становится обычным общим имуществом: ее можно поделить по долям или продать.

[3]

Банк – какой бы способ выше вы ни выбрали – может предложить еще и реструктуризацию кредита, то есть уменьшение ежемесячных выплат. Если же забросить платежи совсем и уклоняться от переговоров, банк продаст квартиру с торгов (даже если это единственное жилье и у вас дети).

Это не очень выгодно. Да, такие вопросы быстро не решаются и, вероятно, вас не смогут выселить мгновенно, сколько-то месяцев вы еще проживете. Но, во-первых, банку важнее быстро вернуть свои средства, поэтому жилье продадут по низкой цене, а с вас еще удержат штрафы/пени — в итоге вас все-таки выселят, а из вырученных денег вернут совсем немного. Во-вторых, ваша кредитная история будет испорчена.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе без последствий

Приветствуем! Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего проекта и поговорим про раздел квартиры находящейся в ипотеке. При решении супругов прекратить совместную жизнь больше всего споров обычно возникает вокруг жилья, в котором семья проживала в браке. Особую остроту этот вопрос приобретает, когда предстоит раздел ипотечной квартиры. Ведь в этом случае делиться не только право собственности на часть жилого помещения, но и обязанность по уплате кредитного долга банку.

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка. Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги. Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

Раздел квартиры и ипотеки при разводе

Вопрос «Как разделить ипотечную квартиру при разводе?» доставляет бывшим супругам много хлопот. Договориться нужно не только о делении недвижимого имущества, но и о порядке погашения долга перед банковской организацией, выдавшей на него кредит. При этом банк должно устроить принятое решение, в противном случае он имеет право наложения вето.

Жилье, находящееся в ипотеке, при разводе подлежит разделению между супругами по общепринятым правилам. Каждому достанется по половине квартиры, если в брачном договоре не обговорен иной порядок деления. Поделить соответствующим образом ипотечные платежи будет значительно сложнее.

В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат долга и начисленных на него процентов. Кредитные организации очень неохотно идут на раздел ипотеки на отдельные кредитные договоры. В этом случае растут риски невозврата денежных средств, поскольку каждый будет обязан оплачивать только свою часть долга.

Не подлежит разделу ипотечное имущество при наличии достаточных доказательств, что недвижимость была приобретена на унаследованные деньги или полученные от продажи жилья, бывшего в личной собственности одного из членов семьи до заключения брака, и ежемесячные платежи оплачивались только из его доходов.

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Ипотеку после развода можно поделить, только если квартира, приобретенная на заемные средства, состоит из нескольких комнат. Ипотека на однокомнатную квартиру разделу не подлежит.

При согласии банка возможно два варианта изменения условий кредитного договора:

  1. Раздел ипотечного долга пропорционально доле каждого из созаемщиков в квартире.

Перед принятием такого решения банк будет тщательно проверять финансовую состоятельность каждого из заемщиков. В случае сомнений в их способности уплачивать ежемесячные платежи новый договор заключен не будет.

Разведенные супруги в этом случае также несут определенный риск. Квартира, ранее находящаяся в совместной собственности, будет разделена на доли. В случае отказа или невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение. Второй собственник также лишится жилья и вложенных в него денежных средств.

  1. Вывод экс-супруга из числа созаемщиков с одновременным лишением его прав на жилое помещение.

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на, приобретенную в браке, квартиру к одному из них в полном объеме. При наличии нотариально заверенного письменного отказа одного из них от своей доли, банк может пойти на вывод его из числа созаемщиков по ипотеке. Такая возможность будет реализована только при подтверждении оставшимся единоличным заемщиком возможности в срок оплачивать ежемесячные платежи.

В Сбербанке обязательно требуют решение суда о разделе имущества и ипотеки. На основании этого решения и будет выведен созаемщик.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Если квартира приобретена на заемные средства и находится под обременением, то реализовать ее можно только с согласия банка. Здесь вновь возникает ряд проблем:

  • Получить согласие банка на продажу очень сложно;
  • Будущему владельцу перед покупкой ипотечного жилья придется сначала погасить долг и дождаться снятия обременения;
  • Увеличение сроков передачи жилья новому собственнику необходимо будет компенсировать снижением его стоимости.
Видео (кликните для воспроизведения).

О том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это правильно сделать мы говорили в прошлом посте.

Вторым способом продажи квартиры, купленной в ипотеку, будет полное досрочное погашение остатка кредита. Это самый оптимальный вариант в случае наличия у экс-супругов достаточного количества денежных средств, особенно при небольшом остатке долга. Недвижимость, после снятия с нее обременения, можно будет без проблем продать по рыночной стоимости.

