Судебная практика договор аренды квартиры

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Судебная практика договор аренды квартиры". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ГРАЖДАНЕ, ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИЕ С НАНИМАТЕЛЕМ

(обзор судебной практики)

Отсортировано по дате публикации

    Апелляционное определение Верховного суда Чеченской Республики от 11.02.2014 по делу N 33-139/14
    Решение: Требование удовлетворено, поскольку истец не утратил право пользования спорной квартирой, так как он выехал временно, до стабилизации обстановки в Республике.
    Судебные решения, арбитраж | 04.11.2017 03:37:51

Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.09.2014 по делу N 33-5841/2014
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истцом не представлено доказательств того, что обмениваемую квартиру он занимал на условиях договора найма жилого помещения, заключенного на основании выданного в установленном законом порядке ордера.
Судебные решения, арбитраж | 04.11.2017 02:38:08

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 12.02.2015 по делу N 33-11774-2014
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательств наличия согласия наймодателя на вселение истца в спорное жилое помещение не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 04.11.2017 00:50:17

[3]

Решение Хабаровского краевого суда от 18.03.2015 N 33-1633/2015
Решение: Требование удовлетворено, поскольку установлено, что ответчики длительный период времени не проживают по месту своей регистрации, вынужденный характер их выезда из спорного жилого помещения ничем не подтвержден.
Судебные решения, арбитраж | 04.11.2017 00:02:29

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 19.03.2015 по делу N 33-2369/2015
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку спорное помещение является нежилым, следовательно, не может быть предоставлено истцам для проживания в нем, так как объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 23:56:48

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 07.04.2015 по делу N 11-4101/2015
Решение: В удовлетворении требований отказано, поскольку ответчики выехали из квартиры истца, ключи от квартиры передали истцу, в полном объеме рассчитались по договору найма за период фактического проживания в квартире.
Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 22:59:18

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.04.2013 N 33-3901/2013
Решение: Требование удовлетворено, поскольку изменение договора найма и перевод прав и обязанностей нанимателя жилого помещения на истца обусловлены необходимостью получения им социальных выплат, право на которые он не имел возможность реализовать, обладая статусом члена семьи нанимателя.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 20:24:11

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 05.08.2013 по делу N 33-7308/2013
Встречное требование: О признании не приобретшим право пользования жилым помещением и выселении.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:47:53

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 02.09.2013 по делу N 33-8351/2013
Решение: Требования удовлетворены, так как установлено, что срок действия договора истек, а новый договор краткосрочного найма между сторонами не заключен, доказательств того, что предоставление жилого помещения для проживания ответчикам было долгосрочным, не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:34:09

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 16.09.2013 по делу N 33-8501/2013, Б-19
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как другого жилого помещения у ответчика не имеется, а также несвоевременность оплаты спорного помещения была вызвана объективными обстоятельствами, тогда как истец периодически погашал образовавшуюся задолженность.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:29:35

Решение суда о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения № 02-6566/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2016 года

Хорошевский районный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Вахмистровой И.Ю.

При секретаре Папенковой Е.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6566/16 по иску Кулаева М.Ю.к АлександровуА.А. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения,

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. Ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: . между ним и ответчиком был заключён договор найма указанной квартиры, по условиям которого истец передал квартиру в наём ответчику на срок с 01.10.2015г. по 31.08.2016г., ежемесячная плата за наём была установлена в размере 28 000 рублей. Ответчик с декабря 2015г. по июнь 2016г. не оплачивал истцу за наём квартиры, размер долга составляет 201 228 руб. 08 коп., из которых 196 000 рублей арендная плата, 56 000 руб. убытки в соответствии со ст. 393 ГК РФ, 6 356,11 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами. 02.07.2016г. ответчик из квартиры выехал.

Истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу задолженность по договору найма в размере 196 000 руб., убытки в размере 56 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 6 356 руб. 11 коп., расходы по госпошлине.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал. Пояснил, что убытки выражаются в том, что он не смог одномоментно сдать квартиру после выезда ответчика. Убытков в связи с его выездом истец не понёс, договором возмещение убытков предусмотрено не было.

[1]

Ответчик, извещённый судом о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в суд не явился, о причинах неявки не уведомил, возражений по иску не представил.

Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Кулаеву М.Ю. на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: . между ним и ответчиком был заключён договор найма указанной квартиры, по условиям которого истец передал квартиру в наём ответчику на срок с 01.10.2015г. по 31.08.2016г., ежемесячная плата за наём была установлена в размере 28 000 рублей. Ответчик с декабря 2015г. по июнь 2016г. не оплачивал истцу за наём квартиры (л.д. 7-12).

Согласно ст. 671 ч. 1 ГК РФ По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ч. 3 ГК РФ Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

[2]

Согласно ст. 682 ГК РФ Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Читайте так же:  Не выплачивать компенсацию отпуска

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и не опровергнуто ответчиком, что он, пользуясь квартирой истца, в период с декабря 2015г. по июнь 2016 года включительно не вносил плату за наём жилого помещения. таким образом, задолженность ответчика перед истцом составляет 28 000 х 7 мес. = 196 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.

Согласно ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 56 000 рублей суд не находит, поскольку истцом не доказан факт несения таких убытков. Договором не предусмотрена обязанность ответчика возместить истцу убытки в размере месячной арендной платы в случае досрочного выезда из квартиры. Истцом не представлено доказательств порчи ответчиком его имущества либо наличия объективных причин. По которым он не мог в течение двух месяцев сдать жилое помещение в аренду иным лицам.

Согласно ст. 395 ч. 1 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик допустил просрочку уплаты истцу арендной платы, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами основаны на законе. С расчётом истца (л.д. 13) суд соглашается, ответчиком он не оспорен.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере, пропорциональной удовлетворённым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Иск Кулаева М.Ю. удовлетворить частично.

Взыскать с Александрова А.А.в пользу Кулаева М.Ю. задолженность по договору найма жилого помещения в размере 196 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 356 руб. 11 коп., расходы по госпошлине 4 511 руб. 17 коп., а всего 206 867 руб. 28 коп. (двести шесть тысяч восемьсот шестьдесят семь рублей 28 копеек).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья И.Ю. Вахмистрова

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ

Сурков Н.А. обратился в суд с иском к Силантьевой Ф.И. о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, расположенной по адресу: …, просил определить порядок пользования квартирой, предоставив ему в пользование комнату, размером . кв.м.

Истец обратился в суд с иском к ответчику о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта. Ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит квартира по адресу: адрес.он зарегистрировал в квартире по мес.

Судебная практика договор аренды квартиры

СТАТИСТИКА РАССМОТРЕНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ

СТАТИСТИКА РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ

НАНОСИЛ УДАРЫ БУТЫЛКОЙ, НОЖКОЙ ОТ СТОЛА, ТРОСТЬЮ, НОЖНИЦАМИ — УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД ОСТАВИЛ БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ ПРИГОВОР В ОТНОШЕНИИ ЖИТЕЛЯ ГОРОДА НОВОУЛЬЯНОВСКА, ВИНОВНОГО В УМЫШЛЕННОМ ПРИЧИНЕНИИ ТЯЖКОГО ВРЕДА ЗДОРОВЬЮ, ПОВЛЕКШЕМ ПО НЕОСТОРОЖНОСТИ СМЕРТЬ ПОТЕРПЕВШЕГО

ПРОДОЛЖАЕТСЯ ПРИЕМ ЗАЯВОК НА УЧАСТИЕ В КОНКУРСЕ «ЛУЧШИЙ ПРЕСС-СЕКРЕТАРЬ»

Решение суда о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения № 02-7443/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2016 года г.Москва Хорошевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Асауленко Д.В., при секретаре Гончаренко Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7443/2016 по иску Никешиной С В к Исмаилжановой А.А о взыскании денежных средств,

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что между сторонами был заключен договор найма жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес. По условиям договора ответчику предоставлялась для временного проживания вышеуказанная квартира на срок с дата , с условием оплаты ежемесячно 25 000 руб., оплаты электроэнергии, холодной и горячей воды, а также услуг связи. За период с дата ответчик не в полном объеме вносил арендную плату, плату за пользование коммунальными услугами и услугами связи, в результате образовалась задолженность в размере 74 713.81 руб.

