Цессия расторжение договора с застройщиком или право собственности

Сегодня предлагаем обсудить следующую тему: "Цессия расторжение договора с застройщиком или право собственности". Если возникнут вопросы, то вы обязательно найдете ответы в статье. Если все же потребуются уточнения, то обращайтесь к дежурному юристу.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве: будьте бдительны.

В настоящее время в мире «долевки» довольно часто можно встретить схему, когда застройщик заключает договор долевого участия в строительстве со своей же аффилированной компанией. Дольщиком по такому договору является юридическое лицо формально не имеющее отношения к застройщику, тем не менее находящееся под непосредственным управлением застройщика через институт номинальных директоров (например). Называют такую компанию, как правило, инвестором. Инвестор — с уставным капиталом 10 тысяч рублей. Предметом такого договора являются либо все квартиры в доме, либо существенная часть, либо заключено несколько договоров на все квартиры. Договор регистрируется, с этим может быть все в порядке. Это у нас основной договор.
Далее начинаются «продажи» квартир. С гражданами компания-инвестор заключает соглашения об уступке права требования по основанному договору долевого участия. Вроде бы тоже ничего незаконного нет. Но есть несколько важных моментов.

1. В основном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки. Не стоит рассчитывать на то, что с правомерностью уступки разберется Регпалата. В моей практике были случаи, когда уступка регистрировалась, несмотря на то, что в основном договоре было прямо указано, что инвестор не имеет право уступать право требования по договору без предварительного письменного согласия застройщика. Такие уступки могут быть признаны недействительными. Если такое условие в договоре имеется – требуйте заключения соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика. Или хотя бы официальное согласование застройщика за подписью руководителя скрепленное печатью.

3. Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Понимаю, что «продавец» диктует свои условия, но требуйте включения в договор условий о задатке: все платежи которые вы производите до регистрации являются задатком в обеспечение обязательств инвестора зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок.

5. Закон содержит основания для одностороннего отказа от договора дольщиком:
1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков ( ч. 2 статьи 7 ФЗ №214);
3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
и др.

В таких ситуациях не допустите ошибки. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не инвестору. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику. И даже проценты за пользование деньгами, как это предусмотрено ст.9 ФЗ №214, вы вправе требовать с момента оплаты инвестором, а не с того момента, когда вы платили инвестору на уступку.
Основание – статья 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.»

Можно ли расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика?

Автор: Шевяков Роман вкл. 05 февраля 2015 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 7709

Можно ли расторгнуть договор участия в долевом строительстве после регистрации договора по причине того, что дольщик (я) неплатежеспособен. Платежей по договору я еще не совершала.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

К сожалению, в отсутствие ознакомления с текстом договора, сложно определить наиболее эффективный вариант прекращения отношений из договора, однако, надеемся, что нижеприведенные тезисы Вам помогут.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — закон № 214-ФЗ предусмотрены следующие последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате.

В силу ст. 5 закона № 214-ФЗ, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 закона № 214-ФЗ. В случае же если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 закона № 214-ФЗ.

В свою очередь, согласно ст. 9 закона № 214-ФЗ, при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Читайте так же:  Анализ судебной практики по делам, связанным с назначением досрочной пенсии медицинским работникам

Иными словами, застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора в случае существенной просрочки внесения долевого взноса. При этом, по смыслу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. То есть одним из способов прекращения отношений по договору участия в долевом строительстве в рассматриваемой ситуации является стимулирование застройщика к одностороннему отказу от исполнения договора. Вместе с тем, нужно учесть что по смыслу ст. 5 закона № 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, «ожидание» момента расторжения договора застройщиком может оказаться для участника долевого строительства небесплатным.

Еще одним возможным вариантом прекрещения обязательств участника долевого строительства может являться уступка права требования объекта долевого строительства с переводом долга на нового участника долевого строительства. Такая возможность предусмотрена ст. 11 закона № 214-ФЗ, согласно которой, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Иными словами, при наличии иного лица, желающего принять участие в долевом строительстве на условиях получения после ввода дома именно того объекта который указан в Вашем договоре, Вы можете произвести уступку прав с одновременным переводом на нового участника долевого строительства долга по договору.

Ст. 9 закона № 214-ФЗ установлены так же следующие основания одностороннего отказа от исполнения договора участником долевого строительства:
1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнение застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению своих расходов на устранение недостатков если объект долевого строительства был построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
4) неуведомление о прекращении поручительства участника долевого строительства или не заключение застройщиком иного договора поручительства в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ;
5) иные основания, установленные федеральным законом или договором.