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Находящуюся в залоге у банка квартиру, один из супругов мог приобрести до брака. Согласно российскому законодательству после развода такое жилье не подлежит разделению между супругами. Муж или жена, не участвовавшие в приобретении недвижимости, могут претендовать только на выплату им денежных средств, израсходованных на оплату ипотечных платежей в период брака.

[1]

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей. Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся. При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Ущемление интересов детей при разделе общего супружеского имущества может обернуться для родителей серьезными проблемами вплоть до лишения родительских прав.

Раздел квартиры в ипотеке при наличии брачного договора

На Западе заключение брачного договора является распространенной практикой. В России же это соглашение, регулирующее раздел имущества при ипотеке, составляется достаточно редко. Мало кто из новобрачных задумывается о перспективах возможного развода и связанных с ним проблем имущественного характера. Однако наличие подобного рода документа существенно ускорит и облегчит процесс деления жилья в ипотеке при разводе.

Нюансы брачного договора при наличии кредита на жилье

Чтобы избежать судебного разделения между разводящимися супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, брачный договор должен содержать определенные пункты:

  • Доли, принадлежащие каждому из супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РФ вся недвижимость, купленная за время брака, делится между супругами поровну. В брачном договоре можно прописать иные доли каждого в жилом помещении, либо единоличное владение им одним из супругов.
  • Процентное соотношение выплат по ипотеке. Брачное соглашение должно содержать также порядок выплаты каждым из находящихся в браке людей, кредита, полученного на покупку жилья.

Порядок заключения брачного договора и признания его недействительным

Договор между супругами может быть заключен:

  • до регистрации брака;
  • в процессе семейной жизни, в том числе после подписания ипотечного договора.

В последнем случае семейная пара обязана известить банк о составлении вышеуказанного соглашения.

Брачный договор становится юридическим документом после нотариального заверения. Решение о признании его недействительным может быть принято в судебном заседании по заявлению одной из сторон. В суд может обратиться и банк, выдавший ипотеку, в случае несогласия с порядком раздела ипотеки после развода, если соглашение было подписано супругами после принятия на себя обязательств по кредиту.

Особенности раздела имущества, приобретенного по военной ипотеке

Много проблем возникает при разграничении прав на имущество у семейных пар, один из представителей которых является военнослужащий, участвовавший в программе военной ипотеки.

Разделить ипотеку, за которую фактически платит Министерство Вооруженных Сил РФ, а не сам заемщик нельзя. Обеспечение этого условия обычно происходит через заключение между супругами брачного договора, где прописывается отказ жены претендовать на квартиру, купленную по военной ипотеке.

Как правило, военная ипотека оформляется на одного военнослужащего. Супруга и дети не имеют право собственности, но бывают случаи, когда оба родителя являются военнослужащими и приобретают жилье вместе на средства министерства обороны. В этом случае нужно обращаться в суд за оформлением раздела имущества и долгов, а затем в банк с просьбой либо вывести заемщика, либо выделить доли и разделить долг, но реальнее всего закрыть ипотеку и разделить имущество.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

Как бы ни была безоблачна жизнь семейной пары, никогда нельзя предсказать, что может случиться через пару-тройку лет. Никто не планирует разводиться стоя у брачного алтаря. Купля-продажа квартиры – это серьезное дело, связанное с большими финансовыми затратами. Если планируется, что будущее семейное гнездо будет приобретено в ипотеку, то молодым следует заранее определить все возможные нюансы такого шага.

Самой главной ошибкой, которую совершают созаемщики ипотечного кредита после развода – приостановление ежемесячных платежей до вынесения решения судом о разделе квартиры и ипотеки. Следует помнить, что для банка семейные форс-мажорные обстоятельства заемщиков не являются основанием для отсрочки выплат по кредиту.

Даже если супруги развелись, они обязаны продолжать выплачивать долг в полном размере. Банк может потребовать досрочно погасить ипотеку, если у него будут сомнения в возврате заемных средств. В случае длительной просрочки платежа заложенную недвижимость могут выставить на продажу по цене намного ниже ее рыночной стоимости.

Еще до похода в банк рекомендуется составить брачный договор, который будет регулировать действия супругов в отношении приобретаемой квартиры и ипотеки, если они вдруг решат развестись. Это позволит избежать множества проблем, сэкономить нервы и время на урегулирование вопроса раздела квартиры при ипотеке.

Развод в семье – это большая проблема, если есть еще и ипотека, то данная процедура превращается в настоящую головную боль. Запишитесь на консультацию к нашему юристу, чтобы получить бесплатную помощь эксперта и пройти этот сложный путь раздела имущества с надежной поддержкой опытного юриста.