В связи с невыполнением ответчиком условий договора, истец в одностороннем порядке расторгла договор аренды жилого помещения, вручив ответчику соответствующее уведомление. Дата ответчик освободила квартиру. При осмотре квартиры истцом было обнаружено, что квартира оставлена в ненадлежащем состоянии – в комнате были сняты обои и кусками наклеены новые, пропали карнизы и пылесос, на кухне оторваны ящики от кухонного гарнитура, смесители в ванной и кухне заменены на китайские, установлен бракованный унитаз, в коидоре сняты обои и пропала вешалка. По факту пропажи вещей истцом было подано заявление в полицию. Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды жилого помещения в размере 65 000 руб., долг по оплате коммунальных услуг в размере 9 713.81 руб., денежные средства потраченные на восстановление квартиры в размере 9 333 руб., материальный ущерб в размере 15 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 171 руб.

Читайте так же:  Объяснительная по задержке выплаты заработной платы образец

Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены, о причинах уважительности неявки суду не сообщили, дело рассмотреть в свое отсутствие не просили.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика и его представителя.

Выслушав истца, допросив свидетелей и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как указано в ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307 — 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как установлено в судебном заседании, дата между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, квартиры расположенной по адресу: адрес По условиям договора плата за найм квартиры составила 25 000 руб.

в месяц и должна была вноситься не позднее 25 числа каждого месяца.

Также на нанимателя возлагалась обязанность по оплате электроэнергии, холодной и горячей воды, а также услуг связи.

П.3.5 договора было предусмотрено согласование ремонта и других неотделимых изменений квартиры, проводимых нанимателем, с письменного согласия наймодателя.

В счет оплаты найма по договору ответчиком были внесены денежные средства в общем размере 35 000 руб. за период с дата.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платы за наем квартиры истец уведомила ответчика о расторжении договора найма и потребовала освободить квартиру до дата, ответчик освободила квартиру, предоставленную истцом по договору найма жилого помещения.

Истцом был составлен акт приемки квартиры, согласно которого в комнате были сняты старые моющиеся обои и наклеены некачественные новые кусками, которые отходят от стен; в комнате и кухне сняты 2 карниза и тюль; на смесителе в ванной нет поворотного рукава; в ванной снята раковина; установлен бракованный унитаз; в коридоре сняты обои; в наличии нет инструментов; смеситель в кухне замене на дешевый китайский.

Истец обратился в полицию с заявлением о невыполнении Исмаилжановой А.И. условий договора найма квартиры и обязании возместить причиненный ущерб в размере 100 000 руб. УУП ОМВД РФ по району «Марьина Роща» г.Москвы было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Никешиной С.В. В ходе проведения проверки по заявлению была опрошена Исмаилжанова А.А., которая пояснила, что снимала квартиру у Никешиной С.В. По согласованию с Никешиной С.В., Исмаилжанова А.А. и фио., проживавшей совместно с Исмаилжановой А.А. в квартире, решили своими силами сделать ремонт в квартире. Бюджет ремонта был 50 000 руб. и засчитывался в счет арендной платы. На инструмент и материалы было потрачено 10 000 руб., о чем имеются чеки и накладные, однако довести ремонт до конца не удалось, поскольку Никешина С.В. потребовала освободить квартиру. Старые вещи, которые как указала Никешина С.В., украдены, были выброшены в мусор.

Из объяснений истца, данных в судебном заседании следует, что договор найма был заключен между сторонами при содействии агента ООО «Альтоград», при заключении договора акта приема квартиры, в котором было бы указано состояние квартиры, вещи находящиеся в квартире и их состояние не составлялся. При заключении договора стороны договорились, что Исмаилжанова А.А. будет проводить в квартире ремонт, стоимость которого войдет в сумму аренды. За весь срок аренды – 4 месяца, ответчик заплатила истцу 35 000 руб., никакого отчета по проведенному ремонту не сделала, из квартиры пропали некоторые вещи, а ремонт в согласованном объеме не проведен. Истец также пояснила, что задолженность ответчика по коммунальным платежам составила 5 468.65 руб. за апрель и 4 255.16 руб. за май 2016 года, за восстановление квартиры и покупку раковины, бачка для унитаза, смесителя и кронштейнов для раковины было потрачено 9 333 руб., услуги по выносу мусора и проведении уборки в квартире составили 15 000 руб. После составления акта истец не связывалась с ответчиком и не согласовывала размер причиненного имуществу ущерба и стоимость его устранения.

Допрошенная в судебном заседании свидетель фио., риэлтор **, сообщила суду, что занималась заключением договора найма квартиры между сторонами. При заключении был использован типовой договор найма квартиры, стороны подписали его и при подписании договорились о проведении ответчиком ремонта, стоимость которого входила в сумму аренды. Письменных соглашений о ремонте не составляли, в договор найма изменений не вносили. Свидетель также пояснила, что была в квартире истца после выезда из нее ответчика и участвовала в составлении акта.