При наличии соответствующего согласия застройщика возможно расторжения договора участия в долевом строительстве и по соглашению сторон. Для этого, как правило, участники долевого строительства обращаются к застройщику с соответствующим предложением и при наличии согласия относительно условий расторжения, подписывают и передают на государственную регистрацию соответствующее соглашение. Как правило, застройщики, лишенные перспективы внесудебного получения оплаты цены договора от участников долевого строительства и одновременно лишенные возможности заключения с третьими лицами договоров участия в долевом строительстве такой квартиры, будучи уведомленными участниками долевого строительства о своей неплатежеспособности, соглашаются на подписание соглашения о расторжении договора.

Цессия расторжение договора с застройщиком или право собственности

Добрый день. Имеется ДДУ с ипотекой. Дом прошел гос.регистрацию, однако акт приемки квартиры с застройщиком не подписан. Прошел суд с неполным иском. Т.е. просили ряд действий, но представитель в иске заявил только их часть (взыскать неустойку, штраф, моральный вред и суд.расходы). Решение в нашу пользу, но хотелось бы выполнения всех требований (+ право собственности, ключи и еще некоторые моменты). Но вопросы про договор переуступки и расторжение договора с заказчиком.

Доброе время суток. Суд не может выходить за рамки исковых требований. Если у Вас есть дополнительные требования по данному предмету, и они не были отражены или заявлены в первоначальном иске, вы можете подать иск с этими требованиями.

Расторжение договора уступки прав требований (214-ФЗ)

В 2015 году приобрели с супругой квартиру в новостройке. Покупали по переуступки у известного в Москве агентства недвижимости (то есть между Агентством и Застройщиком был заключен ДДУ, а между нами и агентством — договор переуступки). Покупка велась с привлечением кредитных средств (ипотека), но в общем в контексте это не принципиально.

Сейчас застройщик находится в предбанкротном состоянии. Строительство остановлено. Для защиты своих имущественных интересов мною был подан иск о признании права собственности в объекте незавершенного строительства.
Недавно появились все основания полагать, что у Агентсва по моей квартире предположительно отсутствует подтверждения факта оплаты застройщику суммы по ДДУ. По «слухам», Агентство платило напрямую подрядчикам строительства, а с Застройщиком заключало акты об исполнении финансовых обязательств. У меня есть только фотография данного акта, которую мне прислал менеджер когда-то давно по моей просьбе. По фотографии видно, что акт без даты. На мой вопрос почему акт без даты и просьбу выдать мне бумажную копию — ушли в долгие «консультации с юридическим отделом» и «ожидание распоряжения начальства». Т.о. у нас с супругой есть подозрения, что фактически Агентство не оплатило Застройщику за нашу квартиру, а следовательно у нас могут быть основания для расторжения договора переуступки с ним с последующем возвратом стоимости квартиры уже Агентством (которое намного более платежеспособное, чем банкротящийся застройщик).

Хотелось бы проконсультироваться с вами касательно возможности расторжения договора переуступки и перспектив возврата денег за квартиру Агентством.

[1]

Цессия расторжение договора с застройщиком или право собственности

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Читайте так же:  Что делать если осаго не покрывает ущерб

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2015 г. N Ф08-605/15 по делу N А32-11476/2014 (ключевые темы: участник долевого строительства — застройщик — расторжение договора — уступка требования — соглашение о расторжении договора)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2015 г. N Ф08-605/15 по делу N А32-11476/2014

02 марта 2015 г.

Дело N А32-11476/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Бабаевой О.В. и Савенко Л.И., при участии от истца — общества с ограниченной ответственностью «Тандем» (ОГРН 1102310002486, ИНН 2310146074) — Зайцева Ф.Ф. (доверенность от 14.01.2015), в отсутствие ответчика — общества с ограниченной ответственностью «фирма «Таурас-96″» (ОГРН 1022301621836, ИНН 2310035293) и третьего лица — Варварова Юрия Вадимовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тандем» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-11476/2014, установил следующее.

ООО «Тандем» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «фирма «Таурас-96″» (далее — фирма) о взыскании 481 304 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск заявлен на основании статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Варваров Ю.В.

Решением от 07.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.11.2014, в иске отказано. Суды пришли к выводу, что договор долевого участия в строительстве расторгнут по обоюдному согласию между застройщиком (обществом) и дольщиком (Варваровым Ю.В.). Отказ от договора не связан с нарушением застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого участия. Достоверные доказательства обратного не представлены. В отсутствие у дольщика права на взыскание процентов такое право не могло быть передано обществу по договору уступки (цессии).