Ждем ваших вопросов. Поддержите проект, если пост был полезен, то нажмите кнопки соцсетей и подпишитесь на обновления.

Ипотека при разводе супругов

Ипотека — это залог, который гарантирует безопасность банку и страхует его в случае, если должник не возвращает крупную сумму. Проще говоря, если банк дал заемщику 5 миллионов на покупку жилья, финансовая организация все равно останется при своем: либо получит назад деньги, либо заберет квартиру.

— Многие люди думают, что ипотека — это история только про квартиры, но на самом деле, ипотека может быть оформлена и на дом, и на дачу, и на любое другое недвижимое имущество, — поясняет Иван Волков, управляющий партнер юридической компании «ЮРЛИГА». — Часто ее оформляют семейные люди и потом, при разводе, начинают конфликтовать. Еще бы: никому не хочется уезжать из уютного обжитого дома! Но, при желании, решить этот вопрос можно с минимумом неприятных эмоций.

Как делится ипотека, которая оформлена до брака

Если один из супругов взял на себя ипотеку до брака, то все обязательства по ее выплате ложатся на него. Но в жизни часто бывает, например, так: женщина оформляет ипотеку, несколько лет платит ее самостоятельно, потом встречает мужчину мечты и выходит за него замуж. Супруг предлагает, мол, давай помогу с ипотекой? И молодая семья начинает в усиленном режиме гасить долг. А потом… разводится!

— В таком случае, квартира остается на том, на кого была оформлена изначально, — поясняет Волков. — Но второй супруг может потребовать деньги, которые вложил в квартиру, назад. Для этого нужно предоставить квитанции, доказывающие, что плательщик именно он. При этом, есть нюанс: деньги, заработанные в браке, считаются совместно нажитым имуществом, поэтому высок риск того, что вернется только половина вложенных денег. Получить сумму полностью можно только доказав, что были заплачены деньги, заработанные до брака или, например, подаренные мамой до свадьбы.

Как делится ипотека, которая оформлена в браке

Ипотека, оформленная в браке, это совместные обязательства супругов, осознанно принятые на себя. В большинстве случаев, один из пары выступает как заемщик, а второй — как созаемщик, и доли на квартиру у них равны. В случае развода у семьи есть несколько вариантов, как поделить жилплощадь.

— Первый вариант — самый гуманный, — делится Волков. — Муж и жена договариваются о том, что одному из них достанется квартира, а второй получает приличную сумму, которой хватит на первый взнос по новой ипотеке. Дальше каждый оплачивает уже свою квартиру. В этой ситуации сложнее тому, у кого остается общее жилье, так как ему надо не только выплатить деньги второму супругу, но и продолжать выплачивать ипотеку. Поэтому обычно «откупаются» машинами, дачами, гаражами или другим имуществом. Так ипотека при разводе делится быстро и безболезненно.

Другие варианты более «травматичны» — например, продажа квартиры и раздел полученной суммы на двоих. Это удобно в случае, если квартира большая, но если пришлось продать ипотечную «однушку», оба супруга остаются с мизерными суммами, на которые невозможно купить жилье.

— Еще хуже, когда один супруг продает в квартире свою долю, — вздыхает юрист. — Тогда жилплощадь, по сути, превращается в коммуналку. На это могут идти из желания «насолить» бывшей «второй половинке», но чаще вопрос все-таки решается комфортным для всех путем.

Как разделить квартиру при разводе, если она в ипотеке?

Если у супругов есть квартира в ипотеке, при разводе им придется пройти через сложную процедуру раздела финансовых обязательств и жилья. То, кому какая доля отойдет при расторжении брака, зависит от множества факторов – например, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала и с кем остаются проживать дети. Многое зависит и от решения самого банка.

Основные сведения

Ипотечная квартира представляет собой совместное имущество разводящихся. При разделе кредитного жилья в стандартном порядке оно будет поделено в одинаковых долях, что касается не только жилья, но и ипотечных обязательств перед финансовым учреждением.

Любая операция с недвижимостью должна проводиться исключительно с дозволения банка, будь то продажа жилья, переоформление кредитного соглашения на более платежеспособного клиента, раздел кредита или ежемесячных платежей. Нельзя разделить ипотеку только посредством обращения в суд – подобные попытки окажутся бесплодными.

Один из вариантов выхода из ситуации – составление добровольного соглашения. Мужу и жене потребуется самостоятельно письменно составить соглашение о том, кто продолжит погашать задолженность, кто станет собственником жилья. Разделом кредита и ипотеки при наличии этого документа суд заниматься не станет.