На попытки истца и свидетеля связаться с ответчиком после ее выезда из квартиры, ответчик не отвечал.

Допрошенная в судебном заседании свидетель фио2., внучка истца, сообщила суду, что со слов истца ей известно, что стоимость ремонта квартиры должна была составить 50 000 руб., однако ремонт проведен не был, после выезда жильцов из квартиры в мае квартира имела нежилой вид.

Вышеуказанные обстоятельства, на которые ссылаются стороны в обоснование заявленных требований и возражений, подтверждаются представленными суду письменными доказательствами, а также объяснениями сторон.

Читайте так же:  Куда жаловаться если нет кассового аппарата и не дают чек

Исследовав представленные в материалах дела доказательства с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности — достаточности, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований Никешиной С.В.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Факт заключения между сторонами договора найма квартиры, на согласованных в договоре условиях, сторонами не оспаривается.

Видео (кликните для воспроизведения).

Доказательств исполнения ответчиком обязанности по своевременному исполнению обязанности по оплате найма квартиры суду не представлено – за период с января по май года ответчик выплатила истцу 35 000 руб., что подтверждается материалами дела. Общий размер задолженности по договору найма составил 65 000 руб. (100 000 руб. за 4 месяца найма – 35 000 руб. уплаченных денежных средств).

Проведение ремонта квартиры и покупка ответчиком материалов для проведения ремонта (обои, клей и т.д.) и инструмента, документально ответчиком не подтвержден, следовательно денежные средства в размере 50 000 руб. не могут быть исключены из суммы задолженности по договору найма.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам в размере 9 713.81 руб. суд считает их законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению. При заключении договора найма стороны пришли к соглашению о том, что оплата электроэнергии, холодной и горячей воды, а также услуг связи, проводится нанимателем. Из представленных суду квитанций за апрель и май 2016 года следует, что коммунальные услуги за указанные месяцы в размере 9 713.81 руб. ответчиком не оплачены.

Не подлежат взысканию понесенные истцом расходы в размере 9 333 руб. на покупку сантехники, поскольку доказательств того, что указанные товары приобретены для установки в квартире, расположенной по адресу: адрес. Поскольку расходы истца по проведению уборки в квартире и выносе из квартиры строительного мусора в размере 15 000 руб. документально не подтверждены, требование истца о взыскании указанных расходов с ответчика удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 441.41 руб., пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 193-198 ГПК РФ, суд

Исковые требования Никешиной С В к Исмаилжановой А А о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Исмаилжановой А А в пользу Никешиной С В денежные средства по договору аренды жилого помещения в размере 65 000 руб., расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг в размере 9 713.81 руб., и расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 441.41 руб., а всего взыскать 77 155 (семьдесят семь тысяч сто пятьдесят пять) руб. 22 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Хорошевский районный суд г. Москвы. Судья Д.В. Асауленко.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА:

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации23 декабря 2016 года судья Хорошевского районного суда г. Москвы И.Ю. Вахмистрова, рассмотрев в порядке упрощённого судопроизводства гражданское дело № 2-8213/16 по иску ООО «Ф-Стор» к Росову АА о взыскании задолж.

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации26 декабря 2016 года судья Хорошевского районного суда г. Москвы И.Ю. Вахмистрова, рассмотрев в порядке упрощённого судопроизводства гражданское дело № 2-8287/16 по иску АО «Мосдачтрест» к Ульянову НВ о взыскании .

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ

(обзор судебной практики)

Отсортировано по дате публикации

    Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 20.10.2014 по делу N 33-3996-14
    Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств оплаты арендатором задолженности не представлено, размер ущерба обоснован.
    Судебные решения, арбитраж | 04.11.2017 02:14:18

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 31.03.2015 по делу N 33-2249/2015
Решение: Определение отменено, так как надлежащих доказательств, подтверждающих уважительные причины пропуска срока на подачу частной жалобы, истцом не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 23:25:58

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 07.04.2015 по делу N 11-3658/2015
Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку факт нарушения ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства подтверждается материалами дела, доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими у истицы неблагоприятными последствиями в виде убытков не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 22:59:32