Общество в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель считает, что суды, указав на отсутствие у дольщика воли на расторжение договора в связи с нарушением застройщиком сроков строительства, не выявили иной воли и причин отказа от договора, при том, что нарушение застройщиком обязательств имело место. Судами не учтено постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которому договор следует толковать в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора. В данном случае соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве подготовлено застройщиком. По мнению заявителя, кроме права на получение процентов, предусмотренных статьей 9 Закона N 214-ФЗ, у Варварова Ю.В., в любом случае, имелось право на взыскание с фирмы процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уступка данного права также являлась предметом цессии, заключенной Варваровым Ю.В. и обществом.

Фирма в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судами установлено, что 10 января 2013 года фирмой (застройщиком) и Варваровым Ю.В. (дольщиком) заключен договор N 4650 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодара. Предметом договора являлась передача дольщику по окончании строительства двухкомнатной квартиры проектной площадью 56 кв. м. Срок окончания строительства — второй квартал 2013 года. Стоимость квартиры — 2 300 тыс. рублей. В соответствии с пунктом 2.2 договора дольщик вправе в любое время расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных им денежных средств.

[2]

20 января 2014 года Варваров Ю.В. и фирма заключили соглашение о расторжении договора N 4650, сославшись на статью 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и пункт 2.2 названного договора, которыми установлено право потребителя (дольщика) в любое время отказаться от исполнения договора о выполнении работ и потребовать возврата уплаченных денежных средств. В пункте 3 соглашения указано, что договор считается расторгнутым по обоюдному согласию сторон после государственной регистрации соглашения.

Иные мотивы расторжения договора о долевом участии, в том числе связанные с нарушением застройщиком срока строительства, в соглашении не приведены.

Внесенные дольщиком 2 300 тыс. рублей возвращены ему фирмой 25.02.2014.

19 марта 2014 года Варваров Ю.В. (кредитор) и общество (новый кредитор) заключили договор уступки права требования, согласно которому новому кредитору передано право требования уплаты фирмой процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования. В договоре указано, что данное право возникло у кредитора в связи с расторжением договора N 4650 по основанию неисполнения должником обязательств по передаче объекта недвижимости до конца второго квартала 2013 года. Право принадлежит кредитору в силу части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.

В исковом заявлении общество в качестве основания иска привело указанный договор цессии от 19.03.2014. В ходе рассмотрения спора в арбитражном суде фирма предъявила в суд общей юрисдикции иск о признании цессии от 19.03.2014 недействительной сделкой.

Вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 28.05.2014 указанный договор признан недействительным по мотивам его притворности.

Однако общество заявило в арбитражном суде об изменении оснований иска, представив новый договор цессии от 29.05.2014 с аналогичным прежнему договору содержанием.

Оценив названные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Читайте так же:  Как отразить в бухгалтерском учете компьютер системный блок как отразить в бухучете бюджетирование

Из приведенной нормы следует, что односторонний отказ от исполнения договора на случай нарушения застройщиком срока строительства и возможность предъявления требования об уплате указанных процентов являются правом, а не обязанностью участника долевого строительства, т. е. участник по любым причинам, не связанным с пороком воли, может не воспользоваться указанным правом и расторгнуть договор не в одностороннем порядке, а по соглашению с застройщиком ( часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). После такого расторжения сделки взаимные обязательства сторон и соответствующие им права прекращаются в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем дольщик уже не может предъявить застройщику требования, предусмотренные статьей 9 Закона N 214-ФЗ, либо передать право требования другому лицу.

Таким образом, выводы судебных инстанций не противоречат нормам права, а толкование условий соглашения о расторжении договора долевого участия соответствует их буквальному содержанию и основано на полной и всесторонней оценке всех фактических обстоятельств.

Любые иные, кроме указанных в части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, причины, которыми Варваров Ю.В. мог руководствоваться, соглашаясь на прекращение договорных отношений без ссылки на неисправность застройщика, не влекут правовых последствий в виде взыскания с застройщика предусмотренных частью 2 статьи 9 Закона процентов. В связи с этим довод общества о том, что суд не установил действительную волю Варварова Ю.В., не имеет правового значения.

Пунктом 2.2 договора N 4650 предусмотрено право дольщика расторгнуть договор в любое время. Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Из содержания приведенного договорного условия и нормативного положения следует, что предусмотренное в них прекращение договорных отношений не связано с нарушением сторонами обязательств, и именно на эти положения стороны сослались в соглашении от 20 января 2014 года.