При отсутствии возможности договориться законодательство устанавливает следующие способы раздела ипотеки при расторжении брака.

Изменение общей ответственности на долевую

В этой ситуации супруги после получения разрешения от банка вносят в ипотечный договор необходимые изменения. Общая ответственность по кредиту меняется на раздельную. Оставшаяся задолженность не меняется, однако из одной ипотеки образуются два новых кредита. Каждый из разведенных супругов оплачивает личную часть долга.

Получить от банка разрешение будет сложно, так как для него подобные изменения невыгодны: при просрочке он не сможет взыскать долг с обоих супругов одновременно. Финансовое учреждение пойдет навстречу, если выяснит, что каждый из заявителей обладает достаточной платежеспособностью, которая позволит им продолжать выплачивать ипотеку.

Раздел кредита допустим только в той ситуации, если в ипотечной квартире несколько комнат, и можно выделить доли супругов в натуральной форме. То есть к однокомнатной квартире или к комнате подобный вариант не относится.

Для самих супругов это тоже не самый удачный вариант: если у них нет дополнительного жилья, то им придется проживать под одной крышей в течение нескольких лет, пока ипотека не будет полностью погашена, а жилье – продано. Это может привести к напряженной атмосфере, особенно если кто-то из пары заведет новые отношения.

При этом даже если кто-то из супругов живет отдельно, то у него может возникнуть нежелание вносить платежи за ту квартиру, в которой находится не он, а бывший муж/жена – уже, возможно, с новой семьей. Невыплата ипотеки приведет к просрочкам, реализации банком жилья на торгах, и в итоге бывшие созаемщики потеряют деньги.

Переоформление ипотечного договора

Ипотечный договор переоформляется на определенного супруга, а вторая сторона отказывается от своей доли. Потребуется составить отказ в письменной форме и заверить его у сотрудника нотариального агентства.

Тот человек, на которого переоформлен договор, получает все финансовые обязательства по выплате ипотеки. Подобный вариант доступен, если банк даст свое согласие, убедившись, что супруг действительно обладает платежеспособностью для внесения ежемесячных ипотечных платежей.

Другие варианты действий

Если банк откажет переоформлять кредитный договор или делить ипотеку на два отдельных кредита, то у разводящихся супругов есть такие варианты дальнейших действий:

  • продолжать погашать ипотеку;
  • оплатить ипотеку досрочно, найдя требуемую сумму, после чего квартира продается, а полученные деньги делятся между супругами;
  • продать ипотеку и выплатить кредит (потребуется разрешение банка);
  • обратиться в суд с просьбой обжаловать отказ, вынесенный финансовым учреждением.

Особенности досрочного погашения ипотеки состоят в следующем. После того как кредит оплачен, а остаток вырученных после проведения сделки денег поделен между разведенными супругами, паре больше нет необходимости совместно решать финансовые вопросы и находиться на одной территории. Однако супруги при выборе такого варианта столкнутся со следующими проблемами:

  1. для того чтобы воспользоваться этим способом, потребуется получить согласие со стороны банка, а финансовые учреждения идут на этот шаг неохотно – при досрочном погашении ипотеки они потеряют определенную часть %;
  2. будет сложно найти покупателя, согласного купить ипотечную квартиру (особенно ситуация затрудняется, когда в жилье прописаны несовершеннолетние дети, а сам кредит погашался с использованием маткапитала – в этом случае шанс найти желающего приобрести квартиру сводится практически к нулю);
  3. залоговое жилье продается по существенно заниженной стоимости.

Если покупатель все же был найден, то ему потребуется выплатить остаток долга по кредиту и подождать, пока все необходимые документы по снятию обременения с жилья будут оформлены. Личные неудобства компенсируются сниженной стоимостью квартиры.

Раздел ипотеки, если собственник – кто-либо из супругов

Нередко кто-либо из пары оформляет ипотеку на себя еще до того, как зарегистрировать супружеский союз. В этом случае есть следующий вариант действий.

Например, если собственник муж, причем и в браке он продолжал погашать ипотеку личными средствами, то делить квартиру не потребуется. А если жена после брака тоже вносила свою часть средств в выплату кредита, то она вправе претендовать на свою долю жилья после развода. Но она может получить финансовую компенсацию в размере внесенных личных денег, отказавшись от доли в квартире.

Как разделить ипотеку, если есть ребенок

Если после развода кто-либо из супругов остается с детьми, то суд вправе отойти от принципа равенства долей и поделить квартиру неравными частями. То есть если есть ребенок, то человек вправе рассчитывать на большую часть жилья, хотя кредит будет выплачиваться родителями поровну.