Апелляционное определение Московского областного суда от 15.01.2013 по делу N 33-26896
Заявление об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о расчете задолженности по алиментам оставлено без рассмотрения, поскольку спор подлежит разрешению в порядке искового производства.
Судебные решения, арбитраж | 31.10.2017 10:10:03

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15.05.2014 по делу N 33-4580/2014
Решение: Определение отменено, дело направлено по подсудности, так как достоверных доказательств, подтверждающих постоянное или преимущественное проживание ответчика на момент подачи искового заявления на территории, относящейся к юрисдикции другого суда не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 31.10.2017 06:59:49

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.09.2014 по делу N 33-8500/2014
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как доказательств причинения истцу морального вреда действиями ответчика не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 31.10.2017 04:03:28

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 22.10.2014 по делу N 33-6039
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что расходы истца, связанные с наймом жилого помещения у третьего лица, являлись вынужденными, обусловленными именно бездействием ответчика, лишившего истца единственной возможности для проживания, а сама по себе несвоевременность исполнения решения суда не свидетельствует о бездействии ответчика.
Судебные решения, арбитраж | 30.10.2017 22:50:37

Апелляционное постановление Московского городского суда от 21.10.2013 N 10-10614
Апелляционное постановление: Постановление оставлено без изменения.
Судебные решения, арбитраж | 30.10.2017 06:24:20

Апелляционное определение Московского областного суда от 22.09.2014 по делу N 33-20743/2014
Решение: В иске в заявленном размере отказано, так как суд, оценив соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательств, пришел к выводу о том, что ответственность является чрезмерно высокой, об отсутствии причинно-следственной связи между понесенными расходами и неправомерными действиями ответчика.
Судебные решения, арбитраж | 30.10.2017 05:54:41

Читайте так же:  Обжалование постановления верховного суда по административному делу

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-45565
Решение: Определение отменено, поскольку материалы направлены в суд первой инстанции для решения вопроса о принятии искового заявления, так как условиями договора аренды между сторонами достигнуто соглашение об изменении территориальной подсудности, указанный адрес относится к юрисдикции суда первой инстанции.
Судебные решения, арбитраж | 24.04.2016 01:57:26

Съемное жилье. Судебная практика разрешения споров (Бычков А.)

Дата размещения статьи: 21.12.2014

Какой договор выбрать

Состояние помещения

Убытки арендатора

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Читайте так же:  Договорная подсудность в гражданском процессе

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).
Видео (кликните для воспроизведения).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Лучшие Адвокаты Москвы

8 (495) 776-13-39
8 (495) 763-90-66
[email protected]
  • Главная
  • О компании
  • Статьи
  • Судебная практика Центра
  • Видео
  • Услуги
  • Контакты

О признании ничтожными договоров краткосрочного найма

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495 ) 776-13-39, (985 ) 776 13 39

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2012 г. N 4г/1-8775

Судья Московского городского суда, изучив кассационную жалобу С., поступившую в Московский городской суд 14.09.2012 г., на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 11.05.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. по гражданскому делу по иску С. к ДЖП и ЖФ г. Москвы, И. о признании ничтожными договоров краткосрочного найма жилого помещения и передачи права собственности на долю квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании недействительной записи о регистрации права, признании права собственности на квартиру,

Установил:

Определил:

В передаче кассационной жалобы С. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 11.05.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. по гражданскому делу по иску С. к ДЖП и ЖФ г. Москвы, И. о признании ничтожными договоров краткосрочного найма жилого помещения и передачи права собственности на долю квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании недействительной записи о регистрации права, признании права собственности на квартиру — для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам выселения, выселения из аварийных домов, из домов подлежащих сносу, о выселении из общежитий, о выселении из служебного ( специализируемого) жилья, о выселении алкоголика, о выселении неплательщика, о выписке из квартиры, о выселении из жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи, о выселении несовершеннолетних, о выселении супруга, о снятии с регистрационного учета можно записаться на прием к специалистам нашего Центра по телефонам:

8 ( 985 ) 763 — 90 – 66;

8 ( 495 ) 776-13-39,

8 ( 985 ) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Договор найма, Право собственности

Источники


  1. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.

  2. Яковлев, Я.М. Половые преступления; Душанбе: Ирфон, 2013. — 450 c.

  3. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
  4. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
  5. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.
Судебная практика договор аренды квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here