Суд апелляционной инстанции исследовал довод истца о том, что соглашение от 20 января 2014 года следует толковать в пользу дольщика, как стороны, не участвовавшей в составлении проекта соглашения, а также довод о том, что в предмет цессии входила передача права требования процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив эти доводы, суд обоснованно указал, что предлагаемое толкование договора возможно только при неясности его буквального содержания, тогда как соглашение о расторжении договора никаких неясностей не содержит, а цессия исчерпывающим образом определяет предмет уступаемых прав, ограничиваемых процентами, предусмотренными статьей 9 Закона N 214-ФЗ.

Доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств и не могут служить основаниями для отмены или изменения судебных актов.

Руководствуясь статьями 284 , 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по делу N А32-11476/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Как признать договор цессии по ДДУ недействительным?

Договор цессии – это гражданско-правовая сделка, подразумевающая переход прав и обязанностей по основному договору к третьему лицу. Такой вид договоров часто используется для оформления переуступки прав, образовавшихся в результате долевого участия в строительстве.

В ряде случаев подобные правоотношения могут быть признаны недействительными. Расскажем в статье, как происходит расторжение и как признать договор цессии недействительным.

Порядок расторжения договора цессии

Расторгнуть сделку можно в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Рассмотрим особенности каждого варианта.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение сделки по инициативе одной из сторон возможно в следующих случаях:

  • если оно допускается условиями подписанного договора с указанием причин;
  • в результате принятия соответствующего решения в судебном органе, если были обнаружены факты нарушения условий договора или его неисполнение;
  • по решению суда в том случае, когда существенно изменились какие-либо изначальные обстоятельства.

Основания для расторжения могут быть разными. Чаще всего инициатор расторжения решается на такой шаг по причине невыполнения условий другой стороной. Не менее распространенная причина – возникновение обстоятельств непреодолимой силы, которые невозможно было предусмотреть ранее.

При появлении намерения расторгнуть договор инициатор должен направить другой стороне уведомление о расторжении. В нем следует указать причину и порядок дальнейших действий. Вполне вероятно, что вторая сторона согласится прервать действие договора по обоюдному согласию.

Расторжение по соглашению сторон

Договор цессии может быть расторгнут по соглашению сторон. Обоюдное решение закрепляется посредством оформления дополнительного договора к уже существующему.

В нем указываются следующие сведения:

  • полные данные сторон;
  • наименование основного документа;
  • причина расторжения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • указание на вступление соглашения в юридическую силу.

В заключении договора проставляются подписи и реквизиты цедента и цессионария. Если это юридические лица, потребуется проставить печати.

Когда договор признается недействительным?

Договор может быть признан судом недействительным в ряде случаев, предусмотренных законодательно:

  1. Первоначальный договор долевого участия в строительстве запрещает переуступку прав и обязанностей одним из предусмотренных условий.
  2. В тексте документа была обнаружена существенная ошибка.
  3. Продавцом выступало недееспособное лицо, которое не могло действовать без представителя.
  4. При оформлении сделки были предоставлены некорректные документы.
  5. Сделка по передаче прав и обязанностей была оформлена под моральным или физическим давлением.

Это не исчерпывающий перечень причин, по которым договор цессии может быть признан недействительным. Могут возникнуть и иные обстоятельства.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Недействительность соглашения может быть установлена только в судебном порядке. После получения соответствующего решения суда необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Читайте так же:  Запрет рождения детей от больных диабетом на законодательном уровне

Как оспорить договор цессии?

Чтобы оспорить договор цессии необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. В иске прописываются следующие сведения:

  • данные истца и ответчика, их контактные адреса, номера телефонов для связи;
  • суть проблемы в подробном изложении;
  • сведения об изначальном договоре долевого участия;
  • цена иска (стоимость сделки по договору);
  • требование к суду;
  • список прилагаемых документов.

К иску обязательно прилагается договор долевого участия в строительстве, выписка из ЕГРН о регистрации имущественных прав, а также все квитанции или выписки с банковских счетов, имеющие отношение к делу. В зависимости от обстоятельств дела судом могут быть привлечены свидетели и заинтересованные лица. К примеру, представитель строительной компании.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне и получите квалифицированный ответ специалиста.

Теперь вы знаете, как признать договор цессии недействительным. Это возможно только при наличии существенных обстоятельств. Как правило, в подобных ситуациях без помощи юриста не обойтись, поэтому рекомендуем воспользоваться ею как можно ранее. Специалист поможет составить грамотный иск и будет сопровождать процесс до его благоприятного разрешения.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

Читайте так же:  Чем кредиторская задолженность отличается от дебиторской

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  • все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

[3]

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

  • расписка в получении денежных средств продавцом;
  • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Источники


  1. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.

  2. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.

  3. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.
  4. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.
  5. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.
Цессия расторжение договора с застройщиком или право собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here