В случае когда квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом, то после развода родителей дети остаются собственниками причитающихся им долей. В этой ситуации супруг, с которым остаются проживать общие несовершеннолетние дети, получат еще более крупную долю квартиры. Второй супруг может вообще остаться без доли – суд постановит выплатить ему финансовую компенсацию в определенном размере.

Любые сделки с недвижимостью, если участниками процедуры выступают дети, а квартира приобреталась с маткапиталом, потребуют согласия не только банка, но и органов опеки и попечительства.

Что будет, если не платить по ипотеке

Расторжение брака приводит к тому, что бывшие муж и жена не имеют друг по отношению к другу никаких имущественных прав и обязанностей. Но к ипотеке это не относится: приостановка платежей станет причиной формирования задолженности, что приведет к штрафам и другим проблемам с банком. В итоге банк может изъять квартиру и продать ее, а бывшие заемщики лишатся и денег, и жилья.

При этом с неприятными последствиями придется столкнуться обоим супругам.

Но если кто-либо из пары продолжает добросовестно вносить свою часть ежемесячных платежей в счет оплаты долга, а второй человек уклоняется от своих финансовых обязательств, то есть следующие варианты дальнейших действий.

  1. Кредитный договор будет переоформлен на должника, который продолжает выплачивать ипотеку. С бывшего супруга, отказывающегося от выплат, будут сняты все кредитные обязательства. При этом и права собственности у него исчезнут.
  2. Кто-либо из пары погашает кредит в досрочном порядке, продает квартиру и выделяет другой стороне сумму денег, соответствующую его вкладу в жилье.

Любая сделка требует получения разрешения от банка.

Преимущества брачного договора

Банки положительно относятся к составлению брачных договоров на ипотечную квартиру. В этом документе прописываются все важные нюансы:

  • кто внесет первоначальный взнос по ипотеке;
  • кто будет вносить ежемесячные ипотечные платежи;
  • кто из супругов ответственен за выполнение требований, указанных в договоре с банком;
  • кто станет собственником ипотечного жилья;
  • как будет поделена квартира при разводе супругов.

Подобный контракт существенно облегчает раздел ипотечного жилья при разводе. К тому же он предотвращает спорные ситуации между супругами – когда, например, большую часть ипотеки погасил муж, однако с женой остаются несовершеннолетние дети, поэтому суд присуждает ей существенную долю недвижимости. Мужчина в этом случае рискует вообще остаться и без доли в жилье, и без какой-либо финансовой компенсации.

В следующих ситуациях без брачного договора при оформлении ипотеки не обойтись:

  • между супругами наблюдается существенный финансовый мезальянс;
  • мужу или жене банк отказал в выдаче кредита – например, у человека испорченная кредитная история, не внушающая доверие биография;
  • кто-либо из супругов не желает оформлять ипотеку;
  • у мужа или жены нет возможности подтвердить размер получаемого дохода: в этом случае заемщиком выступает официально трудоустроенный человек, но и у его супруга в случае развода имущественные права будут защищены;
  • ипотека берется до регистрации супружеских отношений: если заемщик желает защитить свою собственность от возможного раздела при разводе, то в его интересах – заключить брачный договор;
  • ипотека выплачивается денежными средствами матери и отца кого-либо из супругов.

Также допускается составить договор и непосредственно при разводе, если супруги делят задолженность или ипотечную квартиру.

Брачный контракт заверяется у сотрудника нотариального агентства – дополнительно специалист проверит правильность составления текста документа и разъяснит супругам юридические последствия принятого решения.

У заинтересованной стороны есть возможность оспорить брачный договор – например, супруг был вынужден оформить брачный контракт вследствие запугиваний, угроз, обмана, насилия. Этот факт потребуется доказать в судебном порядке.

Подводим итоги

Таким образом, выделяется несколько способов раздела ипотечной квартиры и непогашенной задолженности. Супругам рекомендуется решить данный вопрос как можно быстрее: при невыплате кредита банк изымет жилье и продаст его на торгах. Бывшие созаемщики рискуют в этом случае остаться и без жилья, и без денег.

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы облегчить раздел взятого в ипотеку жилья, специалисты настоятельно советуют составить брачный контракт. В документе прописываются все условия по разделу финансовых обязательств между разводящимися.

Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта внизу или звоните по телефонам:

Источники


  1. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.

  2. Терехова, Ю. К. Корпоративный юрист. Правовое сопровождение предприятия. Практическое пособие / Ю.К. Терехова. — М.: Дашков и Ко, Вест Кей, 2015. — 222 c.

  3. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
  4. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.
  5. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
Развод когда квартира в ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here